发布文号: 黑政发〔１９９９〕６７号
各行政公署，各市、县人民政府，省政府各直属单位：
经省政府领导同意，现将省物价局、省建设委员会《关于加强房地产价格调控加快住房建设的具体实施意见》转发给你们，请结合实际情况，认真贯彻执行。
１９９９年８月３０日
关于加强房地产价格调控加快住房建设的具体实施意见
（省物价局、省建委 １９９９年８月６日）
为认真贯彻《国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见的通知》（国发〔１９９８〕３４号，以下简称《通知》）精神，加强和改善我省房地产价格调控，调整住房价格构成，促进住房产业的发展，结合我省实际，制定具体实施意见如下：
一、加强房地产价格调控，建立合理的住房价格体系
要以发展经济适用住房，解决职工住房为重点，做好房地产价格调控和住房价格新体系的建立工作。经济适用住房（指按政府经济适用住房建设计划兴建，取得经济适用住房建设许可证，建设用地实行行政划拨，享受政府优惠政策的微利商品住房）实行政府指导价。确定价格时要严格掌握保本微利的原则，建立成本约束机制，促进合理的区位（地段、楼层、朝向）差价和质量差价的形成。要加强对经济适用住房成本费用的监控，禁止乱摊派和虚置成本。经济适用住房的价格构成包括征地拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息、税金、利润。计入房价的企业管理费原则上控制在２％以下，利润控制在３％以下，并以前４项成本为基础计算。各级物价部门要会同住宅建设主管部门严格核定和测算经济适用住房价格，坚决制止将经济适用住房变成利润率高于３％的商品住房出售的行为。省物价部门要会同建设（房地产）部门尽快制定经济适用住房价格管理办法，以规范经济适用住房的价格行为。
加强地价管理，降低住房建设成本。建立基准地价定期公布制度，以基准地价为依据调控、引导地价水平。地价管理办法，由省物价和土地部门另行制定。要认真做好经济适用住房建设用地年度供应计划，按照政府经济适用住房建设许可证确定的范围，确保行政划拨土地政府的落实；要坚决制止将用于经济适用住房的行政划拨土地有偿转让用于商品房开发或变相开发高价销售的行为，对非法有偿转让高价销售牟取暴利的，土地和物价部门要按有关法律法规严肃查处；经政府批准确需转让的，必须到土地管理部门办理土地有偿出让手续，补交土地出让金。
城区改造拆迁，对拆迁户实行拆除房作价补偿、安置房政府定价有偿提供的办法。各级物价部门和建设（房地产）部门要结合本地的实际情况，制定合理的拆迁作价补偿管理办法，保护拆迁户的合法权益，促进中心城区人口在土地利用总体规划确定城市建设用地规模范围内向外扩散。要建立完善各类房屋重置价格定期确定公布制度，以房屋重置价格引导确定拆迁补偿价格和房屋评估价格。房屋重置价格定期确定和公布管理办法由省物价部门会同建设部门另行制定。
加强商品房价格的管理，商品房价格实行市场调节，政府主要是对商品房交易价格行为进行规范。省物价部门要会同建设部门制定商品房交易价格行为规则，规范商品房的价格行为。对空置的商品住房各地可采取一些优惠促销政策。为防止重复建设，经住房建设主管部门和物价部门审批后，各地可以将空置的商品住房降价销售，当地政府可根据本地财政状况采取土地置换、冲顶配套费等办法给予政策优惠。
二、清理整顿房地产价格及收费，降低住房价格
要对房地产价格全面进行清理整顿，取消不合理的收费项目，降低偏高的收费标准，合并重复的收费；查处开发商虚置成本、短给面积、不实行明码标价、乱收各种进户费等价格欺诈行为；查处向开发商乱收各种费用等问题。省物价部门要会同有关部门尽快制定清理整顿方案，在全省实施。各地、各部门要继续贯彻省物价局、财政厅《关于取消我省部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》（黑价联字〔１９９７〕６５号）和省政府有关取消收费的文件，坚决取消和停止征收“城建档案保证金”、“教育设施配套费”、“市话工程配线费”、“消防设施配套费”、“商业网点配套费”等已公布取消、停收的收费项目。
规范人防建设费。按规定住房开发需要配套建设人防工程的，要同步建设，不得收费；对因地质条件等原因不能同步配套建设，而必须异地建设收费的，异地建设许可条件和收费标准，由物价、财政部门从严从低审定。要认真贯彻人防工程减免有关税费的各项优惠政策，降低人防工程建设成本，减轻建设单位负担。
取消商业网点建设费。新建住宅小区所建的商业网点要根据“谁投资，谁所有，谁受益”的原则出售、出租、经营。建设费用不准进入商品住宅价格成本；配套建设的商业网点，未经商业主管部门批准，不得擅自改变用途；对需要实行政府定价出售、出租的商业网点房屋，应按保本微利的原则确定价格。
对经济适用住房给予减免收费政策。对所有应该征收的行政事业性收费，各级政府要根据本地的实际情况给予免征，对不能免征的收费一律实行减半征收，并由当地政府向社会公布；对垄断行业必须收取的经营性配套设施施工费、设备费，要严格按照预算定额低限核定，并经当地物价部门审核确认后，方可征收。
三、整顿房地产服务市场秩序，规范住宅物业管理、房屋中介、评估交易服务收费行为
整顿物业管理，规范物业收费，推进物业管理市场化。各地要认真贯彻省物价局、省建委《关于印发＜黑龙江省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法＞的通知》（黑价联字〔１９９８〕４５号）精神，结合本地的实际情况，做好不同住宅物业小区服务收费标准的核定工作。
加强住房售后的维修管理。要认真抓好住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造基金的归集工作，健全业主对专项维修基金管理和使用的监督制度。抓好非住宅小区的住房售后日常维修养护物业服务收费。省物价部门要会同建设主管部门尽快制定非住宅小区住房售后的日常养护物业服务收费管理办法，加强对非住宅小区住房售后日常养护物业服务的管理及收费管理。物业管理企业要引入竞争机制，以促进管理水平的提高，培育物业管理服务市场。
加强对房地产价格评估等中介组织收费行为的规范管理，对房地产中介机构实行“收费许可证”制度，经工商行政管理部门注册登记的房地产中介机构，必须同时持有房地产部门颁发的“资质证书”和物价部门核发的“收费许可证”，方可从事房地产中介服务业务。中介服务必须实行明码标价，推行“三公开”制度，即公开服务项目、公开服务深度、公开收费标准。要降低评估收费标准，减轻企业负担。中介代理必须按照“自愿委托”、“谁委托谁付费”的原则和有关规定开展业务及收费。禁止任何部门利用行政权力或垄断地位强制企业和当事人接受评估及代理服务并收费。房改中公有住房出售不收评估费，按各级政府规定的价格出售。
全面规范房地产交易收费，减少收费环节，取消不合理的收费，降低交易手续费标准，培育发展房地产交易市场。对未进入交易市场交易的、直接向开发商购买的经济适用住房和其它商品房以及房产抵押，不得收取交易手续费和抵押鉴证费，只收产权变更、抵押登记费。公有住房、房改后住房、经济适用住房的置换和存量市场交易等优惠政策及手续费由有关部门另行制定。
四、积极稳妥地推进住房租金改革，逐渐实现住房商品化
根据国家和我省住房改革的总体要求，租金改革要考虑职工的承受能力，与提高职工工资相结合，要充分把握改革的合理性和科学性，稳步向成本租金、市场租金目标过渡。从１９９９年起，根据不同地段、新旧程度、房型结构等综合因素区分不同住房类型，适当拉开公有住房租金标准差价，对旧公房、不成套、地段差的住房应少提或不提租金。差价租金的条件、幅度由各级政府的房改（房地产）部门和物价部门核定，报当地政府批准后，向社会公布。继续按照鼓励有能力的职工家庭购买已租公房的原则，合理调整公房出售的基价和相关因素系数，积极推进公房出售，加快住房商品化进程。
五、加强领导，建立健全房地产价格调控管理机制
加强和改善房地产价格调控，使住房建设成为新的经济增长点。各级政府要加强领导，统筹安排，认真组织好深化城镇住房制度改革和加快住房建设的各项政策措施的落实工作。在各级政府的统一领导下，物价部门要与建设（房地产）部门等密切配合，制定切合本地实际的各项房地产价格调控措施和办法，促进住宅产业的发展。各级物价部门，要加强对房地产价格及收费的监督检查，保证商品住房价格的合理和公平、公正交易，维护房地产市场价格秩序。各级政府要加强对房地产价格的宏观调控力度，针对影响住房价格的突出问题，提出专项治理整顿方案，保证上述意见的有效实施。
