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各市、州、县人民政府，省政府各委办厅局、各直属机构：
省建设厅《关于加快发展城市建设事业的意见》已经省政府同意，现转发给你们，请结合实际情况认真贯彻执行。
关于加快发展城市建设事业的意见
党的十一届三中全会以来，我省的城市建设事业得到了长足发展，城市建设成就显著。
一是城市规划管理工作加强。改革开放以来，我省的城市规划管理工作得到了进一步发展。全省城市已经进入了有规划并且按照规划进行建设的新时期。城市规划在促进城市国民经济和社会发展方面发挥着越来越重要的作用。在城市的发展过程中，认真贯彻国家城市发展方针，大城市的规模初步得到控制，中小城市得到合理发展。据统计，从１９７９年到１９９２年，全省城市由９个发展到２３个，增长１．６倍；从１９７９年到１９９１年，全省建制镇由１０３个发展到３９６个，增长２．８倍；城镇人口由８１０万人发展到１９０８万人，其中非农业人口由７０１万发展到９６６万，城市化水平比全国平均水平高出１９．３个百分点。为了促进我省生产力和城镇的合理布局，有８个市、５个县镇完成了城镇体系规划。城市规划的综合职能作用得到了有效发挥，促进了城市经济和社会发展。从１９８０年以来，全省城市和县城的总体规划已编制审批完成。目前，全省２３个城市，有１４个城市重新编制了总体规划；有８个城市调整和深化了总体规划。在２５个县城中，有８个县城调整和深化了城市总体规划。部分大中城市编制了分区规划，有的已经市政府批准实施，为适应城市国有土地使用权出让、转让规划管理工作的需要，有１０个城市编制了控制性详细规划，为城市旧区改造和新区开发提供了依据。遵循“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，按规划开发建设了３６０多个居住小区，进行了较大规模的旧城改造和综合整治，加强了城市基础设施的建设，城市面貌发生了显著变化。
二是城市市政公用基础设施建设加快。十四年来，我省的城市市政公用基础设施建设取得了较好的发展。１９９２年与１９８７年相比人均拥有两项城市建设维护资金从１７．０６元增加到４４．８０元，增长了１．６倍。人均生活日用水量从８８升增加到１２６．７升，提高了４３％。用水普及率从６０．７％增加到８２．４％，增长了３５．７％。每万人拥有的公共交通车辆从１．９３标台，增加到４．９标台，增长了１．５倍。气化率从９．２％增长到４８．８％，增长了４．３倍。集中供热面积从１００万平方米，增加到２８５０万平方米，增长了２７倍。人均拥有道路面积从２．０７平方米，增加到３．９平方米，增长了８８％。排水管道密度从２．４公里／平方公里，增加到３．４公里／平方公里，提高了４１．７％。建成区绿化覆盖率从１４．９，增加到１９．１％，增长了２８．２％。污水处理率和垃圾粪便无害化处理从无到有，分别达到了１６．６％和２９．８％。
三是房地产业蓬勃发展。１９８３年以来，在国务院确定的“统一规划，合理布局、综合开发、配套建设”的方针指导下，通过房地产综合开发，改善了城镇居民的居住条件和城市的基础设施状况，使城市面貌有了较大改观。特别是《吉林省城市房屋综合开发管理条例》颁发实施后，房地产开发工作纳入了法制管理和科学管理轨道，得到健康发展，房地产开发取得丰硕成果。开发住宅小区（组团）近３６０个；累计开发总投资近６０亿元，其中开发公司自有流动资金１０亿元，银行贷款２０亿元，定金及预收款２８亿元；累计开发土地面积近８００公顷；房地产开发累计竣工房屋面积达１６００万平方米，其中住宅面积达１０００万平方米，竣工住宅１６．６万套；累计完成综合开发工作量近５５亿；累计经营收入达４０亿元，其中商品房销售收入达３５亿；累计实现利润达２亿多元；累计缴纳税费达３亿多元。
我省的城市建设事业虽然取得了较大成就，但还存在着不少亟待解决的困难和问题。在城市规划管理方面城市规划的编制尚不完善和配套；城市规划及有关法律法规的实施仍有来自各方面的干扰，违反规划和法律法规的现象时有发生，影响了城市规划的实施，妨碍了城市建设和发展。在城市市政公用基础设施建设方面，一是“欠帐”多，城市市政公用基础设施总量不足问题相当突出，尚未形成完整的社会综合服务体系，与经济发展不协调，人均日用水量和自来水普及率只居全国第２８位；人均拥有道路面积、万人拥有公交车辆、排水管道密度均居全国第２６位；二是标准低，城市市政公用基础设施失修失养，超负荷运转，严重制约了城市生产、生活和投资环境的改善，妨碍了城市各项事业的发展。在房地产业方面，由于管理工作特别是相应的政策和法规未能跟上，出现了一些比较突出的问题，土地的供应计划性不强，与项目不相衔接，城市规划受到严重干扰；地价混乱，土地收益损失严重，收益调节机制尚未建立，房地产经营的收益大量流向企业和个人；一些开发区设立有不同程度的盲目性。
为了使我省的城市建设事业更好地适应建立社会主义市场经济的需要，进一步促进全省经济更快更好地跃上新台阶，充分发挥中心城市的经济优势作用，加快建设发达的边疆近海省的步伐，结合我省的实际情况，就进一步加快发展城市建设事业提出如下意见：
一、强化城市规划管理，提高城市规划设计水平
（一）深化城市规划，做好超前服务，要认真研究建设跨世纪的现代化城市发展战略和发展目标，开发跨世纪的城市总体规划修订和编制的准备工作；搞好城镇体系规划，促进我省的生产力布局、城镇体系和人口分布趋向合理化，推动城市建设与经济、社会协调发展。要积极探索和研究社会主义市场经济体制，完善城市规划的内容，改进城市规划方法和手段，不断提高城市规划的科学性。要突出抓好沿边开放地区的城市、地级市和省会城市的总体规划的编制、修订和完善；切实搞好分区规划，编制城市控制性详细规划、修建性详细规划和城市重要地段的设计。加强地价管理要根据土地的区位级差，优化城市用地结构和空间布局，对城市规划区内土地分等定级，尽快确定基准地价。按规划进行城市新区开发、旧区改造和建设各类开发区。
城市规划要运用经济杠杆和价值规律，加强对土地开发经营的规划管理，参与土地开发经营的决策，引导房地产业健康发展。城市规划行政主管部门要与有关部门配合，按照《城市规划法》和《建设项目选址规划管理办法》的规定，参与有关重点建设项目立项和选址的可行性研究工作，核发选址意见书，使建设项目符合规划，布局合理，更好地发挥综合效益。市县政府要按城市维护费使用范围，列支城市规划设计经费，以保证城市规划设计工作顺利进行。
（二）切实加强城市规划管理，发挥城市规划的综合职能作用。一是规划审批管理权必须高度集中，不能分散，一级政府只设一个城市规划行政主管部门，不能多头管理，一定要坚持实行“一书两证”的审批制度。城市规划行政主管部门要理直气壮地履行自己的职责，在土地出让、房地产开发、项目选址定点等工作中严格按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第５５号）和《城市规划法》办事，维护政府管理的权威。二是要对开发区进行规划管理。各地政府要把对开发区的规划编制和开发建设的管理提到重要议事日程，从开发区总体规划和基础设施建设上加强指导，使开发区规划与所在城市的总体规划协调一致，并在城市总体规划指导下开发建设。
城市规划是一项综合性很强的系统工程，是搞好城市建设的牵头性工作。因此，在理顺与有关方面的工作关系，取得各有关方面的支持与配合。首先在理顺城市规划行政主管部门与计划部门的关系。城市规划行政主管部门要参与建设项目的可行性研究，并提出选址意见。二是城市规划确定的基础设施项目，要按建设程序，监督实施。三是要依法理顺城市规划行政主管部门与其他有关部门的关系，明确责任，各负其责，减少审批环节，方便建设单位和个人。四是规划要集中管理，坚持规划审批权必须集中在市、县的原则，以保证规划的实施。
（三）精心规划设计，建设风貌独具特色的城市。各城市无论是新区开发还是旧区改造，都要根据城市性质和特点、自然地理条件、经济开发水平、历史文化传统、民族风情习俗和现代生活的需要，精心规划、设计既反映时代精神，又具有民族传统和地方特色的城市风貌。各级城市政府要加强领导，把历史文化名城的保护规划和城市风貌规划工作开展起来。
（四）增强法制观念，完善法规体系。各地区、各部门要认真学习贯彻《城市规划法》、《吉林省城市规划条例》，搞好城市规划法律、法规的宣传教育，提高全社会的法制意识，依法行政，严格执法，自觉维护法律、法规的严肃性和权威性。要进一步完善地方性的城市法规体系。各市、县要根据实际情况，制定贯彻实施城市规划法律、法规的行政措施。
二、加强城市基础设施建设，提高城市服务功能
（一）改革和完善市政公用事业投资体系，建立稳定的市政公用事业发展基金。市政公用事业要坚持走财政投入与市场补偿相结合的资金筹措路子，建立以国家财政投入和城市土地有偿出让转让、市政设施有偿使用与公用事业合理计价在内的多渠道、多元化市政公用事业投资新体制。要加大政府对市政公用事业的投入。国家统借贷款、外国政府贷款及国际金融组织贷款的投向，应把市政公用设施作为重点。要加强城市维护建设税、公用事业附加、水资源费、排水设施有偿使用费、占道挖掘费、市政基础设施建设配套费和水增容费等资金的管理，建立稳定的市政公用事业发展基金。要逐步推行城市土地有偿出让、转让，并将其收入作为城市建设资金的主要来源。积极采用发行债券和股票、中外合资、独资、集资等方式，广泛吸收国内外资金，用于城市市政公用事业建设。
（二）转换公用事业经营机制，搞好城建事业单位改革。对《全民所有制工业企业转换经营机制条例》赋予企业的权力要逐项加以落实。城市公用事业在坚持由国家来办的同时，要打破行业垄断，允许集体、个人、外商独资、合资多家经营或联合经营。对城市出租小汽车、石油液化气放开经营，按照市场经济规律运行。要建立合理的公用事业价格体系。经批准可按成本加税费、加利润的作价原则，逐步调整自来水、煤气、供热、公共交通的价格；不能按上述原则调整的，可随煤、电、油等价格的变化幅度及时进行相应调整。城市道路、桥梁、园林绿化、排水、垃圾粪便收集处理，城市防洪设施等城建事业主要由国家管理。同时也要本着谁投资谁受益的原则，鼓励社会兴办。城建事业单位要普遍推行企业化管理，进一步完善按任务量核拨经费，超支不补，增收节支留用的办法。城建事业单位要充分利用自身优势，开发新产品，开发多种经营和多种形式的有偿服务、有偿使用、有偿代办。可以试办完全企业化的市政维修公司、清扫清运公司及园林绿化建设公司。
（三）加强行业管理，建立起依法管理的宏观调控体系。要加强对市政公用事业的宏观管理，使政府职能真正转变到统筹规划、建设和管理好城市，为市政公用事业的发展提供服务上来。当前要突出抓好市政公用行业的法制建设，对国家、省已出台的法律、法规要抓紧制定配套的部门规章；省里将尽快制定《城市市容、环境卫生管理办法》、《城市公共交通管理办法》、《城市供热管理办法》、《城市道路管理办法》等。要健全执法机构，成立在城市建设行政主管部门统一领导下的城建监察执法队伍，增加执法力量。
（四）搞好城市环境综合整治，提高城市总体功能，创造良好的投资环境。要把城市环境综合整治纳入市长、县长的任期目标责任制，完善综合整治规划，确定本市综合整治目标，建立目标管理的考核体系，并依靠社会各方面力量，充分发挥人民群众在城市环境综合整治中的重要作用。要按照《国务院办公厅转发国家环保局、建设部关于进一步加强城市环境综合整治工作的若干意见的通知》（国办发〔１９９２〕２９号）和建设部《关于印发〈城市环境综合整治市政公用事业目标管理考核评比办法〉和〈城市环境综合整治市政公用事业目标管理考核实施细则〉的通知》（建城字〔１９９３〕３５１号，组织实施全省城市环境综合整治工作。
三、加强宏观调控和管理，促进房地产业健康发展
（一）要增强政府对房地产市场的宏观控制力度。一是对土地供给的调控。城市土地的供给，应当与城市土地资源、社会经济发展和市场需求相适应，要与产业政策相一致，要与开发建设项目相衔接。土地的供给一定要有计划性，充分体现政府意志。二是对投资方向调控。在经济增长中，既要建一些标准厂房、写字楼、商业服力业用房，又要更多地建设普通标准住宅。房地产开发投资必须适应市场的有效需求，注意克服不顾市场需求一哄而起的倾向。
（二）要加强国有土地使用权出让、转让的规划管理。城市场规划行政主管理部门要根据城市规划实施的步骤和要求，参与编制城市国有土地使用权出让计划。出让城市土地（数量、面积、地块住置等）必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。经规划确定的土地的使用性质、容积率等，不得随意更改，确有必要变更的，必须经过严格的审批程序，并相应作出经济利益利益关系的调整。
（三）要完善房地产价格体系。运用价格和税收杠杆调节房地产经营收益。没有开展土地分等定级的城市要抓紧进行土地分等定级，并根据不同情况确定基准地价。对未实行土地使用权出让的国有土地上的各类存量房屋出售、出租均应收取土地收益金。在全国未作征收房地产增值税的规定前，要在房地产转让中对增值部分征收一定比例的增值费，以调节房地产开发、经营中的过高收益。对普通标准住宅、社会公益事业用地要实行低地价。
（四）要继续健全规范的房地产市场运行规划和配套服务体系。对土地使用权出让，要尽量采取招标方式。协议出让的土地，必须由组织的评估机构合理确定基准地价。土地使用权转让、商品房屋预售、商品房向境外销售要履行审批手续。未达到土地使用权出让合同规定要求的土地不得转让，未达到一定投资比资和施工进度的商品房屋不得预售。土地使用权和房屋所有权的转移，必须依照规定到房地产市场交易管理部门办理交易手续。要严格执行房地产产权登记、变更制度。要加强房地产交易的管理。没有建立房地产交易年的市县要抓紧建立。要把对房地产交易的管理职能和中介服务的经营行为分开。在建立固定的交易场所的同时，建立一整套交易规程，要把土地使用权的转让纳入交易管理。要大力发展与房地产市场配套的法规政策咨询、信息咨询、代理等中介服务。建立房地产估价师、经济人考试注册制度，此项工作要在政府机关、企事业单位逐步开展。要按社会化、专业化、商品经济的路子建立物资管理体系。
（五）处理好转换企业经营机制，搞活企业与规范企业行为的关系，一方面要给企业经营自主权，另一方面，要端正企业的经营方向、规范企业的行为，对公司经营行为进行严格监督和管理。要坚持和完善年检制度，通过年检，对一年内无开发任务或未进行任何项目建设的应取消其房地产开发经营权，对不搞开发的和以炒、卖牟取暴利的房地产开发公司要以法律、经济、行政手段予以限制。对房地产开发公司的收益要建立调节机制。调节的手段主要是：公开、公平、有竞争的土地使用权获得方式，以科学估价确立的基准地价以及税费，现阶段应辅以必要的行政手段。
（六）要加大房改力度，加快住宅建设步伐。通过合理调整公有住房租金，鼓励职工购买公有住房，实行新房新制度等措施，尽快转换住房机制。发展住房金融，逐步实现住房资金投入产出的良性循环 。充分发挥各方面积极性，加快住宅建设。同时，继续做好住房“解困”、“解危”工作。此外，继续抓紧做好房地产业的立法工作
