发布文号: 周政[2010]64号
周口市国有建设用地使用权出让监管办法
为进一步加强对全市国有建设用地使用权出让工作的监管，规范土地交易秩序，根据《中华人民共和国监察法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国房地产管理法》及《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）等法律、法规的规定，特制定本办法。
一、监督范围
周口市行政区域范围内所有国有建设用地出让一律实行全程监管，包括国有建设用地的取得（集体土地的征收和征用、国有企业改制处置土地资产、依法收回或收 购国有土地使用权、划拨土地使用权转让等）、土地规划、土地出让方案编制和呈报、土地出让与交易、土地出让价款收缴与土地交付、土地开发利用情况、土地收 入管理与使用等。
二、监督对象
与国有建设用地使用权出让有关的规划、国土资源、财政、审计、国有资产管理、住房与城乡建设等相关部门及其相关工作人员。
三、禁止性条款和限制性条款
（一）禁止性条款
1、禁止违反国家规定标准和土地供应政策出让国有建设用地土地使用权；
2、禁止违反规定协议出让或划拨国有建设用地使用权；
3、禁止以办公会议纪要形式或以招商引资等各种名义事先确定土地使用者；
4、禁止在国有建设用地出让方案和公告中设置旨在排斥他人参与公平竞争的附加条件；
5、禁止擅自调整已出让土地规划用途、变更规划设计条件；
6、禁止擅自减免土地出让金和相关税费；
7、禁止领导干部滥用职权干预国有建设用地使用权出让工作。
（二）限制性条款
1、除特别重大的项目经市政府常务会议集体研究可以采用保留地上建筑物方式挂牌出让外，周口市范围内的国有建设用地使用权出让一律采取熟地出让。
2、出让土地价款原则上按实际出让土地面积计算。出让地块周边道路、绿化等征地和建设成本直接计入出让土地的开发成本，在土地评估和确定出让底价时予以 考虑。不再加收出让地块相邻的道路、绿化、公共设施等土地使用权不属于土地竞得者的土地的地价款（在出让方案和出让公告中有特别约定的除外）。
3、土地出让的方式：对位于市区主要地段，潜在竞争性较强的出让地块，尽可能实行拍卖出让，或发布公开出让公告，明确在规定报名时间内取得竞买资格者不 少于三人时，及时组织拍卖出让，取得竞买资格者不足三人或无人报名时，转入挂牌出让，接受报名截止时间顺延不少于8天。
4、拟出让土地原则上要完成控制性详细规划，做到规划一步到位，土地出让成交后一般不得调整用地性质、容积率等规划指标。因特殊原因需作局部调整的（包 括容积率上调、修改小区道路、调整绿化面积和公共设施用地等），要按控制性详规调整实施细则规定执行，经市政府规划委员会讨论后报市政府常务会议研究批 准。
四、监管方式
周口市范围内国有建设用地使用权出让实行三级监管，即监管领导小组监管、监管办公室监管、职能部门监管。
五、监管职责分工
（一）监管领导小组的人员组成及工作职责
成立周口市国有建设用地使用权监管领导小组，由分管国土资源和规划工作的副市长任组长，市政府分管国土资源工作的副秘书长、市监察局局长任副组长，市政 府法制办、市发改委、市国土资源局、市财政局、市规划局、市住建局、市审计局、市国有资产管理局等单位主要负责人为成员。领导小组负责对全市国有建设用地 使用权出让工作实施领导和监管，每年以例会和专题会议的形式，听取各职能部门年度国有建设用地使用权出让工作情况汇报，研究国有建设用地使用权出让的政策 调整，负责提出对因特殊原因需要调整或解除禁止条款的处理意见，以及需要研究的其他问题，形成会议纪要报市政府常务会议审批。
监管领导小组内部设立招拍挂出让国有建设用地使用权出让底价会审小组，分管国土资源工作的副市长任组长，市政府分管国土资源工作的副秘书长和市监察局、 财政局、国土局分管领导为成员。出让底价会审会议由市政府分管国土资源工作的副秘书长根据市国土资源局的提议组织召开，在认真研究的基础上提出建议出让底 价，报经底价会审小组组长签批密封。
（二）监管办公室的人员组成及工作职责
监管领导小组下设周口市国有建设用地使用权出让监管办公室。 市政府分管国土资源工作的副秘书长任办公室主任，市发改委、监察局、国土资源局、财政局、规划局、住建局、审计局、国资局、市政府法制办分管负责人和市监 察局执法监察室主任为成员，各部门相关科（室）负责人根据需要列席监管办公室工作会议。
监管办公室负责对全市国 有建设用地使用权出让工作实施领导和监管的日常工作。一般每2个月召开1次会议，特殊情况可以临时召开，每次会议要形成备忘录。监管办公室可以审定的事 项，各职能部门按会议审定的意见办理；监管办公室认为需要提交监管领导小组审定的事项，要提出具体的处理建议，报监管领导小组议定。其工作职责如下：
1、定期听取各职能部门在国有建设用地使用权出让方面的工作汇报，研究解决在国有建设用地使用权出让中遇到的困难和问题，帮助和指导有关职能部门完善各项制度；
2、对国有建设用地使用权出让的政策调整和对因特殊原因需要调整或解除禁止条款提出初审意见；
3、负责审定各职能部门书面提交的需要解除或调整的限制条款；
4、研究其他需集体研究确定的事项。
（三）相关职能部门的工作职责
1、市规划局负责对以下工作的日常监管：
出让宗地规划：提出拟出让宗地的规划设计条件，下达规划要点、划定相关规划控制线，必要时组织编制拟出让宗地的规划方案。及时反馈国土资源部门对拟出让土地提出的有关规划方面的征询意见。
规划变更：因规划调整等原因确需对出让土地作局部规划调整的（包括容积率、修改小区道路、调整绿化面积和公共设施用地等），要组织专家论证，并按照专家提出的变更方案依法办理报批手续。
零星用地：因规划原因需整合零星用地的，提出整合意见，并按规定程序报批。
建设项目规划把关：建设项目申报规划是否超过土地出让合同约定的时限，规划用途和容积率是否符合土地出让合同约定，建设项目是否擅自改变规划用途，是否擅自提高容积率等。
2、市国土资源局负责对本单位以下工作的日常监管：
土地出让计划编制和公示情况：是否按规定程序和内容要求编制土地出让年度计划，并进行公示。
土地出让方案编制情况：出让方案内容是否完整，是否按照国家有关法律、法规规定编制和报审，是否设定有影响公平竞争的限制条件。
土地出让信息公告情况：包括出让公告的要素是否齐全、准确，公告时间是否符合规定，出让信息和出让结果是否及时在中国土地市场网、当地土地有形市场和当地媒体公布。
土地出让价格的合理性：包括征地拆迁补偿费用和收回（收购）土地费用是否按政策测算和审定，土地出让前期开发成本是否经过科学合理的测算，是否经过施工 验收和工程结算，评估机构是否具有相应资质、评估价格是否合理、起始价是否经过规定的程序核定；招标、拍卖、挂牌出让操作过程中有无工作人员泄漏底价等影 响公平性的问题。
土地出让合同执行情况：包括土地出让合同签订内容是否准确和完整，出让和受让双方履行出让合同，尤其是在土地价款缴纳、交付土地、开工和竣工时间、投资强度完成情况等方面是否存在违约现象。
协议出让土地政策执行情况：包括协议出让土地的范围是否符合国家有关规定，协议出让土地过程中是否按照事前、事中、事后在规定的场所进行公示。原划拨土 地使用权转让、改变用途、补办出让手续，以及司法部门处置划拨土地使用权时，是否取得当地政府批准意见。出让土地改变土地用途和容积率等使用条件的，是否 履行规定的审批程序。
3、市财政局负责对本单位以下工作的日常监管：
土地出让收入征收管理：包括以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有建设用地使用权所取得的总成交价款（不含代收代缴的税费）；转让划拨国有建设用地使用权 或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款；处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款；转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土 地价款；改变出让国有建设用地使用权土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，以及其他和国有建设用地使用权出让或变更有关的收入等。
土地出让收入使用管理：核定出让土地的征地拆迁、收回或收购及前期开发成本等费用。对征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出以及其他支出等土地出让收入的使用进行管理。
4、市发改委负责对建设项目投资落实情况实行监管，重点核实工业项目实际投资情况。
5、市住建局负责对以下事项进行监管：
房屋登记环节对房屋产权转让涉及划拨土地使用权转让是否补缴土地出让金，土地登记手续是否齐全，房屋用途是否与土地登记用途一致。房地产企业的开发资质是否与实际开发规模相符。土地出让时要求配建的廉租住房、经济适用房和限价房等公共设施建设是否落实等。
6、市审计局负责对国有建设用地使用权出让过程中财政收支、财务收支的真实性、合法性和效益实行审计监督。
7、市国有资产管理局负责对以下工作的日常监管：
决定或者批准所出资企业国有产权转让事项，研究、审议重大产权转让事项并报本级人民政府批准；
选择确定从事企业国有产权交易活动的产权交易机构；
组织企业改制方案的评审。组织核定改制企业资产额、改制费用、改制资金缺口额，核定需要用土地出让金弥补数额；
核定招拍挂出让土地时作为不动产转让的房屋等资产价值，以及出让土地时设置的返还或返销房屋、安置职工的条件是否实施到位；
研究制定企业改制土地资产处置方案，及时处置破产企业剩余土地资产并完善规划和土地手续。对保留土地资产实施监管，引导产业发展和企业土地综合效率最大化。
8、市监察局负责对全市范围内国有建设用地使用权出让工作进行严格监督，对发现的违规问题和违纪人员进行查处。
（四）各县（市）也应成立相应监管领导小组和监管机构，加强对本辖区范围内国有建设用地使用权出让的监管。
六、责任追究
（一）在日常监管工作中发现有违反国有建设用地使用权出让规定行为的，各级监察部门要依法依纪进行查处；对于违反土地管理规定行为的单位和个人应当承担纪律责任的，按照监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部《违反土地管理规定行为处分办法》处理；构成犯罪的，移送司法机关处理。
（二）应当提交监管办公室或监管领导小组审议的事项不按程序审批或自行决定不报批的，应当追究相关单位和责任人的责任。各职能部门在日常监管工作中发现 问题应及时整改，涉及其他部门职责的，要及时沟通协助整改。监管领导小组或监管办公室在监管中发现职能部门存在问题的，应当责成有关部门和单位认真整改， 必要时由监察部门下达监察通知书、监察建议书，责令相关部门中止出让活动，纠正后方可重新组织出让；性质严重的要追究有关人员的责任。
七、本办法解释权归周口市人民政府。
八、本办法自二〇一〇年十二月十日起施行。
