发布文号: 建发[2011]7号
各市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：
为进一步改进和加强房地产市场调控，巩固和扩大调控成果，根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）精神，经省政府同意，现就有关问题通知如下：
一、明确房地产市场调控的总体要求
今后一段时期，全省房地产市场调控工作的总体要求是：深入落实科学发展观，结合山东实际，以解决城镇居民基本居住问题、不断改善城镇居民住房条件为出发点，加快推进保障性安居工程建设，坚决遏制房价过高、过快增长，进一步强化城市政府责任，综合运用税收、信贷、土地、市场监管等手段，加大供应和需求的双向调节力度，促进房地产市场平稳健康发展。
二、进一步强化市、县（市）人民政府的责任
各市、县（市）人民政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）、《山东省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》（鲁政发〔2010〕57号）及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平。2011年，各市、县（市）人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。各地要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度；继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房；加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据；继续做好住房保障工作，全面落实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务。
三、进一步加大保障性安居工程建设力度
（一）扩大保障性安居工程建设规模。2011年，全省计划建设保障性安居工程32.04万套（不含新增廉租住房租赁补贴0.78万户），其中公共租赁住房7.4万套、廉租住房1.2万套、经济适用住房8.6万套、限价商品住房3.3万套、棚户区改造11.54万户。省政府已决定加大对保障性安居工程建设的支持力度。各市、县（市）人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费减免等优惠政策，确保完成计划任务。要引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，推广在普通商品住房建设项目中按一定比例配建保障性住房的做法。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。
（二）多渠道筹集保障性住房房源。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。以县级市和县城为重点，提高廉租住房保障收入线标准，扩大覆盖面，实现廉租住房与经济适用住房保障准入标准的有效衔接，具备条件的予以并轨，对低收入住房困难家庭实现应保尽保。可把城市危旧房、非成套住宅（筒子楼）、城中村纳入城市棚户区改造范围，继续深入推进城市、国有工矿棚户区改造，全面启动铁路、林区、垦区棚户区改造。住房困难户较多的国有工矿、大型企业，在符合城乡规划和土地利用规划的情况下，经市、县（市）人民政府批准，可以利用自用土地，通过棚户区改造、集资建房等方式建设经济适用住房、公共租赁住房。参加集资合作建房的对象必须限定在本单位符合市、县（市）人民政府规定条件的人员。建设公共租赁住房，应优先向本企业符合条件的职工出租，但不得出售。有条件的地方，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。
（三）突出增加公共租赁住房供应。公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入家庭及新就业职工中的住房困难群体，同时要把人才公寓、农民工公寓、干部与教师周转房纳入公共租赁住房管理。各地要在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，鼓励和吸引房地产开发企业和其他机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。外来务工人员集中的开发区和产业园区，要组织建设公共租赁住房。鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。
（四）加快推进各类棚户区改造。各地要认真贯彻《山东省人民政府办公厅关于进一步加快城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》（鲁政办发〔2010〕10号）精神，用好用足国家和省相关优惠政策，在土地供应、税费优惠、融资信贷等方面予以优先支持。鼓励将棚户区改造项目与廉租住房、公共租赁住房和公共服务、商贸、旅游、文化等设施统一规划、配套建设。鼓励国有工矿企业利用棚户区改造的节余资金和土地，建设企业自有公共租赁住房。各市要加强对各县（市），尤其是获得国家和省专项资金的财政直管县、国有工矿企业和林场的督导检查，确保各项奖补资金落实到位、专款专用。
（五）落实保障性安居工程建设资金。省级财政2011年安排住房保障奖补资金5亿元，各级财政也要增加对保障性住房建设的投入。按照国家和省规定，住房公积金增值净收益、从土地出让净收益中提取不低于10%的比例用于廉租住房保障，结余部分可用于建设公共租赁住房。各地要严格落实上述规定，资金缺口较大的地方可适当提高提取比例。政府直管公有住房出售收入的结余资金，可用于发展公共租赁住房，企事业单位可参照执行。要积极构建保障性住房建设融资平台，组织开展好住房公积金贷款支持保障性住房建设试点，进一步拓展融资渠道。
四、合理引导居民住房需求
认真执行国家新的房地产税收、信贷政策及住房限购政策，着力抑制投资性、投机性购房，继续支持自住性住房需求。
（一）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。
（二）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府确定的新建住房价格控制目标和政策要求，在国家和省统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。
（三）执行国家住房限购政策。济南、青岛和房价过高、上涨过快的城市，要按照国家规定，在一定时期内从严制定和执行住房限购措施。原则上，对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。省住房城乡建设厅要会同有关部门，加强对各地新建商品住房价格水平变动情况的监测，对房地产市场变动异常、房价上涨过快的地方，要及时指导相关城市出台住房限购措施。
五、严格住房用地供应管理
（一）增加住房用地有效供应。各地要认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求。在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。2011年的商品住房用地供应计划总量，原则上不得低于前2年年均实际供应量。进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。房价高的城市，要进一步增加限价商品住房用地计划供应量。
（二）加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供房地产开发资质等相应证明。
（三）依法查处违法违规用地行为。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
六、进一步加强房地产市场监管
（一）调整优化住房供应结构。继续以中小套型、中低价位商品住宅为重点，调整优化住房供应结构，保持合理的房地产投资和开发建设规模，努力满足城镇居民的合理购房需求。继续整顿房地产市场秩序，重点查处未办理规划、施工、预售许可手续进行建设和预售的违法违规行为。推行市场监管、项目监管、企业监管“三位一体”的动态监管模式，实行房地产开发项目规划建设条件意见书和项目手册制度，严格执行新建商品房买卖合同网上备案，加强预售资金监管，推行房地产开发项目综合验收备案制度，全方位提升房地产开发建设质量。有重点地培植一批省内大企业，引导房地产和建筑施工骨干企业组成战略联盟，与一些优秀勘察设计、建筑部品生产企业以及科研开发单位密切协作，围绕推进住宅产业现代化、建设节能省地环保型住宅，切实提高技术集成水平和房产综合品质，让群众买放心房、住舒心房，促进相关产业上档次、上水平。认真落实《商品房屋租赁管理办法》（住房城乡建设部令第6号），规范发展住房租赁市场。
（二）规范房地产经纪活动。认真贯彻《房地产经纪管理办法》（住房城乡建设部令第8号），加强对房地产经纪机构和人员的管理。房地产经纪机构及其分支机构自领取营业执照之日起30日内，必须到所在市、县（市）住房城乡建设部门或房地产管理部门备案，否则不得从事房地产经纪业务。住房城乡建设（房地产）主管部门、价格主管部门要通过现场巡查、合同抽查、投诉受理等方式，采取约谈、记入信用档案、媒体曝光等措施，对房地产经纪机构和房地产经纪人员进行监督。
（三）加快个人住房信息系统建设。各地要加大资金和人力、物力投入，加快建立健全个人住房信息系统，确保房地产税收、差别化信贷和住房限购措施有效执行。继续完善房地产市场信息系统，年内实现全省房产档案数字化和省、市、县（市）三级联网，以便及时、全面、准确提供房地产市场运行数据。
七、建立健全并认真落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制
省有关部门要加强对城市政府住房保障和稳定房价工作的监督和检查。对于新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价，以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，省住房城乡建设厅、国土资源厅、监察厅要会同有关部门，约谈有关城市政府负责人。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、没有完成保障性安居工程目标任务的，相关市政府要向省政府作出报告。省监察厅、住房城乡建设厅等部门要视情况，根据有关规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也要纳入约谈和问责范围。
八、注重发挥新闻媒体的舆论引导作用
各市、县（市）人民政府要建立完善房地产市场信息发布制度，提高商品住房交易透明度。特别要引导城镇新就业人员树立“先租后买、先小后大、逐步改善”的住房消费观念，引导居民理性消费。新闻媒体要科学、准确、深入解读国家和省的政策措施，加大对稳定房价和住房保障工作的宣传力度，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
山东省人民政府办公厅
二○一一年二月十七日
