发布文号: 宁政办发[2003]240号
各市、县（区）人民政府，自治区政府各部门、直属机构：
《物业管理条例》（国务院令第379号，以下简称《条例》已于2003年6月8日颁布，自2003年9月1日起施行。《条例》的颁布施行，为规范物业管理活动，保障业主和物业管理企业的合法权益，进一步促进物业管理行业的健康发展提供了法律依据。为保证《条例》的贯彻实施，结合我区物业管理工作实际，特做如下通知：
一、认真学习宣传《条例》，不断提高对物业管理工作的认识
近年来，随着我区房地产业的快速发展，物业管理工作取得了较好的成绩，物业管理覆盖面不断扩大。但由于各地发展不平衡，人们对物业管理工作的认识还有待进一步提高。各地要以《条例》的颁布实施为契机，采取有效措施，认真抓好《条例》的学习宣传，不断提高对物业管理工作的认识，使物业管理各方主体自觉遵守《条例》，依法保护自身的合法权益，促进全区房地产业的健康发展，把我区物业管理工作提高到一个新的水平。
二、积极做好物业管理有关规范性文件的清理工作
《条例》是我国第一部物业管理行政法规，各地、各部门要在广泛学习、宣传《条例》的基础上，对现行物业管理规章和规范性文件进行清理，与《条例》规定相抵触的内容，要抓紧进行调整和修改。同时，要从实际出发，研究制定配套实施细则和办法，保证《条例》在我区的全面贯彻实施。
三、加强对业主大会工作的指导监督，切实维护全体业主的合法权益
业主大会制度是《条例》确定的一项基本制度，是对原业主委员会制度的进一步完善。各市、县物业管理行政主管部门要积极与相关部门配合，做好物业管理区域内业主大会的筹备、首次业主大会召开的指导工作，组织具备条件的物业管理区域尽快召开业主大会，成立业主委员会，促进业主自我管理、民主协商机制的形成。要按照《条例》的规定，认真做好对业主大会和业主委员会的监督管理工作，规范业主大会和业主委员会的行为，维护物业管理相关主体的合法权益。
根据《条例》，为保证业主在首次业主大会会议上的投票权合法有效和相关工作顺利开展，业主在首次业主大会会议上的投票权的确定按如下规定执行：同一物业管理区域内，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定，其中，住宅物业按套计算，每套计一票；非住宅物业按业主拥有物业建筑面积计算，一百平方米以上的，每一百平方米计一票，单户不足一百平方米的计为一票。
四、规范前期物业管理，推行物业管理招投标制度，建立公平竞争的市场环境
为了给物业管理招投标市场提供公平、公正、公开的竞争环境，住宅物业的开发建设单位要通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。其中，投标人少于3个或者住宅规模较小的（具体标准由各市、县物业管理行政主管部门依据本地区实际情况确定），经物业所在地的市、县牧业管理行业主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理企业。要严格依据《条例》赋予的行政管理职能，积极推行和规范物业管理招投标活动，完善对物业管理招投标制度的监督管理，建立业主和物业管理企业的双向选择机制，创造公平竞争的市场环境。
五、建立健全物业管理市场准入制度，把好市场准入关
物业管理企业资质管理制度是《条例》的基本制度之一。对物业管理行业实行市场准入制度，严格审查物业管理企业的资质，是加强行政监督、规范企业行为、有效解决群众投诉、改善物业管理市场环境的必要手段。各级物业管理行政主管部门要认真履行职责，严格按照国家和自治区关于资质管理的有关规定，切实把好准入关，坚决查处不具备资质或不具备相应资质的企业从事物业管理经营的行为；要认真清理管理水平低、服务质量差、收费不规范、社会信誉不高的企业，进一步提高物业管理行业的整体素质。
六、完善住房专项维修资金制度，保障物业管理的健康发展
建立住房专项维修资金，对保证物业共用部位、共用设施设备的维修养护，保证物业的正常使用，保障全体业主的共同利益具有十分重要的作用。各市、县人民政府要按照《条例》的规定，全面建立住房专项维修资金制度，并对住房专项维修资金按照业主所有、专户存储、专款专用实施管理。各市、县人民政府物业管理行政主管部门要对住房专项维修资金进行清理，坚决查处挪用行为，追缴挪用资金。
六、各有关部门要相互协调，坚持依法行政
物业管理工作涉及面广，各级物业主管、公安、财政、民政、价格等部门要按照《条例》规定，相互协调，相互配合，各司其职，各负其责，依法行政，切实加强对物业管理工作的监督管理。
二○○三年十二月十日
