发布文号: 京房地修字［１９９９］第６０１号
各区（县）房地局、各房屋管理单位、各物业管理公司：
为了保证高层住宅供水设施的功能质量，加强对高层住宅供水设施的维护保养和管理，规范维修技术要求，特制定《高层住宅二次供水设施维修技术要求》（以下简称《技术要求》）。现将《技术要求》发给你们，并按以下要求贯彻执行。
一、各单位应组织有关维修及管理人员认真学习《技术要求》，并按照其中条款维修、保养、管理设备。
二、各单位要通过贯彻执行《技术要求》，进一步提高相关人员的责任心和技术水平，使设备的维修、保养达到标准化、规范化。
三、本《技术要求》于１９９９年７月１日起试行。
一九九九年六月十七日
高层住宅二次供水设施维修技术要求（试行）
目 录
总则
１．主要内容与适用范围
２．引用标准
３．供水设施维修一般要求
４．维护保养的技术要求
５．大修工程项目及技术要求
６．改造工程项目及技术要求
总则
（一）高层住宅二次供水设施（以下简称设施）指高层住宅楼房用水经储存、处理、输送方式来保证正常供水的设备、管线等。组成有电机、水泵（运行泵、备用泵、消防泵）、配电盘（柜）、水箱（高位、中位、低位）、蓄水池、供（输）水管线、阀门、水位控制系统及压力罐、空气压缩机、二次消毒设备。
（二）对设施的维护保养是提高其设备性能、减少故障、保障设备安全运行、确保用户的供水需求的重要途径。
（三）鉴于目前设施的维修、保养缺少规范的标准及技术要求，致使部分设施因维护不当，造成设备质量下降之状况，市房地局编写了《高层住宅供水设施维修技术要求》，以规范日常保养、维修、大修和更新改造工作。
（四）非住宅用途的高层二次供水设施的维修可参照执行。
（五）本《技术要求》由市房屋土地管理局负责解释。
１．主要内容与适用范围
本标准规定了供水设施维护保养项目与要求，修理工程技术要求。
本标准适用于住宅高层二次供水设施，非住宅用途的供水设施也可参照执行。
２．引用标准
ＧＢ１２４９７－１９９５三相异步电动机经济运行
ＧＢ／Ｔ５６５６－９４离心泵技术条件
ＧＢ５０１７０－９２电气装置安装工程旋转电机施工及验收规范
ＧＢ５００４５－９５高层民用建筑设计防火规范
ＧＢ１７０５１－１９９７二次供水设施卫生规范
ＧＢＪ２９－９０压缩空气站设计规范
ＪＧＪ／Ｔ１６－９２民用建筑电气设计规范
３．供水设施维修一般要求
３．１ 供水设施维修分为维护保养、故障急修、修理工程。
３．１．１ 供水设施维护保养分为：日巡视检查、周保养、月保养、年保养。厂家有特殊要求的应遵照厂家要求。保养时如发现设备不正常应进行检查，待修理正常后再运行。
３．１．２ 供水设施故障急修是指：供水设施在运行中发生一般故障的检查修理，通过调整更换部件后使设备达到正常运行。
３．１．３ 正常运行频率的供水设施修理工程可分为中修和大修。当水泵与电控设施磨损严重或性能全面下降时，应进行大修；当部分主要部件磨损严重，运行性能下降时，应进行中修。中修定为３年一次，大修定为５－６年一次。如设备性能完好，周期可适当延长。为再减少一个污染源，提高供水系统的技术含量而进行的工程称作供水设施改造。若厂家有具体规定以及对技术指标有特殊要求的，可依厂家规定。
３．２ 经保养和修理后的供水设施运行性能应达到正常，符合本技术要求及设备说明书中技术指标规定。
４．维护保养的技术要求
４．１ 日巡视检查
每个泵房均设有专人负责，须有各种管理制度，有日常运行记录（按回巡视检查内容进行记录）。日巡视检查内容如下：
４．１．１ 水泵、电机
ａ．运转正常、无杂音。
ｂ．水泵轴承温度不超过７５℃，且不高于环境温度３５度。
ｃ．水泵轴头的滴水以每分钟１０－２０滴为限。
ｄ．水泵出水口压力表指示应在正常范围内。
４．１．２ 阀门、管道
ａ．无渗漏、无锈蚀。
ｂ．逆止阀性能可靠。
４．１．３ 高、低位水箱（包括中位水箱和蓄水池一以下相同）。
ａ．无跑、冒、滴、漏。
ｂ．目测水质无杂质，无异味、无漂浮物。
ｃ．水位在规定范围之内。
ｄ．门、锁齐全。
４．１．４ 气压罐（气水混合式、气水分离式）
ａ．无跑、冒、滴、漏。
ｂ．保证压力正常。
ｃ．水位面在规定范围内。
４．ｌ．５ 空气压缩机
ａ．压力表可靠、准确，压力指示在正常范围内。
ｂ．清洁无油污，不漏气。
４．１．６ 控制系统
ａ．电控设备运行良好。
４．１．７ 二次消毒设备
ａ．工作状态正常
ｂ．无滴漏。
４．１．８ 运行环境
ａ．泵房、水箱间等干净整洁无杂物，地面无积水，门锁齐全。
ｂ．管道、泵体、控制柜及Ｈ次消毒设备洁净。
４．２ 周保养
在日巡视检查的基础上，重点做好以下各部件的保养工作。
４．２．１ 水泵
ａ．泵体加油，润滑良好。
４．２．２ 阀门
ａ．启闭阀门，使之运转灵活。
４．２．３ 高、低位水箱
ａ．检查水位控制系统是否在有效容积之内。
４．２．４ 气压罐（气水混合式、气水分离式）
ａ．冲洗水位计，使之清晰、准确。
４．２．５ 空气压缩机
ａ．润滑油油位符合要求。
ｂ．检查安全系统是否正常（要求启动检查）。
ｃ．检查压力传感器（继电器）工作是否正常。
４．２．６ 控制系统
ａ．配电盘（柜）内元器件齐全、完好，接地接零良好，指示灯完好。
ｂ．检查触点，若出现接点烧蚀等现象要更换继电器或电接点压力表。
ｃ．检查电接点压力表、远传压力表工作是否正常。
４．２．７ 运行环境
ａ．打扫泵房、水箱间等，清除设备积尘。
ｂ．保障通风、照明设施良好。
４．３ 月保养
在周保养的基础上，做好以下工作。
４．３．１ 检查联轴结有无损伤。
４．３．２ 消防泵每月至少攀车一次。
４．３．３ 运行泵、备用泵交替运行至少每月一次。
４．３．４ 阀门杆进行润滑（补油）。
４．３．５ 空气压缩机皮带传动装置及安全网必须检查一次。
４．４ 年保养
在月保养的基础上，还应进行下列检查。
４．４．１ 水泵
ａ．泵体除锈，刷防腐漆。
ｂ．消防泵每年试运行两次（４月、９月各一次）。在试运行前检查阀门、管道等消防设施。
ｃ．检查消防供水系统最高端出水压力：水枪的充实水柱长度应不小于１０ｍ。
４．４．２ 电机及控制系统（包括变频控制）
ａ．摇测绝缘电阻，应大于０．５ＭΩ。
ｂ．摇测接地电阻，应小于４ＭΩ。
ｃ．电机解体检修：
①绕组焊接检查。
②检查电机的滚动轴承，其工作面应光滑、清洁，无麻点、裂纹及锈蚀。
③轴承的滚动体与内、外圈接触良好，无松动，转动灵活无卡涩，其间隙符合规定。
④添加轴承润滑脂，应填满其内部空隙的２／３，同一轴承内不能填入不同品种的润滑脂。
ｄ．检查电机的振动和噪声，符合要求。
ｅ．检查更换配电柜内元器件。
ｆ．进行消防信号的检查试验，应保证动作准确，能随时启动。
ｇ．仪表显示正确。
ｈ．电机除锈剧防腐漆。
４．４．３ 管道
ａ．对管道保温进行检查修复（每年９月进行）。
ｂ．进行除锈刷漆。
４．４．４ 高、低位水箱
ａ．必须进行清洗、消毒，同时抢修水位控制系统。
ｂ．检查水箱内壁，发现影响水质情况进行及时处理。
ｃ．水箱外表面保温层完好，无保温层的应每年进行除锈刷漆。
４．４．５ 气压罐
ａ．对气水混合的气压罐内进行冲洗。
ｂ．检修水位计。
ｃ．外表面除锈刷漆。
５．大修工程项目及技术要求
供水设施的大修工程主要是对各部位进行拆卸，清洗，调整，对老化或损坏严重的设备、配件要更换。
５．１ 水泵
解体检查叶轮、轴、轴承、壳体及密封件等，更换损坏的部件。
大修能满足正常使用要求。
５．２ 电机
解体检查，清洗各部位，更换油封、轴承等。
解体后电机能满足：
５．２．１ 符合产品说明书中各技术参数要求。
５．２．２ 电机绕组温升不超过铭牌规定，电机热保护系统能正常工作。
５．２．３ 绝缘电阻应大于０．５ＭΩ。
５．３ 管道
５．３．１ 暗设管
ａ．发现总水表与分水表水流量相差较大时，应检查暗设管。发现破损应更换。
５．３．２ 明设管
ａ．锈蚀严重的管段应更换。
ｂ．局部出现沙眼、滴水应修复。
５．４ 高、低位水箱
５．４．１ 修复或更换破损的水箱。
５．４．２ 水箱及水罐出现局部变形应进行修复或更换。
５．４．３ 水箱若发现渗漏应进行修补并做好防腐。
５．５ 阀门
５．５．１ 启闭不灵活应修理或更换。
５．５．２ 消防系统的逆止阀必须拆卸检查。
５．６ 控制系统
对控制柜内的元器件进行全面检修、对需要更换的部件予以更换。
６．改造工程项目及技术要求
供水设施的改造工程主要是对供水系统的改造，提高洪水系统的技术含量。
６．１ 变频器、控制器应满足供水使用要求。
６．２ 改造后应满足供水需求量和供水压力。
６．３ 生活供水与消防供水混用的系统应满足消防用水量及水压要求。改为变频控制系统的生活用水管道必须与高位水箱断开。
６．４ 控制器应具有自动换泵运行之功能。
６．５ 出现故障能自动声、光报警。
６．６ 必须经过专业培训的人员进行操作和维护。
６．７ 改造后经调试合格的变频控制参数一般人员不得随意改动。
６．８ 改造后须经行业主管部门的检测机构进行验收，合格后投入使用。
北京市房屋土地管理局
一九九九年六月
