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关于印发《湖州市区农村集体建设用地使用管理试行办法》的通知
湖政办发104号
《湖州市区农村集体建设用地使用管理试行办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
湖州市人民政府办公室
二○○一年九月十一日
湖州市区农村集体建设用地使用管理试行办法
第一章 总 则
第一条 为了优化配置和高效集约利用土地资源，培育和规范集体土地市场，维护集体土地所有者和使用者的合法权益，促进农村经济的发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》和有关政策，结合本市实际，制定本试行办法。
第二条 本试行办法所称的农村集体建设用地使用管理，是指农村集体土地所有者，可按照土地所有权与使用权相分离的原则，在保留所有权不变的前提下，经批准后实行使用权有偿、有限期、可流动使用的制度，逐步建立公开、有序的集体土地有形市场。但法律、法规规定必须办理征用手续，改变土地所有权的，从其规定。
第三条 集体建设用地包括存量集体建设用地和依法办理农用地转用审批手续后新增的集体建设用地。
集体建设用地的使用必须符合本区域的土地利用总体规划和乡(镇)、村建设规划以及土地利用年度计划。
第四条 集体建设用地使用的适用范围主要包括：
(一)经市人民政府批准的工业园区项目用地；
(二)有长期稳定收入来源的重大基础设施建设项目用地；
(三)以建筑物、构筑物及其他附着物为主要设施的种植业和养殖业用地。
严禁使用集体土地进行商贸、房地产开发。
第五条 中华人民共和国境内外的企业、其他经济组织和自然人，除法律另有规定外，均可依照本试行办法取得集体建设用地使用权。
第六条 本市市区行政区域内农村集体建设用地使用管理及监督工作由市土地行政主管部门负责。
市计划、规划、财政、物价等部门按照各自职责，密切配合，协同做好市区农村集体建设用地的使用管理工作。
第七条 集体土地所有权分别属乡(镇)、村集体经济组织以及村民小组农民集体所有。
不同所有权主体的集体土地经由相应的集体经济组织三分之二以上成员(或成员代表)同意，可委托乡(镇)资产经营公司统一经营管理。
第八条 各类集体土地所有者法律地位平等。严禁乡(镇)或村擅自截留属于村或村民小组所有的土地收益。
第二章 集体建设用地的供应及流转
第九条 集体建设用地的供应是指集体土地所有者经与集体建设用地使用者协商，将集体建设用地使用权以一定的形式提供给集体建设用地使用者，使其享有该幅集体土地约定年限的使用权的行为。
集体建设用地的供应形式主要有让与、租赁、作价出资(或入股)、置换。
第十条 集体建设用地让与是指集体土地所有者将一定年限的集体建设用地使用权转移给建设用地使用者，双方签定《集体建设用地使用合同》，并由建设用地使用者一次性支付土地收益给集体土地所有者。双方约定的土地使用年限应与建设用地使用者的经营期限一致，但不得超过原土地承包年限。
第十一条 集体建设用地租赁是指集体土地所有者将一定年限的集体建设用地使用权出租给建设用地使用者，双方签定《集体建设用地租赁合同》，并由建设用地使用者逐年缴纳土地租金。租赁年限一般为3～10年，土地租金一般一定3年不变，每次调整幅度不超过30%；也可一次性确定租赁年限内的租金标准。
第十二条 集体建设用地作价出资(或入股)是指集体土地所有者将一定年限的集体建设用地使用权作价，以出资或入股等形式投入到与集体建设用地使用者共同举办的联营企业，形成的股权属集体建设用地所有者享有，双方签定《集体建设用地作价出资(入股)联营(合作)合同》，并按各自出资额或股份享有权利，也可按约定分配利益。
第十三条 集体建设用地置换是指集体建设用地使用者将原权属合法的集体存量建设用地复垦成为水田、旱地、蔬菜地等耕地并经验收合格后，经批准可在工业园区、相关规划功能区置换使用规定面积的集体土地；置换使用的耕地，不占年度建设占用耕地指标。
第十四条 集体建设用地流转是指集体建设用地使用者将依法享有的集体建设用地使用权转移给他方，使他方享有该幅集体建设用地剩余使用年限内约定的使用权的行为。流转形式包括转让、转租、作价出资(或入股)以及向银行抵押。
集体建设用地流转，必须取得集体土地所有者的书面同意后方可实施。流转双方应签定必要的合同或协议。
第十五条 在坚持农民宅基地“一户一宅”原则前提下，允许农户在向城镇和中心村集中过程中将原合法使用的宅基地连同地上建筑物转让给本集体经济组织内符合宅基地申请条件的其他农户。
农民宅基地的转让，不得与其地上建筑物、构筑物分割，且须征得集体土地所有者的同意。
第十六条 集体建设用地使用权供应、流转的，其地上建筑物、构筑物随之转移。
第十七条 集体建设用地使用期限从批准之日起计算；多次流转的，使用期限最长为上一次流转后的剩余年限。
第三章 集体建设用地使用的审批管理
第十八条 使用集体建设用地占用耕地的，由用地者按规定标准缴纳耕地占用税、耕地开垦费、水利建设专项资金等有关税费。
第十九条 集体建设用地供应的一般程序为：
(一)使用申请。集体土地所有者与集体建设用地申请使用者持集体土地所有权证、双方签定的使用合同(协议)、集体土地所有者与承包农户的土地补偿协议等材料，向市土地行政主管部门(或经其派出机构初审后上报，下同)提出书面申请。
(二)用地审批。由市土地行政主管部门审核，报市人民政府审批。其中涉及农用地转用的，报省人民政府批准。
(三)登记发证。集体建设用地使用申请者凭批准文件，向市土地行政主管部门申请办理土地登记，领取集体建设用地使用证书。
第二十条 集体建设用地流转的一般程序为：
(一)流转申请。流转双方持集体建设用地使用权证、双方签定的流转合同、集体土地所有者同意流转的书面意见等材料，向市土地行政主管部门提出书面申请。
(二)流转审批。有关材料经市土地行政主管部门审批同意，流转方领取集体建设用地转让、转租、作价出资(或入股)、抵押批准书。
(三)变更登记。流转双方持有关批准文件，办理集体建设用地使用权变更登记手续。受转方领取集体建设用地使用证书或他项权利证书。
第二十一条 集体建设用地使用期届满，使用者要求续期的，双方应在使用期限届满前六个月内，按本试行办法第十九条之规定，重新办理集体建设用地使用手续。
第二十二条 集体建设用地供应与流转相关合同的文本格式，由湖州市国土资源局统一制定。
第二十三条 集体建设用地使用期届满，使用者未提出续用申请的，集体建设用地使用权由集体土地所有者收回，其地上建筑物、附着物按合同约定的条款处置。
集体土地所有者和使用者应在集体建设用地使用期届满30日内，到市土地行政主管部门办理集体建设用地使用权注销登记。
第二十四条 因农村集体公共利益的需要，集体土地所有者报市土地行政主管部门审核，经市人民政府批准，可以提前收回集体建设用地使用权，但集体土地所有者应根据土地使用的年限和开发、利用土地的实际情况等因素给予集体建设用地使用者相应的补偿。
第二十五条 集体建设用地的使用，应服从国家依法对集体土地的征用。因国家建设、公共利益的需要以及法律法规的规定，对集体建设用地依法征用的，集体建设用地所有权转为国家所有，原集体建设用地使用的相关合同随即终止。
第四章 集体建设用地使用的收益分配
第二十六条 市土地行政主管部门应当参照国有土地基准地价制定并公布集体建设用地有偿使用的指导价和最低保护价，并根据当地经济发展和土地市场发育状况，适时进行调整。
第二十七条 集体建设用地使用者向集体土地所有者缴纳的土地收益(或租金)，遵循“谁所有，谁收益”的原则，除应依法上缴的国家税费外，按以下比例分配并转入各相应的土地收益资金专户：集体建设用地属乡(镇)农民集体所有的，土地收益全部纳入乡(镇)集体土地资金专户；属村或村民小组农民集体所有的，乡(镇)留15%，土地所有者为85%。
集体建设用地使用收益主要用于对原承包农户的补偿、土地资源的保护开发、基础设施和公益事业建设以及本集体经济组织范围内成员的社会保障。
第二十八条 因集体建设用地使用而办理农用地转用的，对原承包农户的补偿，可以采用一次性货币补偿方式，也可采用购买养老保险、劳力安置等其它补偿方式，以货币或购买养老保险方式补偿的，其标准不得低于市人民政府规定的对原承包农民补偿的最低标准。具体补偿标准另行制定。
第五章 附则
第二十九条 国家或省对集体建设用地使用管理有新规定的，从其规定。
第三十条 本试行办法由湖州市国土资源局负责解释，具体实施细则由湖州市国土资源局根据本试行办法制定。
第三十一条 本试行办法自发布之日起施行。
