发布文号: 甬政[1996]11号
各区人民政府，市政府各部门、各直属单位：
为了适应居民住宅产权多元化的发展趋势，加快房地产管理社会化进程，提高居民住宅区整体管理水平，决定在市区范围内对１９９６年１月１日后交付使用的住宅区全面推行物业管理，同时开展老住宅区物业管理试点工作。为此，特将《关于推行市区住宅区物业管理的若干意见》印发给你们，请认真贯彻实施。
物业管理与传统的房地产行政化、福利型管理有着重大的区别，是消费领域房地产管理方式的重大变革，需要人们在思想观念、运行机制、操作方法等各方面进行大幅度的调整。因此，推行住宅区物业管理是一项涉及面广、工作量大、政策性强的系统工程。各级政府及有关部门要把物业管理工作作为提高城市管理水平，建设港城文明的一个重要环节抓紧抓好。市房地产管理部门和各区政府要指定一位领导及一个业务处室（部门），具体分管住宅区物业管理工作，并加大工作力度。
对现正在组织或计划实施物业管理的住宅区，应按本意见精神予以规范；已进行物业管理试点的住宅区，原有做法与本意见不一致的，请各区政府与市房地产管理部门协商后，妥善衔接。
宁波市人民政府
一九九六年七月一日
关于推行市区住宅区物业管理的若干意见
为了顺利推行住宅区物业管理，根据国内外城市居民住宅物业管理的成功经验，结合我市实际，现就推行市区住宅区物业管理工作提出如下意见：
一、关于物业管理的范围和内容
物业管理是指由专门机构和人员，依据合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对住宅区的环境卫生、社区秩序、公共绿化、道路养护等实施专业化管理，并向业主、住用人提供综合性服务。这种管理方式的核心内容是在政府监督、指导下业主自治和管理企业专业化有偿服务。
每个物业管理区域要有明确的自然分界，并保持居委会辖区的完整。在新、老住宅区相邻的地段，有条件的，可以将新、老住宅群一并作为一个物业管理单位。物业管理主要对象包括住宅区内的所有房屋（含住宅、非住宅）、设施和场地。
物业管理主要内容是：房产（包括附属设施）、市政设施、绿化设施、环卫设施的养护、维修和环卫、市容、秩序的维护，同时开展有偿服务。有条件时，可接受供水、供电、通讯、有线电视等专业管理部门的委托，扩充管理内容，增加有偿服务项目。进行物业管理试点的老住宅区，可以根据筹资能力和住用人的需求确定和逐步扩大管理内容和有偿服务项目。
二、关于实行超前管理
新开发的住宅建设项目（以下称新住宅区），经批准立项后，属地街道办事处即应在市、区物业管理主管部门（以下简称主管部门）和属地区政府的领导下，以建设标准和配套标准为重点，参与对开发建设过程的监督、管理。
住宅区首批房屋单体竣工后，由属地区政府授权街道办事处邀集所在地公安派出所、房管处、城建局（公用设施管理部门）、开发建设单位等代表共同协商，选聘物业管理公司，对新住宅区实行前期和初期物业管理，并报市、区主管部门备案。
前期物业管理的主要职责是：在新住宅区交付使用前，依据规划和设计文件及有关规范、标准对住宅区总体建设质量进行监督，并积累工程档案资料；向开发建设单位提出住宅区建设中的问题，并向属地街道办事处和区主管部门及相关专业管理部门报告；参与住宅区的竣工综合验收。
初期物业管理的主要职责是：在新住宅区交付使用后至业主与使用人管理委员会成立前，监督住宅区开发建设遗留问题的整改；建立住宅区各项专业管理制度；对住宅区的设施和环境实行全方位规范化管理；为居民提供入住服务和其它社会服务。
三、关于业主、住用人自治机构
新住宅区入住率达到５０％以上时，区主管部门和当地街道办事处应及时召集第一次住用人代表、业主（或业主代表）大会（以下简称业主大会），选举产生业主与住用人管理委员会（以下简称管委会）。
管委会是业主大会的工作机构，代表住宅区全体业主与住用人的合法权益，依据法规、业主住用人公约和管委会章程行使职权。
管委会应经民政部门依法核准登记后，取得社团法人资格。
管委会委员在业主和住用人中选举产生。人数一般为１１人至１７人，经业主大会决定，可以增减，但最低不少于５人。管委会可聘请街道办事处、房管处、公安派出所、专业管理单位的指派人员担任委员。管委会委员中业主、住用人（包括居委会代表）应不少于７０％。管委会主任、副主任由管委会在委员中选举产生。管委会委员为兼职（管委会主任可以是专职），应由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的人士担任。
管委会应当制订章程，并经业主大会批准。管委会章程的内容不得宪法、法律、法规、规章和政府有关政策相抵触。
管委会的主要职责是：召集业主大会；审议决定管理资金的使用；聘请物业管理公司，并签订委托管理合同；审议物业管理公司制订的年度管理计划和房屋及设施维修计划；监督物业管理公司的物业管理活动。
管委会至少每年召集一次业主大会。业主大会的职权是：选举、罢免管委会的组成人员；监督管委会的工作；听取和审查管委会的工作报告；决定关于业主与住用人利益的重大事项；修改业主、住用人公约；改变和撤消管委会不适当的决定；批准管委会章程。
四、关于业主、住用人公约
业主、住用人公约（以下简称公约）是指由业主、住用人承诺的，对全体业主、住用人具有约束力的有关业主、住用人在本住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。
公约由市主管部门制订示范文本。业主大会可以根据本住宅区的实际进行修改、补充，并报市、区主管部门备案。业主、住用人公约应当符合法律、法规和政府有关规定。
公约在管委会成立时，经过半数以上入住业主、住用人签订后生效，并对本住宅区所有业主、住用人具有约束力。公约生效前，市主管部门制订的示范文本具有公约的效力。
五、关于选聘物业管理公司
选聘物业管理公司可由管委会委员一致同意指定，或采用招标方式，但在相近条件下，应优先聘用已实施前期和初期物业管理的公司。被聘用的物业管理公司必须持有《物业管理资质证书》。
管委会应与被选聘的物业管理公司签订委托管理合同，并报市、区主管部门备案。合同内容应当包括委托管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费收支、利润及风险、监督检查、违约责任、合同终止及其它权利义务等。专业管理单位委托管理的事项可一并列入管委会签订的合同，也可单独订立合同。合同有效期限一般可定为３年至５年。
六、关于物业管理用房的配置
新住宅区除必须按《城市居民区规划设计规范》（ＧＢ５０１８０－９３）配置专业管理用房（房管段、绿化、环卫、综合管理用房为小区总建筑面积的０．３８％）和按市政府第４１号令设置住宅区治安防范设施外，还必须分别按总建筑面积（除单独实行物业管理的大楼外，下同）０．３％和０．４％的标准配置物业管理用房和经营用房。上述行政管理用房和物业管理用房、经营用房在规划设计时统一配置，合并用于物业管理。老住宅区可参照上述标准并结合该住宅区的实际情况配置物业管理用房。
管理用房建设费按甬政办〔１９９６〕２号文规定在小配套费中列支（镇海、北仑区管理用房建设费，作为成本外独立费，列入房屋价格）；经营用房按基本造价购买，购房经费从物业管理专项资金中列支。
物业管理用房和经营用房的性质为直管公房，使用权归管委会。管理用房中除保障管委会专职人员办公用房外，全部由物业管理公司免租使用。经营用房全部租赁给物业管理公司有偿使用，租金由市主管部门（镇海、北仑区由区房地产管理处）按直管住宅租金标准收取，并用于发展物业管理事业。
七、关于物业管理资金筹集和管理
新住宅区总体移交时，由开发建设单位在建筑施工单位质量保证金中一次性向管委会拨付建筑安装工程造价１％（优质工程为０．８％）的保修费。管委会应将该项资金全额拨付给物业管理公司包干使用。在保修期内，房屋由物业管理公司按规定负责保修。
开发建设单位应按住宅区总建筑面积，以每平方米相当于当年大、小配套费标准１１％的标准（镇海、北仑区按相应金额），拨付物业管理经费，其中１％用于前期和初期物业管理，在实施前期物业管理时拨付；１０％在新住宅区总体移交时拨付，作为物业管理专项资金。物业管理经费作为成本外独立费，列入房屋价格。物业管理专项资金在支付经营用房购置款后，其余额存入住房资金管理中心，并按市政府决策利率计息。本金不得动用，增值资金在市主管部门和财政部门（镇海、北仑区由区主管部门和财政部门）监督下使用。专项资金具体管理使用办法由市政府另行规定。
住用人入住后，应按月交纳综合服务费。综合服务费的标准由市物价部门商市主管部门制订（镇海、北仑区由区物价部门商区主管部门制订）。综合服务费由物业管理公司直接向住用人收取。
住宅区内直管公房、单位自管房、非按房改政策购买的私房业主应按物价部门商主管部门制定的标准向物业管理公司支付房屋共有部位、共用设施日常维修费。按房改政策出售的房屋，从规定提取的维修基金增值中按同样标准向物业管理公司支付房屋共有部位、共用设施日常维修费。
物业管理公司用于物业管理的资金还应包括：专业管理部门委托实施物业管理所支付的市政设施养护费、绿化养护费、治安联防费等相应费用；经营用房和可经营设施、场地的经营收入，其它第三产业和有偿服务收入等。
管委会和物业管理公司的各项资金，都要依据财经法规和制度建账立制。市、区财政部门和市、区主管部门要加强监督、管理。
八、关于规范管理和人员培训
市主管部门应根据上述有关规定，尽快制定《住宅区业主、住用人公约》、《住宅区业主、住用人管理委员会章程》、《住宅区委托管理合同》、《业主、住用人手册》、《物业管理公司员工手册》等示范文本。同时要适应管理方式的转变，抓紧修改、完善住宅区建设、移交、维护等业务管理制度和制订物业管理公司行业管理等业务工作制度。在此基础上，要加快制定《宁波市住宅区物业管理办法》。
要分层次开展人员培训。重点搞好以市级有关部门和区政府分管领导、业务主管部门领导为对象的骨干培训。在培训时要结合传授物业管理知识，联系本市实际，开展物业管理理论、政策和工作研究，以进一步理清思路、统一认识。要提高物业管理企业的整体素质，对企业高级管理人员要严格培训和考核。对住宅区管委会骨干要结合工作指导进行业务培训，提高他们依法管理物业的能力。
九、关于理顺关系，明确职责
市房地产管理局是市物业管理的主管部门，负责会同各区政府和市有关部门制订全市物业管理事业发展规划和工作计划；开展政策研究，起草物业管理法规和规章；制订有关物业管理的章程、合同、公约等示范文本；组织专业培训；监督、指导物业管理的实施和资金管理；对物业管理公司实施行业管理等工作。
区政府负责辖区内住宅区物业管理的组织领导和实施中的协调工作，并指定一个主管部门具体负责。其主要职责是：负责制订辖区物业管理发展规划和工作计划，组织专业培训，监督、指导物业管理的实施。各职能部门和街道办事处根据各自职能，指导和帮助管委会依法照章并有效地履行自己的职能，指导和帮助物业管理公司建立良性运行机制，加强内部管理，并监督其依法经营。
管委会是住宅区物业管理行为主体，要在政府及其派出机构的监督指导下充分履行自治职能，维护业主和住用人的合法权益，履行相应义务；支持和监督物业管理公司履行合同义务。管委会与居委会的职能分工要互相衔接，互有侧重。管委会以对物业的维护和住宅区空间环境的管理（委托物业管理公司实施）为主，为居民提供良好的服务。居委会以组织实施政府的社会管理行为和对人际环境的管理为主，为居民提供良好的服务。原来承担的属于物业管理范围的工作内容应移交管委会。管委会与居委会要互相支持，互相配合。居委会作为居民（即住用人）的自治组织派代表参加管委会，维护居民的合法权益，同时教育居民自觉遵守业主、住用人公约和有关管理规定。管委会与居委会之间实际工作的某些交叉和“三产”经营中的利益关系，由街道办事处负责协调。
物业管理公司是物业管理的实际操作者，应严格按照合同委托的范围、内容和标准实行专业化、规范化管理和服务。在具备良好的经营机制和内部管理的前提下，物业管理公司的最终经营成果是：职工取得合理的劳动报酬；企业微利或不亏损；被管理的住宅区房屋和各类设施完好，空间环境整洁、美观、安全、有序。
