发布文号: 京国税发［２００２］３１４号
各区、县国家税务局，各直属分局：
现将《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发［２００１］１４２号）（以下简称“通知”）转发给你们，并就若干具体问题进一步明确如下，请一并依照执行。
一、关于预征企业所得税问题
（一）根据通知第二条有关规定，对外商投资房地产企业在建设期间预售房地产并取得的预收款应当预征企业所得税。房地产企业的预收款应包括：以合同、协议或其他方式约定并实际取得的预收房款以及其他具有预收款性质的各种款项。
（二）考虑到我市外商投资房地产企业的实际困难并结合以前竣工结算结果的实际情况，对外商投资房地产企业取得的预收款除经北京市城市建设综合开发办公室批准建设的“经济适用房”项目可按３％预计利润率征收企业所得税以外，一律按１０％的预计利润率预征企业所得税。
二、关于建设期汇算问题
（一）根据通知第三条有关规定，外商投资房地产企业应于房地产开始销售起一年半内向主管税务机关报送由中国注册会计师或注册税务师出具的建设期汇算报告。同时，自房地产开始销售起对企业取得的收入不再预征企业所得税，但在房地产开始销售至办理建设期汇算期间，如企业纳税申报时不能准确核算房屋成本费用，主管税务机关可依据税法有关规定，暂按１０％的利润率计算征收企业所得税。
企业在向主管税务机关报送建设期汇算报告的同时还应附送：
１．房屋销售情况说明；
２．已缴预征企业所得税的完税证明（复印件）；
３．外商投资企业和外国企业与其关联企业业务往来情况年度申报表；
４．主管税务机关要求报送的其他有关资料。
（二）主管税务机关应于接到上述报告六个月内依照本通知的要求进行全面的实地审核，具体包括确定企业收入、审核企业成本费用并连同办理建设期汇算期间核定征收的企业所得税一并办理税款多退少补等手续。其中应重点做好以下几项工作：
１．核定企业销售收入。
（１）企业建设期期的收入应按照通知第四条明确的原则确定，其中，对于业主以银行按揭方式购买房地产的，无论外商投资房地产企业是否就房地产全价向业主开具发票，其已取得的银行按捐款应及时作为企业当期收入。
（２）企业除在销售合同中明确给予买方的折扣、折让外，其他方式的各种优惠一律不能冲减其销售收入。
（３）对于房地产企业以房屋作为抵押向他人借款，逾期不能偿还本息，而将房屋赔付债权人的，应视同销售行为，主管税务机关可依抵押价格确定其销售收入。其中对债权人取得的抵押价款中含有利息的，且该债权人又为外国企业，则应依法缴纳利息收入预提所得税。
２．审核其房地产开发成本的构成及各项费用的列支情况。
（１）企业发生的拆迁补偿费应提供实际支出的合法凭证并据实列支。
（２）企业实际发生的境外劳务费用（包括代理费、手续费、提成费等）应参考企业与境外代理人签订的合法劳务合同规定的数额，并且在上述费用已由该企业直接支付后方可在规定比例内列支。
（３）企业实际进口的设备、材料（包括开发建设所需各种机器设备及建筑材料等）应凭进口设备。材料的海关报关单及关税完税证明方可计入成本。
（４）企业实际发生的交际应酬费应以房地产开发项目建设期汇算时确定的销售收入作为计算基数，按照《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第 二十二条规定的关于服务行业的标准列支。
（５）对于企业已安装使用机器设备而因故尚未部分或全部支付的货款，以及企业已完成建筑工程，而尚未部分或全部支付的建筑安装费用，虽尚未取得正式凭证，在进行建设期汇算时暂可按照有关合同规定的价款计入开发成本。对于企业所欠上述合同价款，应依据《国家生产力务总局关于外商投资企业和外国企业接受捐赠税务处理问题的通知》（国税发［１９９９］１９５号）第三条“企业的应付未付款，凡债权人逾期两年未要求偿还的应计人企业当年度收益”的规定，以有关合同规定的付款时间为准对超过两年的上述应付款项及时作出调整。
（６）对于房地产企业开发项目中的不可出售面积，如绿地、花园、停车场、商业网点、教育设施及会所等，凡由政府有关部门无偿占用或属于业主公共产权的，其相应支出经审核后可计入可售面积的成本费用；凡建成后产权属于外商投资企业并继续从事生产经营活动的，其相应支出不能计入可售面积的成本费用。
３．审查房地产企业的关联企业有关情况，对于通过包销、代销等手段造成转移利润的，应及时依法作出调整。
４．根据上述汇算结果准确计算企业已售房屋的应纳税所得额，并向企业发出《房地产开发企业建设期汇算处理决定书》（附后）。其中，要对企业实际应纳所得税与已预缴企业所得税情况进行清理，并办理税款的多退少补手续。
（三）凡未按上述规定期限进行建设期汇算的，主管税务机关可暂按３０％的预计利润率对其预征企业所得税。
三、关于房地产企业后期管理问题
（一）外商投资房地产企业在办理建设期汇算后不再进行其他形式的总清算，应按照税法规定原则确定企业当期收入、扣除企业当期实际发生的成本费用后，计算缴纳企业所得税。
（二）对于在工程结算中已将尚未支付的设备价款和建筑安装费已按合同规定的价款计入成本费用的，在建设期汇算后实际支付时不得重复计入企业当期成本费用。
（三）对于通知第六条所指外商投资房地产企业在房屋售后继续发生的绿化、道路等配套设施费用，在办理建设期汇算后，可在根据《北京市规划委员会审定设计方案通知书》等政府主管部门批准文件中的有关规定并确认仍有未完工工程的基础上，按照企业年销售收入的１％比例逐年预提上述费用，并计入企业当期损益，待该项工程结束后应按其实际支出在完工当期作出调整。
（四）对于外商投资房地产企业在办理建设期汇算后尚未售出的房屋，可根据其开发成本按照税法规定的房屋使用年限计提折旧，并计入企业当期成本费用。对于先计提折旧后又售出的房屋，在售出时可将其尚未计提的折旧余额结转企业当期成本费用。
四、关于从事连片、滚动开发业务的房地产企业管理问题
对于从事连片、滚动开发业务的外商投资房地产企业，应依据权责发生制原则按照财务核算实际成果确定应纳税所得额并计算征收企业所得税，不再进行单独项目的建设期汇算；对其取得的按揭生效之前的预收款项，则应依照通知第二条规定预征企业所得税；在企业将上述预收款项结转收入时，已预征的企业所得税应相应及时作出调整。
上述从事连片、滚动开发业务的房地产企业是指无固定开发项目长期从事房地产开发经营业务的专业开发公司或类似企业。
五、关于政策衔接问题
（一）上述规定自２００２年１月１日起执行。原《北京市国家税务局转发国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知的通知》（京国税［１９９５］２１１号）、《北京市国家税务局转发国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知的通知》（京国税［２０００］００９号）和《北京市国家税务局关于对北京京港物业有限公司办理竣工结算有关费用分摊问题的批复》（京国税函［２００１］４７６号）的有关规定停止执行。
（二）对于２００１年１２月２０日前按２０％预计利润率预征企业所得税的房地产企业，其已预征的税款不再调整，可留待建设期汇算时统一核算。
（三）对于２００１年１２月２０日前已经办理工程结算的房地产企业，各局应安排检查。
附件：《房地产开发企业建设期汇算处理决定书》（样本）（略）
二００二年十二月十日
国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知
国税发［２００１］１４２
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局，广东、海南省地方税务局，深圳市地方税务局：
为加强外商投资房地产开发经营企业所得税管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》（以下简称税法）的有关规定，现就外商投资企业和外国企业（以下简称企业）从事房地产开发经营业务有关所得税管理问题，通知如下：
一、企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，按以下公式计算：
应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－已售房产已预征的所得税＋当期预征所得税
二、企业预售房地产的，其取得的预收款，应按《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发［１９９５］１５３号）的规定，预征企业所得税。
三、企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。
四、房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：
（一）采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。
（二）采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。
（三）采取以土地使用权或者其他财产置换房屋的，以房产使用交付对方为销售收入的实现。
（四）采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现。
五、企业销售房地产所发生相成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：
可售单位工程成本费用＝可售总成本费用÷总可售面积
可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。
六、企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。
七、企业以租赁方式取得房租收入，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税额。
企业采取先租赁后又售出房地产的，原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。
八、境外企业与企业签订房屋包销协议，为企业包销房地产的，其包销业务应属于境外企业转让我国境内财产的性质。境外企业取得的房屋转让收益，应按税法第十九条及其实施细则第六十一条规定，缴纳企业所得税。
上述包销业务是指：境外企业与企业签订房屋包销协议并办理了产权转移手续，且境外企业在销售房屋时使用本企业收款凭证。凡不符合上述条件的其他代销、承销性质的业务，应按照《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国税发［１９９９］２４２号）的规定执行。
九、凡按合同规定投资各方分配房产的，企业应首先归集房产建造过程中所发生的费用（包括中方以土地使用作为投资的费用）后，再根据合同规定的房产分配方法，划分双方房产的成本、费用。双方各自销售房产时各自缴纳企业所得税。
十、本办法自发文之日起执行。此前已经销售房地产但未汇算的企业，按本通知进行汇算。
二００一年十二月二十日
