山东省人民政府关于印发《山东省城镇住房制度改革试行方案》的通知

各市人民政府、行署，各县（市）人民政府，各大企业，各高等院校，省政府各部门：
　　《山东省城镇住房制度改革试行方案》业经国务院住房制度改革领导小组批准，现将国务院住房制度改革领导小组批准的《山东省城镇住房制度改革试行方案》及其批复（房改字〔１９９２〕９号）印发给你们，望结合本地实际情况，结合省委、省政府鲁发〔１９９１〕２７号文件，一并认真研究执行。住房资金的管理和安排使用等问题，仍按省委、省政府鲁发〔１９９１〕２７号文件的规定办理。
　　住房制度改革是一项社会系统工程，涉及面广，政策性强，难度大。搞好这项改革，对保证经济发展，促进社会发展，提高人民生活水平，密切党与人民群众的联系，都有着十分重要的意义。各级政府应高度重视，加强领导，精心组织，缜密安排，立足于机制转换，加大改革力度，加强宣传，注意总结经验，不断深化完善，以确保我省住房制度改革的顺利进行。
 
 
国务院住房制度改革领导小组关于对山东省城镇住房制度改
革试行方案的批复
 
山东省人民政府：
　　《山东省人民政府关于呈报〈山东省城镇住房制度改革试行方案〉的报告（鲁政发〔１９９２〕９号）》收悉。国务院住房制度改革领导小组原则同意你省城镇住房制度改革试行方案，请你们加强领导、精心组织、认真安排；加强宣传，发动干部和群众参与住房制度改革；加强督促、检查，力争今年内全省各市县全面推开住房制度改革。现就有关问题批复如下：

　　一、山东省城镇住房制度改革试行方案体现了国务院国发〔１９９１〕３０号文件及国办发〔１９９１〕７３号文件精神，有利于住房制度改革在全省范围内起步。希望在具体实施中注意总结经验，不断充实和完善方案，遇到涉及全局的政策性问题及时报国务院住房制度改革领导小组和国家体改委。

　　二、房改起步后，根据中共中央关于加大改革力度，加快改革步伐的精神，立足于机制转换，积极创造条件，适当加大提租幅度，保证顺利实现房改规划的“八五”及“九五”目标。

　　三、在全面实施方案的同时，可以因地制宜，组织一些地区进行深化改革的开拓性试验，悉心培育、创造经验；对已经进行改革试点的城市，继续给予支持、扶植，并总结经验，使之不断深化、完善。
　　山东省人民政府关于呈报《山东省城镇住房制度改革试行方案》的报告
　　国务院：
　　遵照国家关于推行住房制度改革的部署，我省自１９９０年下半年开始着手拟定《山东省城镇住房制度改革试行方案》。在方案制定过程中，我们认真学习借鉴上海、天津等地的经验，对全省住房现状和存在的问题进行了调查研究，听取了各方面的意见，经过多次研究，于去年十一月以省委、省政府的名义批转全省各地试行，并按国发〔１９９１〕３０号文的要求，报国务院房改办备案。根据试行情况，我们又对方案作了修改补充。按照国办发〔１９９１〕７３号文件要求，现将《山东省城镇住房制度改革试行方案》报上，请予审批。
　　山东省城镇住房制度改革试行方案
　　为了落实好“人民生活从温饱达到小康”、“居住条件明显改善”的十年规划任务，加快我省住房制度改革步伐，根据国务院国发〔１９８８〕１１号和国务院国发〔１９９１〕３０号文件的有关规定，制定本方案。

　　一、房改的指导思想和基本原则
　　房改的指导思想是：通过住房制度改革，改变现行住房制度存在的弊端，正确引导消费，加速机制转换，逐步实现住房商品化，加快住房建设，改善住房条件，解决危房户、无房户和居住困难户的住房问题。要从改革公房低租金制度着手，将现行的实物福利制度逐步改变为商品货币制度，由住户通过商品交换（售房或租赁），取得住房的所有权的使用权，使住房这个大商品进入消费市场，实现住房资金投入产出的良性循环，从而走出一条既有利于加快住房建设和解决城镇居民住房问题，又能促进房地产业、建筑业和建材工业发展的新路子。
　　房改的基本原则是：
　　１．坚持国家、集体、个人三者共同负担的原则。改变由国家、集体包下来的旧办法，建立三者合理负担，共同解决住房问题新机制。
　　２．坚持租、售、建并举的原则。改变低租金和无偿分配的住房制度，逐步把住房的生产、交换、分配、消费纳入有计划的商品经济轨道，形成一个提高房租，促进卖房，回收资金，加快建房的联带序列。
　　３．坚持统一政策下因地制宜、分散决策的原则。根据经济发展、消费水平、居住条件、承受能力的不同，在房改总目标和统一方针政策的指导下，采取不同的改革步骤、办法和措施，不搞一刀切。各城市的房改方案，都要组织群众广泛讨论，征求各方面的意见。
　　４．坚持机制转换的原则。改变现有资金分配体制、计划管理体制，完善各项配套改革，使住房开发经营进入社会经济大循环体系，形成一种体现社会主义有计划商品经济要求的新的住房制度和运行机制，逐步实现住房商品化。

　　二、房改的分阶段目标
　　“八五”目标：以改变低租金、无偿分配住房为基本点，使住房租金力争达到三项因素（维修费、管理费、折旧费）的计租水平，实现以租养房；紧紧围绕“解危”、“解困”，重点解决人均居住面积４平方米以下的住房困难户和无房户的住房问题；人均居住面积达到８．６平方米，住房成套率达到６５％左右；房改方案正式出台的，要全部建立城市、单位、个人三级住房基金。通过改革，奠定机制转换的基础。
　　十年目标：到２０００年住房租金努力达到五项因素（前三项因素加投资利息和房产税）的成本租金水平；基本完成危旧住房的改建任务，无房户和人均居住面积６平方米以下的住房困难户基本得到解决；人均居住面积达到９．６平方米，住房成套率达到８０％左右，居民的居住水平得到明显改善；建立健全住房资金的融资体系，加速机制转换，初步实现住房建设资金投入产出的良性循环。
　　长期目标：住房租金要达到八项因素（前五项因素加土地使用费、保险费和利润）的商品租金水平，实现每户有一套实用、方便的住宅，群众居住条件和环境大大改善，形成房地产市场和住房融资体系，完成住房商品机制的转换，实现住房商品化、社会化。

　　三、房改的具体内容
　　我省房改的具体内容是，分步提高公有住房租金，实行新房新制度，推行公积金，出售公有住房，收取住房租赁保证金或认购住房债券，集资、合作建房，建立住房基金。
　　（一）分步提高公有住房租金
　　分步提高公有住房租金是住房制度改革的核心。要坚持多提少补的原则，采取分步提租、逐步到位的办法，到２０００年把租金提高到五项因素的成本租金水平。
　　１．房改开始，公有住房租金提到１９９０年维修费水平。提到维修费水平的，单位按职工月标准工资或离退休费的２％发给住房补贴，原住房补贴相应取消。
　　住房补贴以１９９０年底的标准工资为基数核定，按月随工资发放。
　　住私房和集体宿舍的职工，暂不发给住房补贴。
　　２．新配公有住房，要全面贯彻先卖后租、新房新租、有偿租房的原则。凡从１９９２年１月１日以后竣工和投入使用的住房（包括迁出腾空旧公房），本着“多提少补”的精神，要较大幅度提高租金，不能一步到位的，可以采取交纳租赁保证金或购买住房债券的办法作为补充。
　　３．实行超标加租。以户计算，多占住房的，要加收房租。考虑到近十年职工平均居住水平明显提高，凡超过国发〔１９８３〕１９３号文件规定的住房标准３０％（含３０％）以上建筑面积的即需加租。加租幅度为，超标３０－５０％（含５０％）建筑面积的，按使用面积加收２０％的成本租金；超标５０％以上的部分，加收全部成本租金。
　　４．老红军、抗日和解放战争时期参加革命的职工或其配偶；享受国家定期抚恤的孤老优抚户，享受社会福利的社会救济户，现只有一处住房的，新增住房租金分别给予适当减免。各地要严格控制减免的范围，确需减免的，一般不得超过三年。
　　（二）推行公积金
　　公积金是一种义务性的长期储蓄，是建立个人住房基金的有效方式。通过逐年的积累，提高职工自行解决住房的能力，扩大住宅建设资金来源。
　　１．房改开始，在职的固定职工、合同制职工（三资企业中的外籍职工除外）和所在单位均按月缴纳职工月标准工资３％－５％的公积金；以后随着经济的发展和个人收入变化进行调整。
　　２．职工个人和单位缴纳的公积金均归职工个人所有。公积金分段计息，十年以内比照活期储蓄利率计息；十年以后按定期储蓄利率计息。
　　３．职工个人储存的公积金只能用于购买自住住房、自建自住住房、私房翻建和大修。直系亲属储存的公积金可以相互借用。
　　４．职工离退休、出国定居时，结存的公积金连本带息返还；在国内调动，公积金随工资关系结转；职工在职期间去世，结存的公积金可依法继承。
　　（三）出售公有住房
　　出售公有住房是推进住房商品化，加快资金循环的重要环节。对新竣工的公有住房要先卖后租，优先出售给无房户和住房困难户。
　　１．按国家规定的职工住房标准以标准价向职工出售，超标准的面积按市场价出售。标准价包括新建住房本身建筑造价和征地、拆迁补偿费。在起步阶段的一两年内，为鼓励群众买房，征地和拆迁补偿费可由购房职工所在单位适当负担。标准价与建房综合造价（或购房实际价格）的差额部分，亦由购房职工所在单位负担。旧房按重置价成新折扣和环境因素计算。
　　２．按标准价购买公房，每户只能享受一次。购房者拥有部分产权（指全部占有权、使用权，受到限制的收益权、处分权，可以使用、继承，不能赠与）。购房款付清并住满五年的可以出售。出售时，原产权单位或房管部门有优先购买权。住房出售后增值部分，按原购房时职工付款和原购房职工单位补贴的比例分成。
　　３．对一次付清房款的，超过首次付款３０％的部分可以给予２０％的优惠；分期付款的，首期付款不得低于售价的３０％，其余部分，可向银行申请抵押贷款。在首次付款３０％的基础上每多付１０％，给予２％的优惠。分期付款年限，购买新房最长不超过二十年，购买旧房最长不超过十五年。购房户每月付款不少于家庭收入的１５％。
　　４．出售公有住房的标准价由房改部门会同国有资产、房地产、物价等有关部门评估、核定，由市地报省人民政府审批。
　　５．凡按市场价购买公房的，购房后拥有全部产权。
　　６．贯彻落实国务院国发〔１９８８〕１１号和国务院国办发〔１９８８〕１３号文件规定，经营单位向职工个人出售的商品房和职工个人购买公有住房用于居住的，按国家有关规定，减免税收。
　　（四）收取住房租赁保证金或认购住房债券
　　自１９９２年１月１日起，凡租住新建公房、租金未能一步到达五项成本租金的要收取住房租赁保证金或认购住房债券，实行有偿租房。
　　１．保证金以住房面积、质量、楼层、朝向、环境等因素确定，按建筑单方造价的１０％－２０％由产权单位一次性收取，不计利息，退房时一次性归还。
　　２．收取租赁保证金后，承租人仍按规定交纳租金。
　　３．有条件的城市可以发行住房债券。认购住房债券的额度一般为建筑单方造价的１５％－３０％，利率由当地人民银行确定，不计复利，三至五年归还。
　　（五）集资、合作建房
　　集资建房、合作建房是广泛吸收建房资金，互帮互助，共同解决住房问题的有效途径。
　　１．集资建房。以单位投资为主，个人出资为辅，个人出资要在建筑单方造价的２０％以上，个人集资部分可转为住房租赁保证金。
　　２．合作建房。由政府或单位组织成立住房合作社，以个人集资为主，单位和政府在资金上、政策上给予扶持。合作建设的住房，个人拥有部分产权。
　　（六）建立住房基金
　　建立住房基金是筹集住房建设资金的重要措施。各级人民政府要按照国务院国发〔１９８８〕１１号文件规定，切实做好住房资金的转化，建立城市、企事业单位、个人住房基金，把围绕住房生产、经营、消费所发生的资金集中起来，变无序为有序，实现规范化、合理化、制度化。
　　１．住房基金的来源：
　　（１）各级政府部门、各单位和企业按原有渠道列支的公有住房建设、维修、管理和房租补贴的资金；
　　（２）公有住房出租、出售收入及其统筹收入；
　　（３）企业可从留利中按一定比例提取住房资金，行政事业单位可从预算外收入中按一定比例提取住房资金；
　　（４）通过筹资建房、收取住房租赁保证金和发放住房债券等形式筹集的住房资金；
　　（５）按国务院国发〔１９８８〕１１号文件的规定，经各级财政部门核定并报各级政府批准，在成本和国家预算中列支的资金；
　　（６）建立公积金制度筹集的资金；
　　（７）住房资金的利息收入；
　　（８）住房资金的经营收益；
　　（９）其他住房资金。
　　２．住房基金必须坚持“专款专用，专户储存，集中管理”的原则，专项用于住房建设、经营和消费，不得挪作他用。各市、县政府要成立资金管理中心，在各级房改领导小组的领导下，切实搞好房改资金的筹集、划转和管理，接受同级财政部门的监督。
　　３．住房金融体制配套改革，要在积极办好和拓展现有经营性住房信贷业务的同时，逐步建立住房金融的政策性信贷体系和管理制度，广泛而有效地筹集和融通资金。各级人民政府可委托当地建设银行或工商银行设立政策性房地产信贷部，划分专项资金，单独经营，在计划安排、信贷规模、利率、税收等方面给予优惠。
　　４．住房建设投资体制改革，要把现行由国家和企业统包的投资体制，转换成政府、单位、个人三方面共同负担的投资体制；把现行的住房作为固定资产投资的计划管理体制，变为住房作为商品生产投资的指导性计划管理体制。
　　５．单位为职工个人缴存的公积金、提租补贴资金，从原有住房的折旧等划转资金中解决，不足部分经同级财政部门核定，有控制地在成本和预算中列支。

　　四、房改的方法步骤
　　我省住房制度改革，要在国家总的方针政策指导下，因地制宜，积极稳妥，坚持不懈，逐步到位。各市地要抓紧制定房改方案报省审批，１９９２年要先后起步施行。对分步提高公有住房租金，超标加租，各市地都要施行；推行公积金和建立住房基金，出售公有住房，收取租赁保证金或认购住房债券，集资、合作建房等，各市、地可以根据各自情况自行决定。省房改方案出台后，省、市地都要选择部分县、市试点，先行一步，取得经验，指导面上工作。同一市县内的房改政策、方法和实施步骤应当统一。所有单位不论隶属关系，都应当服从当地人民政府对住房制度改革的统一部署。
　　省属各大企业可根据省房改方案的要求，结合自己情况制定方案，但要与地方政府的部署和要求协调配合，方案报省审批后施行。
　　各级政府要加强对房改工作的领导，建立健全各级房改机构，落实各级、各层、各类工作人员；要采取多种形式，分阶段有针对性地搞好宣传工作；要层层培训骨干，提高专业人员素质，提高工作效率和工作质量；要加强对房改工作的督促、检查。
　　各市地要按照国务院的部署和省房改方案，制定实施方案和房改规划；要认真进行调查测算，反复研究，充分论证，广泛征求意见；要结合实际制定配套办法和实施细则，不断完善方案，认真组织实施；要不断总结经验，及时反馈信息，指导工作。

　　五、施行说明
　　（一）本方案适用于本省各城市、县城和独立工矿区内直管和单位自管公有住房。
　　（二）住房制度改革领导小组办公室要会同体改、建设、财政、计划、金融、劳动、人事、工商、税务、物价、土地等部门，抓紧制定配套改革政策和措施。
　　（三）烟台等房改试点城市的做法符合国家有关房改政策规定，要继续推行，不断完善。
　　（四）本方案由山东省住房制度改革领导小组办公室负责解释。