发布文号: 济政发[1999]20号
各县（市）、区人民政府，市政府各部门：
《济南市直管公房置换管理暂行办法》业经市政府讨论同意，现印发给你们，望认真贯彻执行。
济南市人民政府
一九九九年七月五日
济南市直管公房置换管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为规范我市直管公房置换行为，盘活存量房产，活跃房地产市场，根据《济南市城市公有房屋管理办法》和有关法律法规，制定本办法。
关联法规：
第二条 本办法所称直管公房置换，是指合法租用本市直管公房的承租人（单位）将其承租的直管公房转让、转租、调整和互换使用的行为。
第三条 直管公房置换，按照平等互利、诚实信用、依法管理的原则进行。
第四条 市房产管理部门主管本市直管公房置换工作，负责本办法的实施。
各区房管部门、市公用房屋管修处（以下称房屋经营管理单位）受市房产管理部门委托，按照经营管理范围，具体负责所管辖范围内直管公房置换的业务工作。
第二章 直管公房使用权转让
第五条 本办法所称直管公房使用权转让，是指直管公房承租人（转让人），经审批将自己承租使用的直管公房使用权按规定的程序有偿或无偿转让给他人的行为。
第六条 承租人（单位）有下列情形之一的，不得将自己承租使用的直管公房使用权实行转让：
（一）拖欠房屋租金的；
（二）有房屋租赁纠纷的；
（三）损坏房屋未按要求修复和赔偿损失的；
（四）成套房屋转让其中部分使用权的；
（五）已列入拆迁冻结期限内的；
（六）居民转让房屋使用权后，成为新的住房困难户的；
（七）鉴定属危险房屋的；
（八）已进入诉讼、仲裁、行政处罚程序的；
（九）法律法规规定其他不得转让的。
第七条 转让直管公房使用权的，转让人须经房屋经营管理单位批准；不予批准的，应向当事人书面说明情况。
第八条 有偿转让直管公房使用权的，下列当事人在同等价格条件下有权优先受让直管公房使用权：
（一）房屋经营管理单位；
（二）该转让房屋的联房户；
（三）人均居住面积低于本市居民人均居住水平的。
第九条 无偿转让直管公房使用权的，由具备房地产评估资格的评估单位评估作价，作为当事人缴纳税费的依据。
第十条 转让直管公房使用权按下列程序进行：
（一）转让人将其合法承租的直管公房转让使用的，应征得同户籍、同住成年人的同意，并向房屋经营管理单位提出书面申请；
（二）凡允许转让的，转让人与受让人应分别持申请书、直管公房租赁证、租赁契约、户籍证明和身份证明等填写《济南市直管公房使用权转让审批表》；
（三）有偿转让的，转让双方如实申请直管公房转让使用权的成交价格；
（四）转让人按物价部门核定的标准向房屋经营管理单位交纳置换服务费；
（五）受让人办理直管公房承租人姓名变更手续，领取新的直管公房租赁证。
居民转让由单位承租的直管公有住宅及单位转让承租的直管非住宅房屋时，须凭单位同意转让的证明，按前款规定的程序办理。
第十一条 转让直管公房使用权的，房屋经营管理单位应自接到申请之日起5日内办理完毕相关手续。
第十二条 房屋经营管理单位直接收购直管公房使用权的，可将受让的直管公房使用权再有偿转让给他人。
第十三条 私自转让直管公房使用权的，转让协议无效，房屋经营管理单位可依法解除与原承租人的租赁关系，收回出租房屋，有偿安置他人。
第三章 直管公房转租
第十四条 直管公房转租，是指承租人（转租人）经房屋经营管理单位批准，将其合法承租的直管公房在一定期限内转租给第三人（受转租人），并实行协议租金的行为。
第十五条 直管公房转租时，转租人须持转租申请书，租赁证、租赁契约、身份证明、其他同住人同意转租的证明（转租人是单位的，应当持单位同意转祖的证明），向房屋经营管理单位提出书面申请。
经批准实行转租的直管公房，由房屋经营管理单位、转租人和受转租人三方签订转租协议，并协商议定租金。
第十六条 直管公房转租的，转祖人除按本市规定的直管公房租主标准交纳租金外，还须按照物价部门核定的标准向房屋经营管理单位交纳置换服务费。
第十七条 直管公房转租期间，受转租人享有原承租人的权利，并承担相应义务。但受转租人不能购买该房产权。
第十八条 直管公房转租期间，受转租人不得将该房再行转让；如遇城市建设需要拆迁的，按拆迁规定办理。
第十九条 私自转租直管公房的，转租行为无效，房屋经营管理单位可依法收回房屋，有偿安置他人。
第四章 直管公房调整
第二十条 直管公房调整，是指党政机关、企事业单位、社会团体因改善职工居住条件或因办公、生产、经营等需要，对其承租使用的直管公房或其内部职工作住房进行调整使用过程中，涉及直管公房承租人变更的行为。
第二十一条 直管公房实行有偿调整使用原则。对单位调整使用直管公房的，房屋经营管理单位应予支持。
第二十二条 单位调整房屋涉及直管公房承租人变更的，调整单位须事前持介绍信、调整使用证明向房屋经营管理单位提出书面调整申请。经审核同意后，新的直管公房承租人所在单位应按照物价部门核定的标准向房屋经营管理单位交纳置换服务费后，方可办理调整手续。
第二十三条 调整直管公房使用权时，原承租人必须交清欠租和处理完毕房屋的有关遗留问题；新承租人必须凭房屋经营管理单位直管公房迁入证办理租赁手续后方可承租使用。
第二十四条 未按规定办理手续而擅自调整使用的，房屋经营管理单位可责令限期写明情况并补办调整手续。对拒不办理手续的，视为私自转租、转让行为，房屋经营管理单位可依法收回房屋使用权。
第五章 直管公房互换使用
第二十五条 直管公房互换使用，是指直管公房承租人将其承租使用的直管公房与其他当事人承租使用的房屋相互交换使用，并相应变更承租人姓名的行为。
第二十六条 直管公房互换使用按下列程序办理：
（一）互换房屋使用权的各方当事人工换房屋使用权时，应征得同户籍、同住成年人的同意并签署意见；属单位承租非住宅房屋之间互换使用权的，应出具单位同意互换使用的证明；
（二）互换使用权的房屋同属一个房屋经营管理单位管辖的，互换各方当事人签订房屋互换协议书后，到房屋所属的经营管理单位办理批准手续；互换房屋分属两个不同经营管理单位管理的，互换各方当事人签订互换协议书后，分别到房屋所属经营管理单位办理批准手续；
（三）房屋互换当事人，按照物价部门核定的标准，分别向房屋所属的经营管理单位交纳房屋置换服务费；
（四）互换各方当事人分别到对方的房屋经营管理单位办理承租人更名手续，领取新的房屋租赁证。
第二十七条 互换房屋使用权，房屋经营管理单位应自受理之日起5日内办理完毕所有相关手续。
第六章 附则
第二十八条 房屋经营管理单位所收取的直管公房置换费用应作为房屋维修费，主要用于房屋的维修工作，并健全财务管理制度，实行专款专用。
第二十九条 直管公房置换当事人除缴纳本办法所规定的服务费和法律法规规定的费用外，不再交纳其他任何费用。
第三十条 直管公房置换后，其权属性质不变，新承租人仍应按当时的租金标准交纳直管公房租金。新承租人经批准可以按当时房改政策购买现租住房屋，但置换时支付的款项，不得冲抵购房款。
第三十一条 本办法发布前本市的有关规定与本办法不一致的，发布前本市的有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。
第三十二条 本办法由市房产管理局负责解释。
