发布文号: 沈政发[1993]53号
各县（市）、区人民政府，市政府各部门：
现将《沈阳市出售公有住房实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。
沈阳市人民政府
一九九三年十一月二十日
沈阳市出售公有住房实施细则
第一条 为贯彻《沈阳市贯彻＜辽宁省城镇住房制度改革总体方案＞实施办法》，推进住房商品化、自有化的进程，加快住宅建设和旧区改造，搞活存量资产，正确引导消费，特制定本细则。
第二条 凡属我市行政区划内的新、旧直管公有住房及单位的新、旧自管公有住房，除本细则第 七 条规定不宜出售的公有住房外，均可出售。
第三条 凡新建住宅或购买的商品房以及腾空的二茬房，要先售后租，其出售比例原则上不得低于５０％。
第四条 每户购买新、旧住房控制面积，比照《辽宁省城镇公有住房超标加租试行办法》的规定执行。
第五条 出售公有住房，公民家庭男女任何一方购买均可，并且只能以一方名义购买。
第六条 产权单位出售新、旧公有住房必须向市住房制度改革办公室申报，经市房屋评估中心评估后，由市住房制度改革办公室批准，方可出售。
第七条 属下列情况之一的住房不出售：
（一）产权有纠纷的房屋；
（二）已列近期改造规划片的房屋；
（三）具有保留价值的房屋；
（四）宗教房产；
（五）政府代管房产；
（六）适于改造做非住宅使用的临街房屋；
（七）低于五点五成新的房屋；
（八）其它不宜出售的房屋。
第八条 出售公有住房执行两种价格，即：准成本价和标准价。
在房改起步阶段，新房准成本价每平方米建筑面积起点不低于６００元；标准价起点不低于３４９元。
取得使用权证并进住的住宅，均为旧房。在房改起步阶段，出售混合结构楼房准成本价每平方米建筑面积起点不低于４００元；标准价起点不低于３０２元，单元式套房混合结构实际售价低于每平方米建筑面积１２０元的按１２０元计价。砖木结构楼房准成本价起点不低于３２０元；标准价起点不低于２５３元。平房准成本价起点不低于２８０元；标准价起点不低于２３１元。
今后，每年新、旧公有住房售价由市政府逐年公布。
第九条 售房价格，应根据楼层、朝向、设施条件（旧房还应包括评估的成新系数）的不同相应增减（详见附件）。
应交总额计算公式：
准成本价
新房应交总额＝ ×（１－各项调节系数之和）
标准价
×建筑面积×（１－优惠系数）
准成本价
旧房应交总额＝ ×成新系数×（１－各项调节系数之和）×建筑面积
标准价
×（１－各项优惠系数之和）
第十条 旧楼房每户建筑面积的计算方法是：将一栋楼各户使用面积分别核定后，计算出总使用面积，以该栋的总使用面积除以该栋总建筑面积得出换算系数；再以各户的使用面积除以换算系数，即可求出。其计算公式：
户建筑面积＝户使用面积÷换算系数
丈量核定使用面积，必须按建设部（８４）城住公字第２７号文件的规定执行。
第十一条 购买新房的职工，一次交清全部购房款，给予减收应交总额２０％的优惠。
购买新房可分期付款，首次交款不得低于应交总额５０％，其余５０％可在十年内交清，每年交款不低于应交总额的５％，每提前一年交款，则减收余额的３％。
第十二条 购买旧房优惠售房价格的１０％。
一次交清购房款的，减收售房价格的２５％。分期付款，首次交款不得低于５０％，同时给予减收交款部分１５％的优惠；其余５０％可在八年内交清，每年交款不低于应交总额的６．２５％，每提前一年减收余额的３％。
第十三条 职工购买旧住房，享受工龄折扣。每一年工龄减收售房价格的折扣系数；红军时期为０．８％；抗日战争时期为０．７％；解放战争时期为０．６％；建国以后为０．５％。确定原则按职工家庭成员中工龄最长者计算，自管房产权单位职工工龄低于家庭中外单位职工工龄，自管房产权单位则以后者的工龄计算购房工龄折扣。超过国家规定的退离休年龄的工龄，不享受工龄折扣。
职工家庭成员，根据《实施办法》发布之日房屋使用证和户口簿的记载确定。
已故离退休人员的配偶，购买公有住房，本人工龄低于已故离退休人员的，可按已故离退休人员的工龄享受折扣。
第十四条 向职工出售的新、旧公有住房，按有关政策减免税费。
第十五条 向职工出售新、旧公有住房回收的住房资金，按国家规定免缴税金。
第十六条 职工购买新、旧住房后，不再交纳房租，实施提租补贴时享受租房补贴。
第十七条 职工按本细则规定购买公有新、旧住房，每个职工家庭只能享受一次优惠待遇。下列情况，职工购房也属于享受一次优惠待遇的范围：
（一）一次购房，没有达到控制面积标准，差额面积等于或大于单室住房面积；
（二）一次购房，没有达到控制面积标准，差额小于单室住房，须将原购住房按市政府公布的当年售房价格卖给原售房单位并取得证明材料；
（三）职工离婚，经法院裁决或民政部门认可的离婚协议书载明，原住房归对方所有或使用的；
（四）职工再婚后，双方都没有住房的。
第十八条 职工按本细则购买的新、旧住房，在按准成本价交齐全部价款后，其产权为个人全部产权，由房产管理部门发给《房屋所有权证》。按标准价交齐价款的，其产权为公私共有产权，发给《公私共有房屋所有权证》。
职工按原沈政发（１９８８）６１号文件规定购买的新、旧公房（住房特困户、住房合作社社员全价购买的住房除外），由市房产管理部门核发《公私共有房屋所有权证》。
公私共有产权住房，如转变为个人全部产权住房，需补交当年旧房准成本价与原购房时标准价之间的差价款。职工补交这个差价款，享受当年购买旧房的优惠待遇。差额补齐后，换发完全产权的《房屋所有权证》。差价款的计算公式：实补交总额＝（当年旧房的准成本价－原购房时的标准价）
×（１－各项优惠系数之和）×建筑面积
第十九条 职工在按准成本价交齐全部价款后允许出售、赠与、出租。职工按标准价购买的新、旧住房，允许继承，居住满五年后允许出售。原售房单位有优先购买权，增值部分，按国家、单位、个人各自所占的产权分额分成。
职工购买的新、旧住房，均可调可换。如将原购住房卖给原售房单位再买新房的，新房价格为以下三部分之和，原买房的价款及原面积交纳成新差价和结构差价；增加部分，按新房准成本价或标准价计价。
第二十条 原房屋产权单位向职工出售住房后，仍负责公共部位和设施的维修及管理，责任划分如下：
（一）自用部分，即进户门以内的部位和设备，属于购房职工的自修范围，费用自理。
（二）公共部位和设施的维修管理费用，由相关购房职工共同负担。现阶段，购房职工按月向售房单位交纳维修管理费，由售房单位负责维修和管理；费用不足部分，由售房单位承担。购房职工交纳的公共部位和设施维修管理费标准为：普通楼房每平方米建筑面积０．１０元，旱楼和平房每平方米建筑面积０．０８元。
公共部位和设施系指：房屋承重结构（屋顶、梁板柱、墙体和基础）、屋面、外墙面、楼梯间。共有设施系指：楼内的上下水管、煤气、暖气、供电线路、电梯、共用天线等。
（三）住宅区内的道路、上下水管道、窨井、化粪池、室外泵房、路灯照明、绿化等公共设施，按现行管理体制进行维修管理。
（四）个人全部产权住房和公私共有产权住房的维修管理，在条件成熟时，逐步向有偿服务的物业化、社会化维修管理过渡。
第二十一条 出售住房所收回的资金，存入各单位在银行开设的帐户，原则上用于住房建设。
第二十二条 自管房单位出售的公有住房，按其收回售房款的全额，由市借用１０％，五年返还；国有直管公房出售后，按收回售房款全额的６０％同自管房单位出售公房由市借用的１０％和动迁回迁的职工按规定应向市政府交纳的购房款，均存入市建行房地产信贷部，由市住房资金管理中心管理。用于全市住房解困、解危和旧区改造。
出售国有直管公房回收资金的另４０％，作为房产重置资金，由市房产管理局管理使用。
第二十三条 职工在购房前或购房后，遇有政府批准的运迁，应无条件服从，按动迁政策进行回迁安置。
已购房并动迁的职工在回迁时，个人应按旧房准成本价或标准价向市政府补齐返还面积的结构和成新差价。增加面积部分，个人按本细则向市政府缴纳购买新房款。建设单位按沈政发（１９８８）２４号文件规定应收取的增加面积款，仍由职工所在单位承担。
未购房的职工如购买回迁住房，可向市政府按回迁当年旧房准成本价或标准价购买。增加面积部分按新房价购买。
第二十四条 按市政府批准的特殊政策动迁的职工，个人已按回迁面积每平方米交纳了当年公布的购买旧房准成本价以上者，回迁住房为个人完全产权，发给《房屋所有权证》；个人已按回迁面积每平方米交纳了当年公布的购买旧房准成本价以下者，回迁住房为公私共有产权，发给《公私共有房屋所有权证》。
第二十五条 职工购买新、旧公有住房，采暖费用按现行规定办理。
第二十六条 职工购房采取不正当手段，一户骗取两次优惠政策购房的，由售房单位退回购房款，收回房屋，收缴停租期间的租金，并处以适当罚款。
第二十七条 职工购房弄虚作假，骗取工龄优惠的，责令补齐应交款项，并处以应补齐款额１－２倍罚款。
第二十八条 房产管理部门和各单位在职工购房中违反本细则者，要追究经办人、主管领导的责任，并给予经济处罚。
第二十九条 本细则由市住房制度改革办公室负责解释。
第三十条 本细则自发布之日起执行。《沈阳市职工购买公有住房暂行规定》（沈政发（１９８８）６１号）即行废止。我市过去发布的有关文件，凡与本细则抵触的，一律以本细则为准。
附件：
一、《住房楼层调节系数表》
二、《住房居室朝向调节系数表》
三、《各项设施调节系数表》
附件一：
住房楼层调节系数表
单位：％
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│ 增 总 │三 │四 │五 │六 │七 │八 │九 │
│ 层 减 层 │层 │层 │层 │层 │层 │层 │层 │
│ 系 数 │楼 │楼 │楼 │楼 │楼 │楼 │楼 │
│ 次 数 │ │ │ │ │ │ │ │
├─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ 1 │-3 │-3 │-4 │-4 │-5 │-5 │-5 │
├─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ 2 │0 │-2 │-2 │-3 │-3 │-3 │-3 │
├─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ 3 │0 │0 │0 │0 │ 0 │0 │0 │
├─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ 4 │ │-2 │0 │0 │0 │0 │0 │
├─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ 5 │ │ │ -4 │0 │0 │0 │0 │
├─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ 6 │ │ │ │-5 │-3 │-3 │-3 │
├─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ 7 │ │ │ │ │-5 │-4 │-4 │
├─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ 8 │ │ │ │ │ │-6 │-5 │
├─────────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ 9 │ │ │ │ │ │ │-6 │
└─────────────┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┘
注：三层楼房如顶层为平顶时减２％，三、四层为屋架瓦顶的均不增不减。
附件二：
住房居室朝向调节系数表
单位：％
┌──────────┬───────────┬───────────┐
│ 户 │ 单 居 室 │ 双 居 室 │
│ 居 ├──┬──┬──┬──┼──┬──┬──┬──┤
│增 │ │ │ │ │一 │一或│全 │全 │
│ 室 型 │东 │西 │南 │北 │南 │东全│ │ │
│ 减 │ │ │ │ │以 │一东│ │ │
│ 朝 │ │ │ │ │上 │西 │西 │北 │
│ 系 ├──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ 数 向│-3 │-4 │0 │-5 │0 │-3 │-4 │-5 │
└──────────┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┘
┌─────────────────┬────────────────┐
│ 三 居 室 │ 四 居 室 │
├──┬──┬──┬──┬──┬──┼──┬──┬──┬──┬──┬─┤
│两 │一 │全 │全 │两 │两 │两 │一 │两 │三 │三 │三│
│个 │ │东 │西 │ │西 │ │ │ │ │西 │北│
│南 │ │或 │或 │东 │一 │个 │ ? │东 │东 │一 │一│
│向 │ │两 │两 │ │北 │ │ │ │ │北 │东│
│以 │ │东 │西 │一 │或 │南 │ ? │两 │一 │或 │或│
│上 │南 │一 │一 │ │全 │ │ │ │ │东 │三│
│ │ │西 │东 │北 │北 │向 │南 │西 │西 │ │西│
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │一│
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │北│
├──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼─┤
│0 │-2 │-3 │-5 │-4 │-6 │0 │-2 │-4 │-3 │-5 │-6│
└──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴─┘
附件三：
各项设施调节系数表
单位：％
┌──┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┐
│ │ 无 │ 无 │ 无 │ 无 │ 合 │ 无 │ 合 │卫浴 │
│ │ 上 │ 煤 │ 暖 │ 厕 │ 用 │ 厨 │ 用 │生 │
│条件│ 下 │ 气 │ 气 │ 年 │ 厕 │ 房 │ 厨 │间盆 │
│ │ 水 │ │ │ │ 所 │ │ 房 │ │
├──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│系数│ -2 │ -2 │ -4 │ -3 │ -2 │ -5 │ -4 │ +1 │
└──┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┘
