发布文号: 黑建房字[1999]43号
第一章 总 则
第一条 为推动全省物业管理行业健康发展，培育物业管理市场机制，保障物业管理企业公开竞争及合法权益，提高物业管理服务水平，根据《黑龙江省城市物业管理办法》等有关规定，结合我省实际情况制定本办法。
第二条 凡在全省城市规划区内进行物业管理项目招标投标活动和实施行政管理的，均应遵守本办法。
第三条 本办法所称物业管理项目招标投标（以下简称物业招投标），系指物业管理项目的招标或投标。
第四条 物业招投标，应坚持公正、公平和诚实信用的原则，以技术水平、管理水平、社会信誉和合理报价等情况开展竞争，不受地区、部门限制。
第五条 物业招投标，是招标人和投标人双方当事人依法进行的经济活动，受国家法律保护和约束。任何人不得违反国家和省的法律、法规和本办法，干扰招投标的合法活动，损害招投标双方的合法权益。
第六条 省建设行政主管部门主管全省城市规划区内物业招投标管理工作，并组织本办法实施。
各行署、市、县房地产行政主管部门，主管本行政区域城市规划区内物业招投标管理工作，并组织本办法具体实施。
第二章 招 标
第七条 物业招标是指招标人按照本办法规定的条件、程序等规定，通过市场竞争的方法选聘物业管理企业承担物业项目的物业管理任务。
第八条 物业招标人是指具备法人资格的物业所有人或依法组建的业主委员会。
第九条 物业招标方式分为公开招标和邀请招标。公开招标是指招标人通过新闻媒体，将招标项目基本情况、物业管理要求、招标活动安排等事项向社会公开发布招标公告，符合投标条件的物业管理企业公开参加竞标的行为。邀请招标是指招标人通过招标邀请书，将招标项目基本情况、物业管理要求、招标活动安排等事项向事先预选的符合投标条件的三个以上的物业管理企业发生邀请，补邀请企业同时公开参加竞标的行为。
第十条 下列物业管理项目应公开招标：
（一）建筑面积2万平方米以上的大厦；
（二）建筑面积10万平方米以上的住宅小区；
（三）当地政府规定的其他物业管理项目。
第十一条 下列物业管理项目可以公开招标或邀请招标：
（一）建筑面积在1万平方米以上2万平方米以下的大厦；
（二）建筑面积在3万平方米以上10万平方米以下的住宅小区；
（三）建筑面积在1万平方米以上的多层办公楼；
（四）当地政府规定的其他物业管理项目。
第十二条 物业招标人在发布招标公告或发出邀请招标通知书前，应持招标有关文件、材料，到当地房地产行政主管部门进行审查批准，并在其监督指导下实施招投标活动。审批机关应于七个工作日内对招标人的招标申请予以明确答复。
第十三条 物业招标应同时具备下列条件：
（一）招标人应是具备法人资格的物业所有人，或是依法组建的业主委员会；
（二）招标住宅物业项目已经竣工验收合格，准予投入使用；
（三）招标物业项目具备满足物业管理需要的竣工验收资料；
（四）入住率已达到实行物业管理规定的标准；
（五）招标人已制定出完整、符合规定的招标文件及相关招标资料；
（六）招标人具备相应的组织招标、开标、评标、定标能力；
（七）法律、法规和当地政府规定的其他条件。
第十四条 物业招标应遵循下列程序：
（一）确定招标方式；
（二）组建或委托招标代理工作机构；
（三）自行组织或委托代理机构编写招标文件、标底、开标、评标、定标办法，填写招标申请书，除标底外均报当地房地产行政主管部门审查批准；
（四）于开标30日前发布招标公告或发出邀请招标通知书；
（五）投标企业申请投标；
（六）对投标企业进行投标资格审查，并将审查结果通知各申请投标人；
（七）向合格投标人分发招标资料；
（八）组织合格投标人踏勘现场，并对招标文件答疑；
（九）召开开标会议，审查项目投标书；
（十）组织评标，决定中标人；
（十一）发出中标通知书；
（十二）投标人与中标人签订物业管理委托合同。
第十五条 已依法取得国家或省颁布的物业管理一、二级资质证书的物业企业，可作为招标人的招标代理机构，为招标人有偿提供招标代理服务，并承担相应义务。其代理服务费用额度，双方协商确定，由招标人支付。
接受物业项目招投代理的物业管理企业，不得作为投标人参加代理项目的投标。
第十六条 招标申请书主要内容包括：招标人基本情况、招标项目基本情况、拟招标方式和对投标人的要求。
第十七条 招标文件主要内容包括：
（一）招标项目综合说明。包括项目名称、建设单位、使用类别、建筑面积、主要结构、自然层数、配套设施、坐落地址、建设工期、竣工验收等情况；
（二）物业使用人基本情况说明。包括入住户数、入住率、住户分类、产别分类、住户档案建立等情况；
（三）物业管理主要要求说明。包括物业管理服务范围、服务内容、达到的标准、委托服务期限、义务与权利、公众服务、代办标准、物约服务等要求；
（四）物业管理资金主要来源说明。包括维修基金建立、日常服务费用标准、共用部位设施大中维修费用来源、代办服务费用、特约服务费用、共用场所设施经营收入支配等情况；
（五）投标书的编制要求及评标、定标原则；
（六）投标、开标、评标、定标等活动的日程安排；
（七）要求交纳的招标文件、资料退还保证金额度；
（八）其他需要说明的事项。
第十八条 招标文件一经发生后，招标人不得擅自变更其内容或增加附加条件。确需变更或增加附加条件的，应报原批准机关批准后，在投标截止时间七天之前，以书面形式通知所有投标人。
第十九条 招标文件发出后十天内，招标人组织现场踏勘和答疑会。答疑纪要作为招标文件夹的补充，应报原招标批准机关备案，并以书面形式通知到所有投标人。
第二十条 发出招标文件至开标截止时间不应少于十五日。
第二十一条 标底主要内容包括：
（一）物业管理服务范围、内容、标准；
（二）公共性服务、代办服务、特约服务等收费标准。利用所提供的共有场所、设施经营收入标准，以及这些经营收入支出的主要用途；
（三）达到物业管理服务标准、要求，应有的工作保证措施。
第二十二条 标底一经审定应密封保存至开标时，所有接触过标底的人员均负有保密责任，不得泄漏。
第三章 投 标
第二十三条 物业投标人是指符合投标条件，依法组建的物业管理企业。
第二十四条 招标人制定投标条件、编制标底、确定开标评标定标办法，应符合有关法律、法规、规章，本办法和政府其他有关规定。
第二十五条 公开或邀请招标，投标人应当接受招标人资格审查，并提供下列材料：
（一）营业执照和物业管理企业资质证书；
（二）银行出具的资信证明；
（三）拟派服务和管理人员技术职称证书、物业管理岗位证书及其人员名册；
（四）物业管理企业主要业绩证明；
（五）招标人规定的其他材料。
第二十六条 投标人应在其资质规定的等级和营业范围内参加投标，不得越级和超范围参加竞标。
第二十七条 投标人不得以低于政府规定的物业管理服务收费标准报价竞标，也不得以他人名义投标或以其他方式弄虚作假参加投标。
第二十八条 投标人编制投标书应当有单位和法定代表人印签，并按招标人规定的日期密封送达招标人。对已送达的投标书需修改更正，应在投标截止之日前用正式函件更正，密封送达招标人。
第二十九条 投标人跨省、跨区参加物业投标，应按省房地产企业跨省、跨区管理规定，办理相应手续后方可参加投标。
第四章 开标 评标 定标
第三十条 公开或邀请招标，开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止日期的第二日公开进行；开标地点和具体时间，应当为招标文件中预选确定的地点和时间。
第三十一条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加并在当地房地产行政主管部门监督下进行。
第三十二条 有下列情形之一，投标书无效；
（一）未密封的；
（二）无投标单位和法定代表人印签的；
（三）未按规定的格式填写、内容不全或字迹模糊、辨认不清楚的；
（四）逾期送达的；
（五）投标报价低于政府规定的物业管理服务收费标准的；
（六）投标单位未按时参加开标会议的。
第三十三条 评标由招标人主持，评标组织具体负责，评标组织由招标人的代表、招标人邀请的有关专家组成。房地产行政主管部门人员参加评标活动，对其实施监督和指导。
评标组织的成员名单在开标前应当保密。
第三十四条 中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标标的的，应当依法承担法律责任。
第三十五条 招标人应当自确定中标之日起七日内，与中标人签订物业管理委托合同，并将中标通知书和签订的委托合同，在合同订立后按规定的时间内报当地房地产行政主管部门备案。
第五章 法律责任
第三十六条 招标人违反本办法规定，应进行招标的项目而不招标或不按规定的招标方式招标的，由县以上房地产行政主管部门责令限期改正，并按有关规定予以处罚。
第三十七条 招标人或招标代理机构，违反法律、法规、规章和本办法规定编制标底、泄漏标底、开标、评标、定标的，其招标结果无效，并由县以上房地产行政主管部门按有关规定予以处罚。由此造成投标人直接经济损失的，由招标人依法给予赔偿。
第三十八条 投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假的，骗取中标的，中标无效，给招标人造成直接经济损失的，依法承担赔偿责任，并由房地产行政主管部门报请资质批准机关以资质降级、收缴资质证书和由县以上房地产行政主管部门按有关规定给予其他相应处罚。
第三十九条 投标人串通投标抬高或压低标价，投标人和招标人相互勾结排挤竞争对手的，其中标无效，并由房地产行政主管部门报请资质批准机关对投标人予以资质降级、收缴资质证书和由政府相应部门按《中华人民共和国反不当竞争法》等有关规定给予其他相应处罚。
第四十条 招标人与中标人不按中标的项目投标书订立合同的，或者招标人、中标人订立合同违反《合同法》有关规定的，其合同无效，并由县以上房地产行政主管部门责令改正，并按有关规定予以处罚。
关联法规：
第四十一条 房地产行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或其上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第四十二条 招标申请书、招标文件、邀请招标通知书、投标人资格审查通知书、项目投标书、中标通知书样式由各地、市房地产行政主管部门制定。
第四十三条 城市规划区以外独立农场、林场、工矿区物业招投标管理参照本办法执行。
第四十四条 本办法由省建设行政主管部门负责解释。
第四十五条 本办法自2000年1月1日起施行。
黑龙江省建设委员会
1999年12月13日
