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各市（州）住房城乡建设主管部门：
近年来，各级住房城乡建设主管部门认真贯彻建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房[2003]130号，以下简称《暂行办法》），有效维护了广大业主的合法权益，促进了物业管理市场健康发展。但是，在推行前期物业管理招投标工作中，也出现一些问题。有的市、县工作进展迟缓，至今仍未开展前期物业管理招投标，一些市、县的前期物业管理招标投标活动不规范，违规情况时有发生。为加快推进前期物业管理招投标工作，健全物业管理市场竞争机制，保障前期物业管理招投标活动当事人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《暂行办法》等规定，现就进一步推进和规范我省前期物业管理招标投标工作通知如下：
一、提高认识，切实把推进前期物业管理招标投标作为促进物业管理行业规范有序发展的一项重要工作来抓
物业管理招标投标对引导和培育物业管理市场、规范物业管理活动、保障广大业主权益、促进物业管理行业健康发展具有重要意义。严格实施前期物业管理招投标，是依法办事、维护法律尊严的具体表现；是依法行政，杜绝暗箱操作的重要手段；是为物业管理行业营造公开、公正、公平市场环境的必由之路。推行前期物业管理招投标，通过市场选择服务好、讲信用、有实力的物业服务企业，能够真正维护广大业主的利益。大力推进前期物业管理招投标，有助于落实物业承接验收制度，督促建设单位兑现销售承诺，从源头上减少开发企业与业主的矛盾和纠纷，为构建和谐小区奠定基础。
二、采取措施，大力推进前期物业管理招标投标工作
前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。针对前期物业管理招投标工作现状，各地要结合实际，采取措施，加大力度，努力推进前期物业招投标工作规范有序开展。
尚未开展前期物业管理招投标的市（州），应限期启动相关工作。设区城市应在2011年9月底前实行，县级市应在2011年12月底前，其他扩权县应在2012年6月底前启动。条件具备的县也应尽早开展前期物业管理招投标工作。我厅拟将前期物业管理招投标制度开展情况纳入2011年省住房和城乡建设厅对各市（州）及扩权试点县（市）主管部门目标考核体系，并将定期对各市（州）及扩权试点县（市）住房城乡建设主管部门落实制度情况开展检查，并将检查情况向全省通报。
三、健全制度，进一步规范前期物业管理招标投标活动
前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
（一）明确前期物业管理招投标主体与范围
总建筑面积5万平方米以上的新建商品住宅项目，建设单位应当按照法律法规及《暂行办法》的规定，进行公开招标和邀请招标，选聘具有相应资质的物业服务企业。总建筑面积5万平方米以下、2万平方米以上的新建商品住宅项目，建设单位可以采取邀请招标的方式选聘物业服务企业。采取公开招标方式的，建设单位应当在四川房地产网（www.scfdc.cn）或其他公共媒体上发布招标公告。采取邀请招标方式的，建设单位应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书。
总建筑面积2万平方米及以下的新建商品住宅项目，经市、县住房城乡建设主管部门同意，可以采用协议的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
（二）建立健全物业管理评标专家制度
各市（州）住房城乡建设主管部门要认真贯彻省住房城乡建设厅《关于印发四川省物业管理专家管理试行办法的通知》（川建发[2010]26号）文件要求，抓紧建立健全物业管理专家制度，推进物业管理行业的科学化、规范化发展。
各市（州）住房城乡建设主管部门要按照相关规定建立本行政区域内物业管理评标专家名册，明确物业管理评标专家的条件、入选程序、行为规范及监督管理等内容，并从专家名册中随机抽选专家进行评标活动。各市（州）住房城乡建设主管部门应编制物业管理招标文件范本（含评标标准和评标方法基本内容和要求等），供建设单位参照执行。有条件的县（市）可参照设区城市物业管理评标专家的条件、入选程序、行为规范及监督管理等内容，建立物业管理评标专家名册并与设区城市专家名册计算机联网。省住房城乡建设厅将建立全省统一的物业管理评标专家库数据平台。
为体现对物业管理的公开、公平、公正的原则，加大对各地物业管理市场的指导，对于总建筑面积在20万平方米以上的新建商品住宅项目的招标，评标专家应当从省物业管理专家库中随机抽取。
（三）严格前期物业管理招投标完成时限
通过招投标方式选择物业服务企业的，建设单位应当按照规定时限完成物业管理招投标工作：
预售商品房项目，应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
新建现售商品房项目，应当在实施现售前30日完成；非出售的新建物业项目，应当在交付使用前90日完成。
（四）进一步明确相关程序
一是同一物业管理区域住宅项目，只能选聘一家物业服务企业实施物业服务。
二是前期物业管理期间，业主大会尚未组建，物业管理区域内因特殊原因确需变更物业服务企业的，建设单位应在原物业服务合同约定的服务内容和标准、原物业服务企业资质等级、原收费标准不变的前提下，制定选聘方案并向全体业主公示后，按照规定另聘物业服务企业。
三是省外物业服务企业参与投标的，需企业按《四川省住房和城乡建设厅关于省外企业入川从事物业服务活动实行备案管理的通知》（川建房发[2010]246号）文件的要求，进行工商注册分支机构登记并向四川省住房和城乡建设厅申请资质备案后，方可进行投标活动。
四是建设单位应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，应提交法律法规及《暂行办法》规定的相关材料，向物业项目所在地的县级以上住房城乡建设主管部门备案。
五是建设单位应当自确定中标人之日起15日内，应提交法律法规及《暂行办法》规定的相关材料，向物业项目所在地的县级以上住房城乡建设主管部门备案。
六是业主和业主大会通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业的参照本通知执行。
七是建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，按国务院《物业管理条例》相关规定给予处罚。
四川省住房和城乡建设厅
二0一一年六月二十九日
