发布文号: 大政发[2002]46号
各区、市、县人民政府，市政府各委办局、各直属机构：
现将市开发办、市政府法制办《关于组建大连市国有土地使用权交易市场的意见》转发给你们，请认真贯彻执行。
大连市人民政府
二○○二年六月二十日
关于组建大连市国有土地使用权交易市场的意见
根据市领导的指示，我们会同市规划国土局、综合执法局、监察局，在借鉴上海、深圳等地的经验和做法的基础上，对成立大连市国有土地使用权交易市场(以下简称交易市场)进行了研究，现提出如下意见：
一、交易市场成立的必要性
土地要素市场是社会主义市场经济体系的重要组成部分。建立和完善国有土地交易市场，是当前培育和规范土地要素市场，深化国有土地使用制度改革的重要工作和关键环节。建立有形的固定的交易市场，健全交易规则，完善交易运作程序和法制监察制度，形成公开、公平、公正的交易市场环境，是在以市场方式配置土地的基本前提下，沟通土地市场信息，确保国有土地交易合法性和安全性，引导交易双方依法交易，增强土地投资科学决策的重要手段；是规范市场秩序和创造良好的市场环境，转变政府职能，积极推进依法行政，实行政务公开，加强廉政建设，接受社会监督的重要举措；也是适应WTO规则和国际惯例，深化国有土地有偿使用制度改革的需要。
二、交易市场的主要功能
交易市场主要由市开发办、规划国土局等部门派员组成。
交易市场的主要功能是：1、为各类国有土地使用权的交易、洽谈、展销及招标、拍卖、挂牌等活动提供专门场所；2、接受国有土地使用权出让、转让委托(含司法机关裁定的土地使用权及其他建筑物)，代理国有土地使用权招标、拍卖、挂牌交易；3、采集、发布国有土地使用权供求信息，提供有关法律、法规、规章和政策咨询服务。
市政府相关部门应在交易市场内设立窗口，按规定的工作日，为进入市场进行交易的单位和个人提供咨询、评估、核验、税费收取、用地和规划手续、产权证办理等房地产开发项目全过程的高效便捷的服务。符合条件的房地产开发项目，其相关手续自受件之日起，3个月内办理完毕。
三、交易市场的机构设置及职责
成立大连市国有土地使用权交易管理委员会，主任由市长担任，副主任由分管副市长担任，其他成员由市开发办、规划国土局、建委、房产局、工商局、物价局、财政局、监察局、市政府法制办等部门派员组成(管理委员会成员名单见附件1)。主要职责：一是贯彻执行国家和省有关法律、法规、规章，研究、审定国有土地交易活动中的重要措施和政策；二是审定年度国有土地供应计划，确立年度政府收取地价的总额度；三是对计划执行情况进行监督检查。
管理委员会下设办公室(办公室设在市开发办)，作为交易市场的常设管理机构，负责交易市场的日常管理工作。办公室主任由开发办主任兼任。办公室成员由委员会成员单位派人参加。主要职责是落实国有土地交易计划、批准交易项目、审定交易程序、认定交易结果。办公室下设6个部：
(一)招投标部：负责制定并发布招投标文件，受理投标申请，审查投标人资格，负责招投标答疑，组织实地勘查，组织招投标大会的有关会务事宜，审核招标底价，报办公室批准，向招标委员会确定的中标人发出中标通知书。
(二)拍卖部：负责审定拍卖文件，审查竞买文件和竞买人资格，邀请拍卖专家，审定拍卖最低成交价即保留价，指定拍卖主持人，组织拍卖大会。
(三)挂牌部：负责发布挂牌公告，审定竞牌人资格和报价，确定摘牌人(报价最高者)。
(四)法制监察部：负责对各种交易的全过程进行法制指导和监察，审定各种交易程序，认定交易过程中的违法、违纪行为，并提出处理意见报办公室批准后予以实施，进行法律事务咨询，处理交易市场对外的法律事务。
(五)协调管理部：负责交易市场的设施、设备管理，以及保卫安全等管理事项，协调交易市场内各有关单位的工作、后勤事宜。
(六)财务部：负责保证金的收、付，收取资金的上缴，以及市场内部财务管理工作。
四、交易市场的软硬件建设
在软件建设方面，以《中华人民共和国城市房地产管理法》为依据，参照深圳市的有关法规和规章，制定《大连市国有土地使用权交易市场管理规定》、《大连市国有土地使用权出让招标拍卖挂牌管理试行办法》、《大连市国有土地使用权转让租赁管理办法》，以及交易规则、财务管理制度、交易市场工作人员违规违纪查处办法等，做到有法可依、程序清楚、责任明确、内部监察制约到位，从制度上保证交易市场的依法有序运行。
在硬件建设方面，交易市场设在西岗区亿达新世界，面积1382平方米。市场内除设有办公服务功能区外，主要是提供舒适、便捷的交易场所和安装有先进设施的交易大厅。交易市场配备现代化的信息发布设备和自助查询系统，客户可以通过网上查询和交易。
五、交易市场的交易方式和范围
(一)交易方式：除按法律、法规规定的情形外，经营性项目土地使用权出让、转让等，可根据需要采取招标、拍卖、挂牌交易中的一种方式进行。
1、招标。即通过发布招标公告，进行公开招标，由竞标人进行投标，经评定之后确定中标人的行为。2、拍卖。即通过发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间和地点进行公开竞价，最后由出价高者获得土地使用权的行为。3、挂牌。即在一定期限内将国有土地交易条件在交易市场进行公告，并接受交易申请的行为。
招标、拍卖、挂牌的工作程序及具体流程见附件2。
土地交易范围：大连市中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区及高新技术产业园区国有土地使用权出让、转让(含司法机关裁定的国有土地使用权和为实现抵押权进行的土地使用权转让)、租赁的行为，均应进入交易市场。禁止场外土地交易。
六、交易市场的法制监察
为了保证交易市场合理有序和良性发展，使其真正做到公开、公平、公正，制止违法和不正当交易，既保证国有资产不流失，又要保护交易者的合法权益。交易市场必须建立严格的监督查处制度。一是实行管理委员会管理制度，土地交易的政策和交易结果，均应由管理委员会审定，且形成三级负责制，即个人向部门负责，部门向办公室负责，办公室向管理委员会负责，责任清楚；二是实行内部监督。由法制监察部门对交易程序和结果实行直接管理，既对交易程序进行审查，又对交易过程和结果进行监察，同时对交易过程中发生的违纪、违法行为进行调查处理，使管理与监督分开，保证公正行使职权；三是公开办事程序，设立举报信箱，接受群众和社会监督。
除市内4区外，各区市县也应建立有形国有土地使用权交易市场，以规范国有土地使用权的交易行为。为了顺利地建立起我市有形的国有土地交易市场，建议政府各部门要从大局出发，相互配合，做好工作，使交易市场正常运转。
市房地产开发管理办公室
市政府法制办
二００二年二月二十日
大连市国有土地使用权交易管理委员会成员名单
主任：李永金 市长
副主任：宋增彬 副市长
成员：(张永林市开发办主任
王正刚 (市规划和国土资源局局长
孙吉春 市建委主任
金建利 市房产局副局长
涂象钧 市监察局副局长
王馨德 市法制办主任
李德和 市工商局局长
王连山 市财政局副局长
王淑英 市物价局副局长
董生生 市国税局副局长
李圣君 市地税局副局长
徐挺鹏 市审计局副局长
办公室主任：张永林(兼)
大连市国有土地使用权出让招标拍卖挂牌工作程序及具体流程
一、招标。招标工作的基本程序是：（一）成立招标委员会；（二）发布招标公告；（三）办理招标登记；（四）解答问题；（五）编制投标文件；（六）投标；（七）开标和定标；（八）签订《国有土地使用权出让合同》。具体流程如下：
（一）成立招标委员会
1、确定招标委员会的人数及人员构成。招标委员会一般由5人以上的单数组成。招标委员会的主任、副主任从大连市房地产开发管理办公室(以下简称市开发办)选定；其他成员从市规划和国土、监察、房产等部门中选定。
2、召开招标委员会会议，研究安排招标工作。招标委员会履行下列主要职责：审定招标文件；确认招标人提出的最低中标价；审查竞标人资格；主持开标、定标；确定中标人。
（二）发布招标公告
1、公告发布人。招标公告由招标人发布。招标人是指市开发办；市开发办委托招标的，被委托人是招标人。凡委托招标的，市开发办须与被委托方签订委托书，被委托方应按委托书要求组织实施招标，并在招标工作结束后，向市开发办提出招标工作总结报告，连同招标文件一起报送市开发办备案。
2、公告内容。招标公告的内容包括招标的目的；竞标人的范围及资格；竞标人认购招标文件的时间、地点；招标项目用地的位置、现状、面积、用途及规划要求等情况。
3、公告发布媒介。招标公告通过《大连日报》等新闻媒体及招标人网站发布。
4、公告发布的时间。招标公告于投标截止日前20日发布。
（三）办理招标登记
1、竞标人按招标公告指定的时间、地点办理登记手续，认购投标书及投标须知等资料。
2、投标书由招标人编制，为规范格式。
3、投标须知由招标人拟定，内容包括：投标地点和截止时间；开标地点和时间；投标人的范围及资格；投标文件的内容及填写要求；竞标人支付投标保证金的数额、方式和期限；中标人缴纳地价款的给付方式和期限；其他需要竞标人明了的事项。
（四）解答问题
招标人安排时间、地点就竞标人提出的问题进行答疑。需要统一勘查开发建设用地现场的，由招标人组织。
（五）编制投标文件
投标文件包括投标书及附件。竞标人应按招标人要求认真填写投标书，并准备好附件，形成完整的投标文件。附件的内容包括股东会或董事会关于投标的决议及公司章程；公司营业执照副本、法定代表人证书、法定代表人的身份证影印件（个人投标的提供个人身份证影印件）；法定代表人对委托代理人签署的委托文件及被委托人身份证影印件。
（六）投标
竞标人按投标须知的要求，在规定的截止时间前将投标文件投入标箱，并在规定的时间内向招标人指定的开户行和帐号汇入投标保证金。投标保证金数额由招标人根据项目情况确定。
有下列情况之一的，投标无效：
1、投标文件未密封的；
2、竞标人不具备资格的；
3、超过规定截止日期投标的；
4、投标书未写明投标单位和未加盖法定代表人印鉴的；
5、投标文件内容不齐全或不符合规定的；
6、投标文件字迹不清，无法辩认的；
7、同一投标者对同一招标地块投送两套以上不同内容、不同价格文件的；
8、委托他人代理但委托文件不齐全或不符合规定的；
9、投标保证金未按规定到位的；
10、投标书确定的投标价低于招标底价的。
（七）开标、定标
1、主持人宣布招标大会开始。
2、开启标箱，点算标书。工作人员按主持人要求，当众打开标箱，取出投标文件，清点投标文件份数，报告主持人确认。
3、公开招标底价。主持人宣布本次招标底价。
4、审查投标文件。招标委员会对投标文件进行审查，确认有效投标文件，并以价高者得为原则确定中标人。
5、宣布招标结果。主持人对有效投标文件的报价予以公布，并宣布中标人。
6、招标人与中标人签订《履约保证书》，对中标人签发《中标通知书》。中标人应支付的地价款，按照投标文件中招标人给定的支付方式和期限与招标人在《履约保证书》中约定。
（八）签订《国有土地使用权出让合同》
中标人取得《中标通知书》并签订《履约保证书》后，应与规划和国土部门签订《国有土地使用权出让合同》。
二、拍卖。拍卖工作的基本程序是：（一）成立拍卖委员会；（二）发布拍卖公告；（三）办理拍卖登记；（四）投送竞买文件；（五）审查竞买文件；（六）召开拍卖大会；（七）签订《国有土地使用权出让合同》。
具体流程如下：
（一）成立拍卖委员会
1、确定拍卖委员会的人数及人员构成。拍卖委员会一般由5人以上的单数组成。拍卖委员会的主任、副主任从市开发办选定；其他成员从市规划国土、监察、房产等部门中选定。
2、召开拍卖委员会会议，研究安排拍卖工作。拍卖委员会履行下列主要职责：审定拍卖文件；确认拍卖人提出的最低成交价；审查竞买文件和竞买人资格；组织拍卖大会，确定拍卖主持人；确定竞得人。
（二）发布拍卖公告
1、公告发布人。拍卖公告由拍卖人发布。拍卖人指市开发办。
2、公告内容。拍卖公告的内容包括拍卖目的；竞买人的范围及资格；竞买人认购拍卖文件的时间、地点，拍卖地块的位置、现状、面积、用途及规划要求等情况。
3、公告发布媒介。拍卖公告通过《大连日报》等新闻媒体及拍卖人网站发布。
4、公告发布时间。拍卖公告于召开拍卖大会的20日前发布。
（三）办理拍卖登记
1、竞买人按拍卖公告指定的时间、地点，办理登记手续，认购竞买申请书及竞买须知等资料。
2、竞买申请书由拍卖人编制，为规范格式。
3、竞买须知由拍卖人拟定，内容包括：拍卖大会时间、地点；竞买人的范围及资格；竞买人支付竞买保证金的数额、方式和期限；竞买申请书的填写要求及投送截止时间；竞得人缴纳地价款的时间及方式；竞买人需要明了的其他事项。
（四）投送竞买文件
由竞买人在竞买申请截止日前到指定地点投送竞买申请书及附件；并在规定的时间内向拍卖人指定的开户行和帐号汇入竞买保证金。保证金数额由拍卖人根据项目情况确定。
（五）审查竞买文件
由拍卖委员会对竞买人报送文件进行审查。有下列情形之一的，竞买申请无效：
1、申请人不具备资格的；
2、申请文件不齐全或不符合规定的；
3、在竞买申请截止日后收到文件的；
4、文件字迹不清，无法辩认的；
5、采用委托形式办理申请，委托书不符合规定的；
6、竞买保证金未按规定到位的。
（六）召开拍卖大会
拍卖程序如下：
1、主持人清点、确认竞买人，竞买人以竞买标志牌显示；
2、主持人对拍卖地块的位置、面积、用途、使用年限、规划要求等有关情况进行简要的介绍；
3、主持人宣布竞买规则和注意事项，对应价举牌规则、第一次应价后的叫价递增规则、确定最后应价 者的方法及拍卖秩序等事项予以说明；
4、主持人宣布报出起价第一次应价后叫价递增的幅度；
5、主持人宣布竞买开始并报出起价；
6、竞买人应价；
7、当竞买人不再继续应价时，主持人对最后应价者的应价宣布两次，如没有再应价的，主持人落槌；
8、主持人宣布竞得人；
9、拍卖人与竞得人签订《拍卖成交确认书》、《履约保证书》，对竞得人签发《中标通知书》；竞得人按应支付的地价款，按照竞买文件中拍卖人给定的给付方式和期限与拍卖人在《履约保证书》中约定。
（七）签订《国有土地使用权出让合同》竞得人取得《中标通知书》并签订《履约保证书》后，应与规划与国土部门签订《国有土地使用权出让合同》。
三、挂牌。挂牌工作的基本程序是：(一)成立挂牌交易委员会；(二)发布挂牌交易公告；(三)办理竞牌登记；(四)编制竞牌文件；(五)挂牌和竞牌；(六)签订《国有土地使用权出让合同》。具体流程如下：
(一)成立挂牌交易委员会
1、确定挂牌交易委员会的人数及人员构成。挂牌交易委员会一般由5人以上的单数组成。挂牌交易委员会的主任、副主任从市开发办选定；其他成员从市规划和国土、监察、房产等部门中选定。
2、召开挂牌交易委员会会议，研究安排挂牌工作。挂牌交易委员会履行下列职责：审定挂牌交易文件；确认挂牌人提出的挂牌底价；审查竞牌人资格；确定摘牌人。
(二)发布挂牌交易公告
1、公告发布人。挂牌交易公告由挂牌人发布。挂牌人是指市开发办。
2、公告内容。挂牌交易公告的内容包括挂牌的目的；竞牌人的范围及资格；竞牌人认购挂牌交易文件的时间、地点；挂牌项目用地的位置、现状、面积、用途及规划要求等情况。
3、公告发布媒介。挂牌交易公告通过《大连日报》等新闻媒体及挂牌人网站发布。
4、公告发布的时间。挂牌交易公告于挂牌交易开始日前20日发布。
(三)办理竞牌登记
1、竞牌人按照挂牌交易公告指定的时间、地点办理登记手续，认购竞牌申请书及竞牌须知等资料。
2、竞牌申请书由挂牌人编制，为规范格式。
3、竞牌须知由挂牌人拟定，内容包括：挂牌地点和截止时间；竞牌人的范围及资格；竞牌申请书的内容及填写要求；竞牌人支付竞牌保证金的数额、方式和期限；竞得人缴纳地价款的给付方式和期限；其他需要竞牌人明了的事项。
(四)编制竞牌文件
竞牌文件包括竞牌申请书及附件。竞牌人应按挂牌人要求认真填写竞牌申请书，并准备好附件，形成完整的竞牌文件。附件的内容包括股东会或董事会关于竞牌的决议及公司章程；公司营业执照副本、法定代表人证书、法定代表人的身份证影印件(个人竞牌的提供个人身份证影印件)；法定代表人对委托代理人签署的委托文件及被委托人身份证影印件。
(五)挂牌和竞牌
1、在挂牌公告或竞牌须知规定的挂牌起始日，挂牌人将挂牌地块的位置、面积、用途及规划要求等， 在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；
2、符合条件的竞牌人填写竞牌报价单报价；
3、挂牌人确认该报价后，更新显示竞牌价格；
4、挂牌人继续接受新的竞牌报价；
5、挂牌人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定摘牌人；
6、挂牌人与摘牌人签订《竞牌成交确认书》、《履约保证书》，对摘牌人签发《中标通知书》；竞牌人应支付的地价款，按挂牌文件中挂牌人给定的支付方式和期限，由挂牌人与摘牌人在《履约保证书》中约定。
(六)签订《国有土地使用权出让合同》摘牌人取得《中标通知书》并签订《履约保证书》后，应与规划和国土部门签订《国有土地使用权出让合同》。
