发布文号: 鲁政发［１９９５］８１号
各市人民政府、行署，各县（市）人民政府，各大企业，各高等院校，省政府各部门：
现将《山东省贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革决定的实施意见》印发给你们，望结合当地实际情况，认真贯彻执行。
一九九五年六月二十五日
山东省贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革决定的实施意见
为认真贯彻落实《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发［１９９４］４３号），进一步深化我省城镇住房制度改革，现结合我省实际，制定以下实施意见：
一、房改的基本内容和近期任务
（一）城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，其根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。
（二）房改的基本内容概括为“三改四建”。三改是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式。四建是：建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。
（三）城镇住房制度改革要坚持配套、分阶段推进。近期的任务是：全面推行住房公积金制度；积极推进租金改革；稳步出售公有住房；鼓励集资、合作建房；大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场；加快经济适用住房建设，到本世纪末初步建立起新的城镇住房制度，使城镇居民住房达到小康水平。
二、全面推行住房公积金制度
（四）实行住房公积金制度有利于转变住房分配体制，有利于住房资金的积累、周转和政策性抵押贷款制度的建立，有利于提高职工购、建住房能力，促进住房建设。凡未建立公积金制度的市、县，必须在１９９５年内建立起来。所有行政和企事业单位及其职工，均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则交纳住房公积金。特别困难的企业，经职工代表大会讨论后报市、县人民政府批准，可适当缓期实施。
（五）住房公积金由在职职工个人及其所在单位，各按职工上一年月平均工资和企业月平均工资总额的一定比例逐月交纳，归个人所有，存入个人公积金帐户。目前单位和个人住房公积金的缴交率分别掌握在５％，外商投资企业及其中方职工的住房公积金缴交率各不低于８％。超过这个比例的可以不变。缴交率要随经济的发展和人民生活水平的提高而逐步提高。
（六）企业为职工交纳的住房公积金，从企业提取住房折旧和其他划转资金中解决，不足部分经财政部门核定，在成本、费用中列支。行政事业单位为职工交纳的住房公积金，首先立足于原有住房资金的划转，不足部分，全额预算的行政事业单位由财政预算拨付；差额预算的事业单位按差额比例由财政预算拨付；自收自支事业单位比照企业开支渠道列支。职工的住房公积金本息免征个人所得税。
（七）公积金的使用顺序按照财政部、国务院房改领导小组、中国人民银行颁发的《建立住房公积金制度的暂行规定》的有关规定执行。
住房公积金个人的使用主要是支付购买自住房、自建住房、私房翻建和大修等。职工可使用本户成员及直系亲属各界的公积金和自有资金购、建自住房。资金不足的可以申请政策性抵押贷款，由本人按规定偿还本息。单位购、建职工住房，可按有关规定申请政策性贷款。
（八）住房公积金政策性存贷款利率，按中国人民银行、国务院房改领导小组、财政部颁发的《政策性住房信贷业务管理暂行规定》的有关规定执行。
（九）职工离退休、离职或出国定居时，所结余的住房公积金本息全部退还给本人；职工调动工作时，应将结余的公积金本息随之转移；职工在职期间去世，其结余的公积金本息全部退给其合法继承人或被遗赠人。
（十）按照责权利一致的原则，建立和完善公积金管理制度，加强住房公积金的管理。
各市（县）人民政府负责制定公积金的归集、使用、管理等有关政策规定，审批公积金的使用计划和财务收支预决算。
各级财政部门要建立和完善住房资金管理机构，统一管理住房公积金及其它各项住房资金。
（十一）各级财政、审计、监察部门要加强对住房资金的监督，确保专款专用。
三、积极推进租金改革
（十二）要在职工家庭合理住房支出范围内加大租金改革力度。租金力度要按占上年当地职工家庭平均工资的比例确定。１９９５年为５－７％，１９９６年为７－９％，１９９８年为１１％，到２０００年，住房租金原则上应达到１５％。
（十三）各地要根据２０００年租金改革目标制定租金改革规划，按时调整公布实施。有条件的城市或企业、单位，应结合实际情况，尽快实现向成本租金和市场租金过渡。
（十四）为使１９９５年７月１日以后竣工的新建住房和腾空的旧住房，不再进入旧住房体制，加快改革进程，在租金水平达到成本租金以前，租金标准应分别高于同期现住房租金２０％和１０％。如同一市（县）不宜实行不同的租金标准，也可由市（市）人民政府对居住新房户或腾空旧房户交纳租赁保证金和认购住房债券做出具体规定。
（十五）住房标准以建筑面积计，一般干部６５平方米（有条件的市、县科级干部可增加１０平方米），处级９０平方米，厅级１２０平方米。超出部分一律实行加租。租住１９９５年６月底前投入使用的现住房，超过标准２０％以内（含２０％）的部分，每平方米使用面积在房改租金的基础上加收１倍；超过标准２０％以上的部分，加收２倍。租住两处房以上超过标准的，原则上只保留一处。对不退房者，超过标准的每平方米使用面积在房改租金的基础上加收２倍。租住１９９５年７月１日后竣工的新房，超过标准的，租金一律加收２倍。
（十六）租金调整后，对离退休职工、政府民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象应实行减、免、补政策。新增租金老红军全免；抗日战争、解放战争时期参加革命工作的职工分别减收６５％、５０％，退休职工减免２０％。其他人员减免的具体办法由市人民政府、行署自定。社会救济户和非在职的优抚户减免的租金由发放救济金和优抚金的部门予以补贴。
（十七）住房在国发［１９８３］１９３号文规定标准之内的职工家庭，用规定的家庭合理负担部分（按该家庭工资总和计算的租金）加上全部住房补贴，仍不足支付房租的，差额可由其所在单位适当给予补助。企业和自收自支事业单位的补助金在单位住房基金中列支；其他行政事业单位的补助金应先在单位住房基金中列支，不足部分经同级财政部门核定，在城市住房基金（未建立城市住房基金的，在同级财政预算）中列支。
（十八）加强对租金收入的管理。租金收入归产权单位所有，专项用于住房维修、管理、建设和城镇住房制度改革。
四、稳步出售公有住房
（十九）城镇、独立工矿区的公有住房，除市（县）以上人民政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售。职工购买公有住房要坚持自愿的原则。新建公有住房和腾空的旧房实行先售后租，并优先出售给住房困难户。
（二十）向高收入职工家庭（即年收入的５－６倍可买一套市场价房的家庭）出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。成本价应包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等７项因素。旧房的成本价按买房当年新房的成本价成新折扣（折旧年限一般为５０年）计算，使用年限超过３０年的，以３０年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。目前以成本价售房确有困难的市（县），可以实行标准价作为过渡，标准价达到或接近成本价的市（县），应提倡按成本价售房。售房价格要逐步从标准价过渡到成本价。
（二十一）标准价按负担价和抵交价之和测定。一套砖混一等结构建筑面积５６平方米新房的负担价。１９９５年应为所在市（县）１９９４年双职工年均工资的３倍。新房负担价与双职工家庭年均工资的倍数，要逐年提高，每年提高０．１倍，２０００年达到３．５倍。经济发展水平较高的市（县）可以高于同期倍数，具体倍数由市（县）人民政府确定。双职工年均工资按市、县（地级市不含所辖县（市），行署随所在地的城市）统计部门公布的上年职工平均工资乘以２计算。抵交价按双职工６５年（男职工３５年，女职工３０年）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的８０％计算。
旧房的负担价按出售当年新房的负担价成新折扣（折旧年限一般为５０年）计算，使用年限超过３０年的，以３０年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。旧房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的８０％。
（二十二）出售公有住房的成本价和标准价由市（县）人民政府按省人民政府制定的出售公有住房标准价、成本价的规定和计算方法逐年测定。市（含县级市）、地报省人民政府批准后公布执行。两价的执行年度为当年的７月１日至次年的６月３０日。
公有住房的出售，应按国家和省有关规定，坚持先评估后出售的原则。住房的实际售价，应根据所处地段、结构、楼层、朝向等因素进行调整。楼层、朝向调整系数的代数和应趋近于零。超过国家规定的设施和装修标准的要另行计价。具体规定由市人民政府、行署自行确定。
国有住房的评估应由具有国有资产评估资格的评估机构进行评估，由国有资产管理部门进行价值确认。国有住房的实际售价，应以国有资产管理部门的确认价作为底价，并考虑其它因素进行调整。
（二十三）职工购买现已住用的公有住房，可适当给予折扣，１９９５年折扣率为负担价的５％，今后每年减少１％，２０００年前全部取消。
售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣。每年工龄折扣的数额，按抵交价除以６５年计算，工龄年限由所在单位确认。离退休职工购房计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。
（二十四）职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一处。购房的数量要按标准控制。购买１９９５年６月底前投入使用的住房，超过标准２０％以内（含２０％）的部分执行成本价，超过标准２０％以上的部分执行市场价；购买１９９５年７月１日以后竣工的新房，超过标准的部分一律执行市场价。
职工因工作异地调动，经市、县房改办审查同意，将已购住房按届时标准价返售给产权单位，可在异地按届时标准价再买一次住房，但不享受已享受的现住房折扣和工龄折扣。
（二十五）付款方式。职工购房可以一次付款，也可以分期付款。售房单位可对一次付款的购房职工给予一次付款折扣，折扣率参考当地购房政策性贷款利率与银行储蓄存款利率的差额，以及分期付款的控制年限确定。首期付款不得低于实际售价的３０％。分期付款的期限一般不超过１０年，分期交付的部分要计收利息，单位不得贴息，利率按政策性抵押贷款利率确定。经办政策性住房金融业务的银行，应充分利用政策性住房资金，向购房职工提供政策性抵押贷款。
（二十六）明确产权。职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用５年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权份额按标准价占用期成本价的比例确定。以标准价购买的住房，一般住用５年后方可依法进入市场。在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房地产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。
（二十七）为加强出售公有住房的管理和严格审定购房者资格，实行职工购买公有住房许可证制度。“山东省职工购买公有住房许可证”书由省房改领导小组统一制做，各市地房改办统一颁发。“许可证”是职工按房改政策购买公有住房的合法凭证。
职工购买公有住房，须个人申请，售房单位审核，经房改办批准后发放“许可证”。凭“许可证”到房地产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书，产权证书应注明产权属性，按标准价购买的住房应注明产权比例。“许可证”做为按房改政策售房的唯一依据，由房地产管理部门存档。出租和出售、赠与、继承及以其他形式转让所购住房，应按国家规定交纳有关税费。要加强市场管理，规范交易程序，完善税收制度，坚决查处倒卖房产牟取暴利等违法行为。
（二十八）国有住房出售收入按财政部、国务院房改领导小组、建设部《国有住房出售收入上交财政暂行办法》的规定执行，并分别纳入各级住房基金，专项用于住房建设，不准挪用。
（二十九）改革现行城镇住房管理体制，发展多种所有制形式的物业管理企业，可以按系统、按区域或邻近企业、单位组成单位经营的住房维修、管理实体，发展社会化的房屋维修、管理市场。
职工购买的住房，室内各项维修开支由购房人负担。楼房出售后应建立共用部位、共用设施的维修基金。
（三十）住房资金的存贷款业务，一律由当地政府委托指定的专业银行办理。受委托的专业银行根据当地人民政府批准的住房基金使用计划，审定、发放和回收贷款。
五、加快经济适用住房的开发建设
（三十一）各市县人民政府要十分重视安居工程的实施和经济适用住房建设，建立健全经济适用住房发展中心，明确住房建设目标，制定到２０００年的发展规划和分阶段实施计划，分期开发，加快解决中低收入家庭的住房问题。经济适用住房建设用地，经批准采取行政划拨方式供应。对经济适用住房建设项目，要在计划、规划、拆迁、税费等方面予以政策扶持。金融单位在信贷等方面应予以支持。
各级有关部门都要积极支持安居工程和经济适用住房建设，鼓励集资、合作建房。在统一规划的前提下，充分发挥各方面积极性，加快城镇危旧住房改造。合作建设的住房，按其职工筹资额与建房成本的比例明确产权。
（三十二）安居工程和经济适用住房供应对象是广大中低收入的职工。对离退休职工、教师和住房困难户应予以优先安排，具体办法按山东省人民政府鲁政发［１９９４］１２４号文件执行。
（三十三）安居工程和经济适用住房建设，主要利用地方政府用于住宅建设的资金，以贷款形式使用房改归集的资金，政策性贷款，同时可以收预付款、集资、发行债券和积极争取外资等形式筹集资金。
六、做好原有政策同本实施意见的衔接工作
（三十四）要做好与原有售房政策的衔接。已出售的公有住房，均须按照售房当年的售价占成本价的比重明确个人拥有的产权比例，经购房人同意可按成本价补足房价款及利息后，原购住房产权归个人所有。１９９４年１月１日至本《实施意见》发布之前出售的公有住房，由各地政府按本实施意见规定的政策进行规范。
（三十五）要继续做好原住房资金转入各级住房基金的核定、划转工作，并将划转的资金和原有的住房补贴，逐步纳入职工工资或用于列支公积金。
七、加强领导，统筹安排，加快推进城镇住房制度改革
（三十六）加快住房建设和推进城镇住房制度改革是各级人民政府的重要职责。各地人民政府要加强领导，健全工作机构，落实编制，充分必要的人员，赋予相应的协调职能，加快推进城镇住房制度改革。近期内各市、县要做到组织健全、人员到位、任务落实。
（三十七）建立审批备案制度。各市人民政府、行署要根据本实施意见规定的统一政策，结合本地区社会经济发展水平，因地制宜，制定城镇住房制度改革方案（包括售房配套办法），报省人民政府批准后执行。县（市）房改方案（包括售房配套办法）经所在市人民政府、地区行署审批后，报省备案。所有单位，不论隶属关系，都应执行所在市（县）人民政府对房改工作的统一部署和规定。
（三十八）企业房改是城镇住房制度改革的重点，各级人民政府要为企业房改创造条件。有条件的国有大中型企业，应加大房改力度，加快改革步伐，结合企业经营机制转换和劳动工资制度改革，建立现代企业制度，把住房开发建设、分配、管理和维修服务等社会职能逐步从企业中分离出去，加快实现住房的商品化、社会化。
（三十九）房改办是各级政府住房制度改革领导小组处理日常事务的工作班子。其职能由各市、地人民政府、行署确定。
省住房制度改革领导小组办公室要加强分类指导，着重抓好大中城市的住房制度改革，并及时协调解决深化改革中的矛盾和问题。
（四十）要认真做好房改的宣传工作。各级新闻单位要加强舆论引导，广泛宣传加快城镇住房制度改革的目的、意义、政策和实施步骤，引导广大干部、群众转变观念，积极参与城镇住房制度改革。
（四十一）在城镇住房制度改革中，各级领导干部，特别是县（处）级以上领导干部，要严格执行国家和省统一的政策规定。要按１９９４年６月３０日中共山东省纪律检查委员会、省建委、省监察厅联合下发的《关于党政机关县（处）级以上领导干部住房购房廉洁自律规定的实施意见》的规定严格自律。
（四十二）要严肃房改纪律，严格执行国务院和省的统一政策。凡涉及房改的重大政策，均由政府行文发布，一般性政策，可以以房改领导小组的名义下发。各级监察部门要加强纪律监督、检查，对不执行国家和省统一政策、低价售房、变相增加优惠和以权谋私等违法、违纪行为要严肃查处。
（四十三）在当地政府统一领导下，各有关部门要从有利于扶持和推动房改工作出发，各尽其责，密切配合，以保证城镇住房制度改革的顺利实施。
（四十四）驻鲁军队的住房制度改革，按中央军委的部署执行。
（四十五）本实施意见自发布之日起施行。各级、各部门的实施方案中凡与本实施意见不一致的政策和规定，一律以本实施意见为准。
