发布文号: 京房修字[1993]第386号
十八个区（县）房地局：
现将北京市房地产管理局《直管住宅楼房售后维修管理暂行规定》印发给你们，望遵照执行。并将执行中的问题，随时报告北京市房地产管理局修缮管理处。
特此通知。
１９９３年７月５日
北京市房地产管理局直管住宅楼房售后维修管理暂行规定
第一条 为加强直管住宅楼房售后维修管理，保障房屋的住用安全和正常使用，根据建设部《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》和《北京市私有住宅楼房管理和维修办法》，制定本规定。
关联法规：
第二条 直管住宅楼房售出后，楼房的维修管理由楼房管理机构负责；未组建楼房管理机构的，由售房单位负责。
第三条 售出房屋的自用部位和自用设备的维修，由房屋所有人负责。
自用部位包括户门、户窗、户内顶棚、户内内墙面、户内楼地面、户内非承重隔墙、隔扇、自用阳台（包括自用户外楼屋顶平台）、栏杆、扶手以及户内其它装修。自用设备包括户内电气、自来水分户表以内的管线及配件（包括分户表），卫生器具和相关的下水管道。
第四条 房屋所有人如需对房屋及其设备进行拆改或维修加固，必须报请售房单位批准后方可施工，不得私自拆改。临街门窗和阳台栏杆、扶手在进行维护修缮时，其形式和颜色应与本楼主体外形设计保持一致。
第五条 上层房屋的居室、卫生间、厨房、过道、门厅、阳台等部位及下水管道（含返水弯）向下层渗水、漏水的，由上层房屋所有人负责修缮。
第六条 房屋自用部位或自用设备的维修费用，由该房屋所有人自行负担。
房屋所有人委托售房单位维修的，售房单位按规定的标准收取维修费。
第七条 因装修、改善、维修或自用设备使用不当，造成共用部位、共用设施设备或毗连房屋住户损失的，由责任人负修缮及赔偿损失责任。
第八条 售后楼房的共用部位和共用设施设备维修，由售房单位组织实施。修缮计划和修缮项目应事先向房屋所有人进行通报。
共用部位包括全部承重结构部位（楼盖、梁、柱、内外墙体、基础）、层顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、公用门厅、设备厅、排气孔道、通气天井等。共用设施设备包括电气、自来水分户表以外管线，下水干管、雨落管、信报箱、垃圾道、烟道、避雷设施、化粪池、共用电视天线等。
第九条 售后楼房自售出后停租之月起一年内，其共用部位、共用设施设备的检修，由售房单位负责。
第十条 售房单位应每年定期对售后楼房进行安全检查，及时对共用部位、共用设施设备的损坏进行维修。
第十一条 住宅建筑以外的公用基础和配套设施（道路、上下水管道、供电、人防地下室、消防、绿化）按政府有关规定的职责分工管理和维修。
供暖设备、电梯、高压水泵等共用设施设备的管理、运行、维修、修理、更新等按有关的规定执行。
第十二条 共用部位和共用设施设备的维修费用，由相关产权人共同负担。
售后楼房共用部位共用设施设备维修费的来源是：购房人按所购房屋每建筑平方米１５元的标准交纳公共维修基金本金；售房单位从回收的售房款中按购房人交纳本金的同等数额给以资助，建立公共维修基金。
第十三条 公共维修基金暂由售房单位管理，专户存入银行，所得利息做为售后楼房共用部位和共用设施设备的维修费用。银行累计结存利息不足修缮费用的，不足部分由各房屋所有人按建筑面积的比例分摊。
第十四条 房屋所有人转售房屋时，售房单位应退还其交纳的公共维修基金本金。房屋所有人拖欠应分摊的共用部位及共用设施设备修缮费的，可从其本金中扣还。售房单位对新购房人应照章另收共用部位维修费。
第十五条 出售直管住宅楼房的房价款作为售房单位的住房基金，用于直管公房的更新改造、维修和高层住宅电梯、水泵的运营、维护、更新等方面的支出。各区县房地产管理局可提取回收房价款总额的２０％按下列用途统一安排专项使用：
１、支付售后楼房安全检查的费用；
２、支付楼房售出后一年内共用部位和设施设备的检修费用；
３、支付按规定资助的公共维修基金；
４、垫付售后楼房维修、抢修工程所需费用。
第十六条 售房单位应大力开展代修服务。以适应房屋所有人修缮房屋、设备的需要。要认真接待房屋所有人的申请报修，做到及时检修，保证质量，合理收费。严禁高估冒算。
第十七条 售房单位要保障售后房屋急修工程的及时抢修。对急修工程实行先抢修后结算的原则。抢修工程完工后，向房屋所有人结算。
第十八条 遇有修缮纠纷，区（县）房地产管理局按有关政策规定进行调解。
第十九条 各开发房管公司住宅楼房售后维修的管理，可参照本办法。
第二十条 本规定自１９９３年８月１日起施行。
１９９３年７月７日
