发布文号: 京房地物字［１９９７］第６８５号
各外销高档住宅开发企业、物业管理企业：
为加强本市外销高档住宅的售后管理，维护开发企业、产权人和物业管理企业的合法权益，根据《北京市人民政府关于外商投资开发经营房地产的若干规定》（市政府［１９９２］第１８号令）第七条“…出售高档住宅，须制订房屋使用、管理、维修公约，并报房地产管理局核准”的规定，北京市房屋土地管理局决定，即日起开展对外销高档住宅房屋使用、管理、维修公约（以下简称公约）的核准工作。现就有关问题通知如下：
一、开发企业出售外销高档住宅必须制订公约。公约应包含《外销高档住宅房屋使用、管理、维修公约基本内容》（见附件）中所列示的内容。
二、开发企业在办理《外销商品房预售许可证》或《外销商品房销售许可证》时，应向市房地局居住小区管理办公室提交公约文本三份。经审核同意后，由市房地局居住小区管理办公室发给书面通知。
修改已经核准的公约，应重新申请核准。
三、开发企业在出售外销高档住宅时，应向购房人提供经核准的公约。购房人在签订购房合同时，应书面承诺遵守公约。
四、未办理公约核准手续的开发企业，应在本通知发布后三个月内到房地局居住小区管理办公室补办核准手续。
附件：《外销高档住宅房屋使用、管理、维修公约基本内容》
一九九七年九月八日
附件： 外销高档住宅房屋使用、管理、维修公约基本内容
关于物业基本情况
＊物业名称、从落、四至、建筑面积、用途。
＊物业的合法证明文件，包括国有土地使用权证、外销商品房预售许可证或外销商品房销售许可证等。
＊公共设施和公共场所的基本情况。
关于公约涉及的各主体基本情况
＊开发企业：名称、住所、法定代表人、注册资金情况等。
＊产权人：拥用全部或部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人和其它组织。
＊物业管理企业：物业管理委员会（以下简称管委会）成立前由开发企业指定，管委会成立后由管委会选聘；
具有《北京市物业管理资质合格证书》。
关于一般规定
＊公约的效力：及于开发企业、产权人和物业管理企业。
＊适用法律：适用中华人民共和国法律、法规、政府规章、有关政策以及北京市法律、法规、政府规章和有关政策。
＊生效日期：自市房地局核准之日起生效。
＊公约的解释与修改：
解释权：管委会拥有对公约的解释权，但在管委会成立前，由开发企业解释。
修改权：管委会成立前，不得对已核准的公约进行修改；管委会成立后，可由管委会根据产权人大会决议对公约进行修改。
公约及其修改版本，须经市房地局核准。
关于产权人权利义务
＊依法对其物业享有占有、使用、收益和处分权。
＊依法使用共用设备、共用部位、公共设施和公共场所。
＊有权要求召开、参加产权人大会，享有选举权和被选举权。
＊有权向管委会、物业管理企业就物业管理的有关问题提出意见、建议和要求。有权向物业管理主管部门投诉。
＊执行产权人大会及管委会决议。
＊遵守物业管理法规、政策和本公约规定，接受物业管理企业管理。
＊按规定交纳物业管理费。
＊出租、转让所拥有的物业时，应提前通知物业管理企业，并保证承租方和受让方遵守本公约及物业管理规定。
关于产权人大会及管委会
＊产权人大会和管委会的组织及其职责，应符合京房地物字［１９９７］第４８５号文件的规定。
关于开发企业权利义务
＊开发企业对其拥有的物业，享有与其他产权人同等的权利，并履行相应的义务。
＊管委会成立前，开发企业有权直接或指定物业管理企业对物业进行管理，并依法制定公约和物业管理规章制度。
＊开发企业直接对物业进行管理的，有权按规定收取物业管理费。
＊组织筹建管委会。
关于物业管理企业的权利义务
＊对物业进行管理、维护和修缮。
＊制订物业的管理规章制度。
＊按规定收取物业管理费。
＊建立物业管理收支帐目，定期向产权人公布，接受管委会查询。
关于房屋使用、管理、维修
＊有关房屋使用、管理、维修的具体内容，由开发企业按政府有关规定和本物业的实际情况制订。
关于物业管理费
＊物业管理费标准的制订及收取办法应执行政府有关文件规定。管委会成立后，由物业管理企业制订，经管委会同意后执行。
开发企业预售高档住宅须按政府规定制订物业管理收费标准的测算办法和收取办法。出售现房时，须向购房人明示物业管理收费标准和收取办法。
＊物业管理费标准的调整：
管委会成立前，物业管理企业可根据当地物价指数适当调整。管委会成立后，须经其同意。
＊物业管理费标准及收取办法的制订和调整须按政府有关规定申报。
关于违约责任
＊应符合中华人民共和国法律、法规、政府规章的规定。
关于纠纷解决方式
＊可申请调解、仲裁，也可向当地人民法院起诉。
