发布文号: 郑政[2004]2号
各县（市）、区人民政府，市人民政府各部门，驻郑各单位：
近年来，我市房地产业发展取得了长足的进步，城镇住房制度改革不断深化，住房建设和消费水平有了较大提高，为拉动我市国民经济增长、改善人民生活做出了重要贡献。为深入落实《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号，以下简称《通知》）精神，推动我市房地产业的发展，现就有关问题通知如下：
一、提高认识，明确指导思想
（一）充分认识保证房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产业关联度高，带动作用强，已经成为我市国民经济的支柱产业。促进房地产市场健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持我市国民经济持续快速健康发展的有力措施；是合理配置人力资源，扩大社会就业的有效途径；是全面建设小康社会，加快把我市建设成为现代化的区域性中心城市的必然途径。
（二）遵循市场规律，进一步明确房地产市场发展的指导思想。要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要；深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，加快建立和完善适合我市实际的住房保障制度；加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定；使房地产业的发展与我市的经济和社会发展需要相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展，到2020年，实现“户均一套功能配套、宽敞舒适的住房”的小康社会居住目标。
二、建立完善的住房供应和保障体系
（三）增加普通商品住房供应。市房地产管理部门要会同有关部门，在深入调研的基础上，研究制定出我市普通商品住房的套型、价位、装修标准，并根据市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。在制订年度开发建设规模时，要对普通商品住房建设予以倾斜，增加土地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。
（四）加强经济适用住房的建设与管理。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。市房地产管理部门要依据国务院《通知》和《郑州市人民政府关于建立健全我市住房社会保障制度有关问题的通知》（郑政〔2002〕19号）精神，研究制定经济适用住房管理实施细则，确定经济适用住房供应对象的范围，严格落实土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、实行税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本，并严格控制在中小套型，单套建筑面积按照《郑州市人民政府关于进一步加强经济适用住房建设和销售管理的通知》（郑政〔2001〕19号）执行，严格审定销售价格，依法实行建设项目招投标，开发利润率控制在3%以内。购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度，把好销售对象关，真正使符合条件的家庭享受到经济适用住房的优惠政策。
（五）规范困难企业、独立工矿区利用自有土地集资建经济适用住房。对于独立工矿区和由房改部门会同有关部门共同认定的困难企业，允许利用自有土地采取集资建经济适用住房方式解决职工的住房问题，其建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行。企业可以与住房分配货币化政策相结合，按照房改部门核定的成本价或市场价向职工出售。任何单位不得以集资建经济适用住房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。
（六）进一步完善廉租住房制度，切实保障城镇最低收入家庭的基本住房需求。要根据全市每年最低收入家庭补贴的需要，结合财政承受能力和居民住房的实际情况，合理确定保障水平。2004年度我市最低收入家庭中人均住房建筑面积在10m2以下（含10m2）可作为廉租住房保障对象，并在今后根据实际情况的变化作适当调整。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。补贴资金来源以财政预算拨款为主，其余部分按照《郑州市人民政府关于建立健全我市住房社会保障制度有关问题的通知》（郑政〔2002〕19号）规定，从有关资金收益中提取，形成稳定规范的住房保障资金来源。要建立和完善廉租住房的进入退出机制，各级民政部门、社区和街道办事处要积极协助房地产管理部门调查辖区居民的有关情况，准确核定补贴对象，提高住房保障资金使用效率。
三、深化住房制度改革，推进住房货币化分配
（七）加快公有住房出售和发证。除具有历史纪念意义、文物、危房外的公有住房，原则上都应该向愿意购买的现住户出售，对已登记备案的不宜出售的公有住房和非成套公有住房，在能够保证居住安全的前提下，如现住户自愿购买，且符合购买公有住房条件，产权单位也应积极向住户出售；对权属有争议的公有住房，在由目前住房管理单位出具书面具结保证书的前提下，可以向职工出售，售房款待争议解决后再行处理；对存在手续不全等历史遗留问题的公有住房，市政府将尽快制定政策，加快这类公有住房出售和权属登记的速度。要加快房改房产权和土地使用证发证进度，房改售房单位必须及时向房改部门和产权登记发证部门提出申请，为购房者办理房改房所有权证。已经办理的房屋所有权证必须及时发给购房者，对符合条件的房改房出售，房改部门、房地产管理部门、土地管理部门必须在规定的工作日内办结各种手续。
（八）加快推进住房货币化分配改革，完善住房补贴制度。要严格按照《郑州市住房货币化分配实施办法》（郑政〔2002〕17号文印发）有关规定，认真核定住房补贴标准，尽快落实补贴资金，形成稳定规范的住房补贴资金渠道；直管公房和财政全供单位的公有住房出售收入按照上级有关规定扣除各项基金后，实行收支两条线管理，统筹用于发放住房补贴，不足部分由市财政纳入年度预算加以解决，力争在三年内将市财政全供单位无房或住房未达标职工的住房补贴发放到位。自收自支事业单位及企业的公有住房出售收入按照上级有关规定扣除各项基金后，用于发放职工住房补贴和补缴欠缴的职工住房公积金单位补贴部分。住房困难企业，停产、半停产企业可利用集资建经济适用住房政策，探索符合实际的住房分配货币化补贴方式。要积极创造条件，尽快启动财政差供单位和企业的货币化补贴工作；各县（市）、区的货币化补贴政策要在2004年年底以前出台并实施。
（九）进一步加大住房公积金的归集和使用力度。要进一步完善住房公积金制度，加强归集工作。要制定对非公有制企业住房公积金的催缴计划，提高归集率，切实维护职工的合法权益。住房公积金管理中心要简化委托贷款手续，改进服务，提高办事效率，提高公积金使用率。
四、不断完善房地产市场体系
（十）进一步简化已购公房上市手续。对于取得全部产权且符合条件的已购公有住房取消上市审批，鼓励居民卖小买大，卖旧买新，形成梯度消费，促进住房二级市场发育。对按照房改政策取得全部产权的公有住房上市交易，除法律、法规另有规定外，任何部门和单位不得擅自设置限制条件。
（十一）发展和规范物业管理。深入贯彻落实《物业管理条例》（国务院令第379号），推行房地产开发与物业管理分业经营，积极推动业主大会的成立和业主委员会的选举工作，建立物业管理市场双向选择机制，推行住宅物业实行项目招投标制度，规范物业服务收费，建立“以质论价、质价相符、合同约定”的服务收费体系。按照国家、集体、个人合理负担的原则，加快旧有小区改造力度，扩大物业管理覆盖面，完善物业维修基金使用管理制度，提高物业管理质量和水平。
（十二）发展和完善房地产市场中介服务。要健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度，建立和完善房地产中介服务执业标准，倡导依法诚信经营，禁止有关部门推行强制服务。
（十三）加强房屋租赁管理，促进租赁市场发展。要支持和鼓励居民和房地产开发企业依法出租自有闲置房屋和空置商品房。承租方愿意购买用于出租的商品房，承租期限满1年的，可享受二手房的有关优惠政策，开发商可享受国家有关处置空置商品住房的优惠政策。
（十四）健全个人住房贷款担保机制。加快住房置业担保机构发展，积极为中低收入家庭提供住房贷款担保。建立健全风险准备金制度，规范担保行为，完善管理办法，不断提高担保服务质量，扩大服务范围。
（十五）加强市场监管，规范市场行为。加强对房地产企业的资质管理，严格执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度、预售管理制度、竣工综合验收制度，积极推行业主工程款支付担保制度，严格规范房地产项目转让行为。已批准的房地产项目，确需变更用地性质和规划指标的，必须按规定程序重新报批。严厉查处骗贷骗资、虚假按揭、合同欺诈等各种违法行为，全面建立房地产企业和执（从）业人员信用档案系统，加快建立房地产市场信用体系，强化社会监督。发展和规范住房装饰装修市场，严格执行国家有关标准，对住宅装饰装修工程实行监督管理，建筑工程室内有害物质含量指标不符合国家《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（建标〔2001〕263号）的，不得投入使用。
五、加强规划管理，建立宏观调控机制
（十六）充分发挥政府对城市规划和房地产业的宏观调控作用。要以市场需求为导向，科学编制并及时修订完善房地产业和住宅建设的中长期发展规划，科学测算房地产年度开发建设规模、区域分布和结构比例，加强对房地产开发项目的审批管理，引导开发企业理性投资，满足不同层次居民的住房需求，促进房地产行业持续健康快速发展。要充分考虑城镇化进程所产生的住房需求，高度重视小城镇住房建设问题。在城市总体规划和近期建设规划中，要合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目用地，并合理配置市政配套设施。各类开发区的土地，都要纳入城市规划统一管理。要依法查处房地产开发中各种违反城市规划法律法规的行为，并依法追究有关责任人的责任。
（十七）完善住房土地供应政策，促进土地合理利用。要健全和完善房地产开发用地计划供应制度，根据市场需求合理确定供应计划，保障计划内房地产开发项目的土地供应。房地产开发用地必须符合土地利用总体规划和年度计划，严格控制占用耕地，利用原划拨土地进行房地产开发的必须纳入政府统一供地渠道，实行招标、拍卖和挂牌方式出让，禁止私下交易。禁止把以科技、教育等产业名义取得享受优惠政策的土地用于房地产开发，禁止任何单位和个人与乡村签订协议圈占土地、使用农村集体土地进行房地产开发。
（十八）坚持以企业为主体，推进住宅产业现代化。要积极创造房地产企业平等竞争的市场环境，鼓励企业做大做强，支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。制定和完善住宅产业经济、技术政策，鼓励企业研发和推广先进适用的建筑成套技术、产品和材料，促进住宅技术进步。要坚持完善住宅性能认定、住宅部品认证和淘汰制度，保证住宅质量。坚持高起点规划、高水平设计，注重住宅小区的生态环境建设和住宅内部功能设计。
（十九）建立协调机制，加强组织协调，密切部门配合。市政府建立定期召集计划、建设、财政、规划、土地、房管、金融、税收等有关部门的联席会议制度，研究分析房地产市场形势，制定宏观措施，分工负责，密切配合，实现调控目标，并建立全市主流开发商与市政府有关领导和部门定期对话制度，加强交流和沟通。各县（市）、区要进一步加强房地产管理工作，强化房地产管理部门的行业管理职能，加强领导，理顺隶属关系，积极研究制定措施，促进本地区房地产市场的发展。市房地产管理部门要加强指导，推动县（市）、区的城镇化建设。
（二十）建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。要充分发挥房地产市场信息系统和预警预报体系领导小组的作用，建立和完善运行机制，及时发布房地产市场信息，引导房地产市场健康、协调发展。房地产市场信息系统和预警预报体系建设中需要政府承担的费用，由市财政结合信息化系统和电子政务建设一并落实。要建立和完善预警预报系统的各项工作制度，各有关单位和企业要按规定上报数据，确保数据收集渠道畅通，各类数据信息反馈及时准确。
（二十一）减少行政审批事项，清理不合理收费。要认真清理涉及房地产市场的各项行政审批事项，落实市政府关于深化行政审批制度改革的有关文件要求，对于确需保留的审批项目要进一步研究简化程序、加快速度、提高效率的措施。要认真落实国家和省、市各项清理收费的政策，取消住房建设和消费环节的不合理收费，降低各种服务性收费标准，对违反规定征收或变相征收的要依法严厉查处。
二○○四年一月九日
