发布文号: 京房地评字［１９９９］６５５号
各区县房屋土地管理局、物价局：
为加强本市房屋评估管理工作，结合《北京市城市房屋拆迁管理办法》，特制定《北京市住宅楼房估价技术规范》，现印发给你们，请参照执行。
特此通知。
一九九九年六月二十八日
北京市住宅楼房估价技术规范
一、本办法适用于本市按建筑规范标准（国家标准、行业标准）建造的各类住宅楼房（中式楼房除外）的评估。
二、本办法采用成本法进行测算，主要计算公式为：
住宅楼价格＝（基本价格×楼房成新率＋∑各增项价格×各增项成新率）×建筑面积×时点系数×区域系数
三、基本价格包含土建及上下水、照明等，在《住宅楼房基本价格表》中根据建筑结构类型查取；楼房成新率，按《住宅楼房成新评定说明》和《住宅楼房直线折旧参数说明表》，采用直接观察法和直线折旧法相结合的方式确定。
四、增项是指由产权单位统一安装或修建的项目，包括暖气、煤气、封阳台、厨厕装修及抗震加固。各增项价格在《增项价格表》中查取，各增项成新率，按《增项成新评定说明》执行。
五、区域系数城近郊区为１．０，十个远郊区县据实报市房地局批准后施行。
六、本办法发布时时点系数为１．０，以后根据建筑工程造价变动和市场行情适时调整。
七、本办法未列入的项目和未依据建筑规范标准建造的房屋，可根据实际情况参照本办法执行。
八、本办法将根据实际情况适时调整。
九、本办法由北京市房屋土地管理局负责解释。
住宅楼房基本价格表（表１）（附表略）
增项价格表（表２）
增项 暖气 煤气 封阳台 厨厕装修 抗震加固
调节价格（元／建筑平方米） ２０－４０ ２０ ７－１０ ７０－９０ １７０－１７５
住宅楼房成新评定说明（表３）
定损等级 成新评定说明 新旧程度 拆余率
完好房 结构状况完全可靠，整体性好，屋面或板缝不漏水，装修设备完整、基本无损的房屋，虽存在一定的陈旧现象或个别构件有轻微损坏但在允许值之内，不影响安全居住和正常使用，通过小修即能修复的房屋。 十成新 １００％
九成新 ９０－９９％
八成新 ８０－８９％
基本完好房 结构构件完全可靠，个别部件的损坏程度稍有超过设计允许值但已稳定；屋面局部渗漏；装修、设备基本良好，个别部位有影响使用的损坏，通过在原有构件或部位上进行修补即可恢复使用功能的房屋。 七成新 ７０－７９％
六成新 ６０－６９％
一般损坏房 个别结构构件变形、裂缝、腐蚀或老化，强度不足，存在危险隐患，屋面或板缝局部漏雨；外装修和设备局部破损的房屋。 五成新 ５０－５９％
四成新 ４０－４９％
严重损坏房 部分结构构件严重倾斜、开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态；屋面或板缝严重漏雨，内外装修、设备明显损毁、残缺，存在局部危险的房屋。 三成新 ３０－３９％
危险房（严重破损） 主体结构构件的强度严重不足，稳定性很差，随时有倒塌的可能，采用局部的加固修理仍不能保证安全，需要拆除、翻修或挑修的整栋房屋。 不足三成新 ３－２９％
住宅楼房直线折旧参数说明表（表４）
建筑结构 耐用年限 残值率
钢砼结构 ６０ ０
砖混结构 ５０ ２％
砖木结构 ４０ ３％
增项成新评定说明（表５）
暖气 煤气 封阳台 厨厕装修 抗震加固
二成新 － － 主要构成铁件锈蚀严重，零件残缺不全，非经大修而无使用价值 地砖、瓷砖大部剥落、松动及破损，搪瓷陶瓷器具已有大部掉瓷或有较大裂痕 圈梁、壁柱混凝土大部剥落，钢筋外露，钢筋及钢拉纤锈蚀严重，已基本失去加固作用，或使用超过２０年
四成新 － － 大部铁件锈蚀较重，零件小部残缺，如经修理尚能使用 部分地砖、瓷砖磨损，甚至破裂，搪瓷陶瓷器具部分硬伤，掉瓷或有小裂痕 圈梁、壁柱混凝土部分剥落，钢筋有外露，钢筋及钢拉纤锈蚀，加固作用减弱，或使用期为１５－２０年
六成新 各部铁件虽见锈蚀，但各部构件均较完整无缺，不影响使用 各部铁件虽见锈蚀，但各部构件均较完整无缺，不影响使用 各部铁件虽见锈蚀，但各部构件均较完整无缺，不影响使用 地砖、瓷砖有所磨损、松动，搪瓷陶瓷器具稍有磨乌或有水裂龟纹的迹象，但基本完整 圈梁、壁柱混凝土有利落，钢筋有外露，钢筋及钢拉纤锈蚀较轻，或使用期为１０－１５年
八成新 各部件无锈蚀剥落迹象，或部分旧构件新安装的，使用良好 各部件无锈蚀剥落迹象，或部分旧构件新安装的，使用良好 各部件无锈蚀剥落迹象，或部分旧构件新安装的，使用良好 地砖、瓷砖及搪瓷陶瓷器具比新装者稍旧，受损不重，使用良好 圈梁、壁柱混凝土基本无剥落，钢筋及钢拉纤锈蚀不明显，或使用期为５－１０年
十成新 完全新构件新安装的 完全新构件新安装的 完全新构件新安装的 完全新材料、新设备新安装 完全新材料、新设备新建造
