发布文号: 穗府［1989］80号
为了改革我市统包统分的低房租、高暗贴、福利制、实物分配的住房制度，有计划有步骤地解决我市住房生产和供给的严重短缺，加快住宅建设，合理调整消费结构和产业结构，促进城市改造和房地产业、建筑业、建材工业的发展，根据国务院和省对住房制度改革的要求，结合我市实际情况，制定本方案。
我市住房制度改革总的做法是：卖房起步，分步提租相应发贴，新分配的住房实行新制度。
一、积极组织公有住房出售
我市的公有住房，除了政策规定不能出售的以外，不论是属于房地产管理部门直管的或是各单位自管的，都应纳入出售范围，向干部、职工出售。
出售公有住房统一实行以下规定：
（一）正确评估，合理定价。向干部职工出售公有住房，一律按标准价计算，即新建住房的标准价包括住房本身建筑造价加征地和拆迁补偿费；旧住房的标准价按重置价成新折扣和环境、地段、朝向、楼层等因素以质计价。重置价系指前一年购置同类型的新建住房的建筑造价加征地和拆迁补偿费，由房管、物价部门制定统一的价格标准和评估办法。
（二）出售公有住房以建筑面积作为计价单位。户建筑面积依据住宅竣工图纸的单元组合面积计算，没有图纸作依据的则按实丈量。单元组合面积以外的建筑面积，如公共楼梯、过道等不按户分摊，也不列入计算住房分配控制面积的范围内。
（三）对现住户购房减收征地和拆迁补偿费。干部职工购买现已自住的公房，其建筑面积在粤府［１９８３］６８号文件规定（以下简称省规定）的住房分配控制面积以内的，减收征地和拆迁补偿费，个别不便更换又无法分割的超控制面积的住房，可以适当放宽控制面积，但极限只能允许五平方米以内，超出部分不予减收征地和拆迁补偿费。
（四）实行一次性房价优惠，以后不再按月发给住房补贴的办法。为了鼓励干部职工早买房子，凡在本方案开始实施一年内购房的，现住户在省规定的住房分配控制面积和上述可以适当放宽的超控制面积计算的范围内的实际面积，可按扣除征地和拆迁补偿费后的房价予以优惠２０％；一年后才购房的，每迟购一年，优惠率减少５％。
（五）实行按省规定的住房分配控制面积内的工龄房价优惠。根据购房者的工龄长短，每一年工龄优惠０．３％
（六）实行税费优惠。产权单位按本方案向干部职工出售的住房，免缴建筑税、营业税；干部职工购买公有住房，免缴契税、房产税和土地使用税；监证费、工本费和手续费按规定费率减收５０％。
（七）坚持最低限价原则。产权单位出售的住房，属一九七九年建成的砖混结构单元套房的，每平方米建筑面积标准售价不得低于一百八十元，框架结构的提高１０％；一九八０年后建成的，可在此基础上平均每年增加１％；一九七八年以前建成的则平均每年扣减１％，但最多只能扣减３０％。质量、环境、装修都比较好的住房，不论是何年建成的，都不应低于每平方米一百八十元的最低限价。
（八）实行一次付清房款和分期付款两种结算方式。一次付清的，产权单位可按折扣优惠以后的应收房款减收２５％。分期付款的，首期付款额不得少于应收房款的２０％，如超过２０％的，每多付１０％，减收３％。分期付款期限最长不得超过十五年，五年期内付清的，按同期银行规定的活期储蓄存款利率加计欠息，十年期内付清的，一律按同期银行规定的整存整取一年期储蓄存款利率加计欠息，十五年期内付清的，一律按同期银行规定的整存整取三年期储蓄存款利率加计欠息。售房款结算，由产权单位通过有关的金融机构办理。
（九）保障购房的干部职工利益，积极推行房屋售后优惠保险制度。
（十）建立售后有期限的保修制度。出售的公有住房，其公共部位，凡经过技术鉴定，确认是非人为原因损坏的，三年之内由原产权单位负责修复，以维护购房者的利益。但保修期内的室内及公共部位的正常养护，仍应分别由产权人负责或分摊。
（十一）每个干部职工家庭（夫妻及未婚子女和赡养的老人）只能享受一次优惠购房。没有在职干部职工或离（退）休干部职工的纯居民户，不得按本方案购买公房。居住自有私房又租住公房的干部职工，其私房已超过了省规定的住房分配控制面积的，也不得按本方案购买公房。
（十二）干部职工按本方案购买的住房，在付清房款五年后允许按市场价格出卖给原房屋产权单位或当地的房地产管理部门，原产权单位或房地产管理部门不买时，方可自由交易，住房变价出卖所发生的增值额，要向原产权单位交纳２０％的增值费，其余归个人；五年内出售的，只能按原购房价格出售给原产权单位或当地的房地产管理部门。
（十三）实行“超标”加价。干部职工购买一套现住房，超过省规定的住房分配控制面积五至十五平方米（含十五平方米）的部份，其售价增加２０％；超过十五至二十五平方米（含二十五平方米）的部份增加６０％；超过二十五至三十五平方米（含三十五平方米）的部份增加１００％；超过三十五平方米以上的部份按市场价出售。
二、逐步改革低租制
（一）自一九九０年开始先统一公房租金标准。凡全民和集体单位出租的公有住房，租金低于现行“广州市民用公房住宅租金计算标准”的，统一按这个标准计租，并实行统一的房租补贴办法，即以承租户为补贴对象，由承租人所在单位，按省规定的住房分配控制面积内的实际计租面积计算的租金额补贴４０％。超过省规定的住房分配控制面积的部份，按成本租金计收，即每平方米使用面积平均月租金一元六角一分，并且不给补贴。自方案实施之日起，各单位原来自行制定的各种房租补贴制度一律废止。租住私房的干部职工，如按统一规定的私房租金标准交租的，可参照实行。
（二）自一九九一年开始，要根据经济的发展，逐步提高公房租金。争取在几年内提高到五项成本租金月平均１．６１元／Ｍ２的水平，然后向商品租金逐步过渡。拟从一九九一年起，把每平方米使用面积平均月租金提高到八角左右，并相应发给补贴。提租发贴办法届时公布。
三、新分配的住房实行新的制度
凡由房管部门或单位新分配住房的住户（包括旧住户调整增加面积的部份），不论是新竣工的或是旧住房腾空后重新安排的，自本方案实施之日起，实行以下新的规定：
（一）先卖后租。大部份出卖给干部职工个人，小部份出租给暂时缺乏购房能力的低收入住房困难户。
（二）实行租赁保证金制。新承租户在订立租约时要按使用面积每平方米不低二十元的标准（超标部份加倍计收），一次过向产权单位存入租赁保证金，产权单位以其利息收入补偿出租房养护、维修和管理费用的不足，解除或终止租约时产权单位只将本金返还承租人，亦可在承租人购房时将本金低减房款。人均月生活费用低于当年社会最低生活费用标准的家庭，租用面积在规定的分配控制范围内的，可免存保证金。属于调整分配的旧住户，基调整增加的面积也要交存保证金。
（三）超标加租。凡超过省规定的住房分配控制面积的部份，在全市公房租金尚未达到成本租金之前，按成本租金（月平均１．６１元／Ｍ２）标准加一倍计租，在全市公房租金已达到成本租金之后，按商品租金标准计租。
（四）干部职工购房后，不论以何种方式放弃了所购房屋所有权或使用权的，单位不再提供出租公房。干部职工因调换房屋使用而减少了租住面积从而发生住房困难的，单位也不再重新安排出租公房。
今后建造以优惠价格向干部职工出售的住房，要严格控制建筑标准，在设计上要考虑实用、节约的原则。也可以只建造没有内墙间隔和装修的房屋出售，以降低售价，避免浪费。
四、加快缓解住房供求矛盾
采取积极措施，加快缓解我市住房紧张状况，改善干部职工居住条件，提高居住水平，是我市住房制度改革的一项重要内容，也是实现本世纪末居住达到小康水平的一项战略目标。各级政府，各个单位，都要把解决好干部职工住房困难问题列入重要议事日程。要通过多种渠道、多种形式和多层次的集资，建造不同档次的住宅，逐步满足不同层次收入的人们日益增长的住房消费要求。
解决住房困难是一项长期的任务，也是城市住房制度改革的一项重要内容，要成立有固定编制的房改常设机构，统一规划，统一安排住房建设。政府也要给予必要的优惠和支持。在基本解决一九八五年房屋普查时发现的人均两平方米以下居住特别困难户工作任务的基础上，进一步深入调查研究，摸清新的无房户和拥挤户的情况，制定工作计划，把缓解住房困难的工作与住房制度改革的目标紧密结合起来。
今后政府拨款或单位自筹资金建成的住宅，不论是出售或出租，应首先面向低收入的住房困难户，要建立起严格的监督机制，保证住房解困工作的顺利进行。
五、建立比较稳定的各级住房基金
住房制度改革所需资金，要立足于现有资金的转化，要把围绕住房生产、经营、消费所发生的资金集中起来，在市、区（县）两级财政部门的参与下，通过理顺、转换、核定、筹集，建立各级住房基金，变无序为有序，使之合理化、固定化、规范化，保证住房制度改革和住宅建设有一个固定的资金来源。住房基金实行分级管理，分别运转，各负其责，自求平衡的管理原则。
单位住房基金的主要来源包括：（１）按规定应提的住房折旧金和大修理基金；（２）从留利中提取１０％的建房资金以及从后备基金、福利基金、奖励基金中分离出来用于建房的资金；（３）出售公房回收的资金；（４）房租收入；（５）从预算外收入中按一定比例提取的资金。
区、局（总公司）级住房统筹基金的主要来源包括：（１）从所属各单位改革后的应收租金总额大于发贴总额的差额中提取一定比例的统筹金；（２）系统自行安排的其他住宅统筹金（包括区财政在预算中安排的部份）。
房管部门出售直管公房回收的资金，属房管部门的住房基金，由房管部门管理，只能用于房屋维修、危房改造和建造廉价房。
市级住房基金的主要来源包括：（１）市财政每年在预算中安排用于住房方面的资金；（２）改革开始后新增加的房产税；（３）按省规定留成的住宅建筑税；（４）从各单位出售的公房回收资金中提取５％的统筹金（属省直单位提取的，自方案实施之日起三年内由市住房基金库划转其中６０％给省作为省直单位住房基金）；（５）通过其他渠道（如发行住房建设债券）筹集的资金。
各县要建立县的各级住房基金。
中央和部队驻穗单位、省属单位也要相应建立各自的住房基金。
在建立住房基金的过程中，财政和企业单位都不能放松住宅建设资金的投入，其重点应转向解决住房困难方面，而不应是“锦上添花”。
住房基金是一项专门用于支持住房制度改革、维持住房再生产的专项资金，要专项储存，定向使用，要按财政部门的要求按时报送住房资金收支报表，接受审查和监督。具体管理办法另行制定。
在房地产专业银行未有建立时，由指定的有关专业银行成立房地产信贷部，负责办理有关住房生产、消费资金的筹集、融通和信贷结算业务。房地产信贷部实行单独核算，自主经营，自负盈亏，自求平衡，单独完税的经营方针，在条件具备的时候，要举办住房低息抵押贷款业务。
六、改革的实施范围
凡在本市东山、海珠、荔湾、越秀、白云、天河、黄埔、芳村等八区范围内的中央、省、市、区属行政机关，部队，人民团体，企事业单位和居民，不论级别和隶属关系，都是本方案的实施范围。
七、加强房改实施工作的领导
住房制度改革是整个经济体制改革的重要组成部份，也是一项十分复杂的系统工程，政策性强，涉及面广，难度很大。住房制度改革要求人们更新几十年的传统观念，思想工作更应做细做好，各级政府，各个部门，各个单位，必须切实加强对改革实施工作的舆论宣传和组织领导，要进一步建立和健全各级房改机构，指定领导干部负责，配备必要的工作人员，具体贯彻改革方案。在执行本方案的过程中，要特别注意做好建立各级住房基金和住房解困工作，还要注意提高工作透明度，走群众路线，接受广大干部职工群众的监督。要防止利用房改之机搞新的不正之风。在制定单位实施细则时，要注意与本方案的总体精神和基本原则保持一致，主管单位要严格把好审批关。各级监察部门、房改工作机构，要认真倾听群众的意见和反映，及时纠正和查处违纪行为。
市属各县应结合自身的实际情况，根据住房制度改革的要求，制定县的住房制度改革方案。上报批准后，才能实施。
八、本方案中的《公房租金标准和房租补贴暂行规定》自一九九０年一月一日起施行；其余住房制度改革方案由一九八九年十月一日起实施。
附件一：
广州市出售公有住房办法
为加快我市住房制度改革，逐步推进住宅私有化、商品化，根据广州市住房制度改革实施方案的要求，制定本办法。
一、出售范围
凡经广州市房地产管理局确认产权来源清楚、同意出售的公有住房，均可出售给干部职工个人。已竣工尚未安排干部职工入住的公有产权住房，同属出售的范围。
二、出售对象
出售公有住房，是属于以优惠价鼓励干部购买性质的，因此出售的主要对象应该是在职干部职工或离退休干部职工中的现住户，包括属于正常的工作调动和人才流动而调离原单位的现住户，每一个干部职工家庭（夫妻和未婚子女以及赡养的老人）只能购买一次。已经竣工尚未安排干部职工入住的公有住房，应该面向本单位的干部职工住房困难户出售，并应按照粤府［１９８３］６８号文件规定（以下简称省规定）的住房分配控制面积，从严掌握。
三、计价单位
出售公有住房一律以建筑面积计价。
户建筑面积依据住房竣工图纸的单元组合面积计算，没有图纸作依据的则按实丈量。单元组合面积以外的建筑面积，如公共楼梯、过道等不按户分摊，也不列入住房分配控制面积的计算范围。
四、定价原则和方法
向干部职工出售公有住房，一律按标准价计算。新建住房的标准价包括住房本身建筑造价以及征地和拆迁补偿费用。旧住房的标准价按重置价成新折扣和环境、地段、朝向、楼层等因素以质计价。重置价系指前一年购置同类型的新建住房的建筑造价加上征地和拆迁补偿费。由房管、物价部门制定每一年的统一价格标准和评估办法。一九七九年建成的砖混结构单元套房，每平方米建筑面积标准售价不得低于一百八十元；框架结构的提高１０％；一九八０年（含一九八０年）后建成的，可在此售价的基础上平均每年增加１％；一九七八年（含一九七八年）前建成的则平均每年扣减１％，但最多只能扣减３０％。质量、环境、装修都比较好的住房，不论是何年建成的，都不应低于省规定每平方米一百八十元的最低售价。
干部职工购买一套现住房，超过省规定的住房分配控制面积五至十五平方米（含十五平方米）的部份，其售价增加２０％；超过十五至二十五平方米（含二十五平方米）的部份其售价增加６０％；超过二十五至三十五平方米（含三十五平方米）的部份，其售价增加１００％；超过三十五平方米以上的部份，按市场价出售。
出售公有住房的定价，应先经持有由市住房制度改革办公室发给的“房屋评估员证”的评估员，按照统一规定的计价标准提出初步的评估意见，然后交由有单位领导、行政、体改、工会、财务和职工代表组成的房价评估小组民主评定，并上报市住房制度改革办公室或由市住房制度改革办公室授权审查的单位审批后向职工公布。
五、优惠办法和结算方式
（一）对现住户购房减收征地和拆迁补偿费。干部职工购买现已自住的公房，其建筑面积在省规定的住房分配控制面积以内的，减收征地和拆迁补偿费，个别不便更换又无法分割的超控制面积住户，可以适当放宽控制面积，但极限只能允许在五平方米以内，超出部分不予减收征地和拆迁补偿费。
（二）实行一次性房价优惠，以后不再按月发给住房补贴的办法。为了鼓励干部职工早买，凡在本方案开始实施一年内购房的，现住户在省规定的住房分配控制面积和上述可以适当放宽的超面积内的实际面积，可按扣除征地和拆迁补偿费后的房价优惠２０％；一年后才购房的，每迟购一年，优惠率减少５％。
（三）实行按省规定的住房分配控制面积内的工龄房价优惠。根据购房者的工龄长短，按上述计算一次性房价优惠的基数，每一年工龄优惠０．３％。计算工龄的年限至产权单位决定出售的年度为止。
（四）实行税费优惠。产权单位以优惠价向干部职工个人出售的住房，免缴建筑税、营业税；干部职工按本办法购买公有住房，免缴契税、房产税和土地使用税；监证费、工本费和手续费按规定费率减收５０％，由买卖双方平均负担。
（五）实行一次付清房款与分期付款两种结算方式，不论何种结算方式，单位都不予借贷。对一次付清房款的，产权单位可按应收房款减收２５％，即按七·五折收款。分期付款的，首期付款额不得少于应收房款的２０％，如超过２０％的，每多付１０％可按应收房款减收３％。分期付款期限最长不得超过十五年，五年期内付清的，按同期银行规定的活期储蓄存款利率加计欠款利息，十年期内付清的，一律按同期银行规定的整存整取一年期储蓄存款利率加计欠款利息，十五年期内付清的，一律按同期银行规定的整存整取三年期储蓄存款利率加计欠款利息。售房款结算，由产权单位通过有关的金融机构办理。
（六）买卖公有住房，必须签订买卖协议，并应用统一的买卖协议书。买卖双方持协议书和价格评估表向市房屋交易所办理交易手续，领取“房屋所有权证”和“国有土地使用证”。如以分期付款方式购房的，在债务未付清之前，债权单位应凭经公证或鉴证的购房分期付款协议，向市房地产登记所办理他项权利登记，领取“房屋他项权证”。购房债务未清的干部职工不得将房屋出租、出售或改变用途。
六、回收资金的管理
出售公有住房回收的资金，除了一次过向市住房基金库上交交易额５％的城市住宅统筹金外，其余部份，属于在工商银行开户的企业单位可专项存原开户银行，其他单位则应全部存入市建设银行，作为单位住房基金的来源之一，按照一九八九年一月四日国办发明电［１９８９］１号通知的规定，除提取１０％用作出售住房公用部位的维修外，其余冻结两年，所有权不变。但住房解困任务较重的单位，在冻结期内经市住房制度改革办公室批准，可以定向用于购买或建造“解困房”。各单位在使用这项基金时，必须自觉接受市建行和上级主管部门的监督，不得挪作它用。
七、售后维修、管理与房屋保险
干部职工购房后必须严格执行和遵守房地产管理机关的有关房地产政策、法规。凡购买面积范围之内所发生的维修费用，一律自理；公共部位（包括房屋承重结构、屋面、楼梯间、外墙、供电、上下水、煤气管线等的维修和化粪池的清理）的正常养护费由用户共同分摊，但如经技术鉴定确认是非人为原因损坏的，三年内由原产权单位负责修复。以后的管理与维修则实行有偿服务，也可以由购房者联合组织管理机构负责解决。
为保障购房干部职工的利益，必须采取积极措施，简化手续，优惠费率，推行售后房屋保险制度。
售后维修、管理和房屋优惠保险的具体办法另行制定。
八、优惠购房的限制及其他
（一）凡居住自有私房又租住公房的干部职工，其私房面积已超过省规定的住房分配控制面积的，不得再按本办法购买公房。
（二）凡没有在职干部职工或离退休干部职工的纯居民房，也不得按本办法购买公房。
（三）凡一户住有两套公房的干部职工，建筑面积合计已超过省规定的住房分配控制面积的，只可以购买一套，另一套应退回产权单位，如果不退，则两套均不能按本办法购房。如退回确有困难的，可以按成本租金租用。现已租住两套公房，建筑面积合计未超过住房分配控制面积的，可按本办法购买。
（四）干部职工购买的公有住房，在交清房款五年后允许按市场价格出卖给原房屋产权单位或当地的房地产管理部门，原产权单位或房地产管理部门不买时，方可自由交易，其所得增值额，应向原产权单位交纳２０％增值费，余下归个人；五年内出售的，只能按原购房价格出售给原产权单位或当地房地产管理部门。
九、本办法由市住房制度改革办公室负责解释。
十、本办法自一九八九年十月一日起实施。原《广州市试点单位出售公有旧住宅试行办法》同时废止。
附件二：
广州市公房租金标准和房租补贴暂行规定
根据广州市住房制度改革实施方案关于逐步改革低租制的要求，制定本规定。
一、凡全民和集体单位出租的公有住房，租金低于现行“广州市民用公房住宅租金计算标准”的，统一按本规定的标准计租，并统一实行以承租户为补贴对象，由承租人所在单位，按租金的４０％计发房租补贴的办法。
二、凡出租公房每平方米使用面积的租金单价，在本规定实施前已经高于“广州市民用公房住宅租金计算标准”的，不再降低。承租人同样享受上述规定的房租补贴。
三、极少数原来已经执行“广州市民用公房住宅租金计算标准”，但未能发给职工房租补贴的企业单位，可由企业根据自身的承受能力情况，经职代会讨论通过后缓发住房补贴。
四、计算承租人房租补贴的租金基数，只限于按省规定的住房分配控制面积之内的实际计租面积计算的房租金额。超过控制面积的部份，单位不予计发补贴。
五、承租人第一次向单位申请领取房租补贴时，必须交验租约、租金收据或其他可以证明计租面积和交租金额的正式凭证。
六、承租人的房租补贴计算基数发生变化时，应及时向单位报告。
七、没有工作单位的承租人，其房租补贴可由承租户中的一名成员向所在单位申请发给。
八、租住私房的干部职工，如果租金单价在“广州市私有出租住宅用房租金计算标准”以内的，房租补贴可以比照执行。自己有私房出租又同时租住公房的，其房租补贴只按租住公房大于出租私房的面积计算的房租金额，作为计发房租补贴的基数。
九、房租补贴由单位的住房基金或福利基金中列支。
十、凡原来执行粤府［１９８３］６８号文件所附的《各等级房屋租金单价表》（俗称公用公房租金标准）统一规定的房租计价标准的承租人，在省规定的住房分配控制面积之内的住房面积，因改按本暂行规定交租和领取房租补贴而发生增支的，经过申请，可由所在单位另外通过福利补助的办法给予解决。
十一、本规定不适用于中外合资、合作和外资独资经营企业。
十二、本规定由市住房制度改革办公室解释。
十三、本规定自一九九０年一月一日起实施。在此之前，各单位执行与本规定有抵触的房租补贴制度，一律废止。
附件三：
广州市新分配住房实行租赁保证金制度试行办法
为了逐步缓解我市住房供需紧张矛盾，积极推进住房制度改革，避免在改革旧的住房制度的条件下，新分配的住房又回到旧制度的轨道上。根据广州市住房制度改革实施方案的规定，制定本办法。
一、我市房改方案实施后，凡在市属八区范围内包括中央、省驻穗的行政、事业、企业单位和房管部门新分配入住的出租公房，以及旧住户房改后调整住房所增加的使用面积，一律实行由承租人向产权单位存入租赁保证金制度。
二、租赁保证金是房屋产权单位将房屋出租给承租人，按规定的标准收取的抵押款项。
三、租赁保证金一经存入，中途不办理退还。但租赁关系终止或被解除之日起，产权单位应于十天内向承租人退还租赁保证金本金。承租人因调整住房而终止租约的，产权单位只相应退还调减面积的部份。如属调增面积的，承租人还需相应加存租赁保证金。原产权单位要负责向新的产权单位办理承租人所存租赁保证金的划转手续。
四、任何单位不得以任何形式利用公款为承租人交存租赁保证金。
五、产权单位向承租人收取的租赁保证金暂定每平方米使用面积不低于二十元。超过省规定的住房分配控制面积的部分则加倍计收。今后将随改革的不断深化，逐步提高收取标准。
六、租赁保证金标准的调整由市住房制度改革办公室确定。
七、承租人向产权单位存入租赁保证金后，仍须按租赁合约的规定，按期交付租金。
八、产权单位向承租人收取的租赁保证金应纳入单位的住房基金并设置分户帐进行管理，不得挪作它用。在管理期间所获得的银行存息，视同增租收入，归产权单位，作为补偿房屋维修费之不足。
九、承租人与产权单位确立租赁关系时，如果家庭人均收入低于当年社会最低生活费用标准的，经向产权单位申请批准后，在省规定住房分配控制面积内的，可暂免存入租赁保证金，但当家庭收入水平提高以后，应补存租赁保证金。
十、租赁关系转变为买卖关系时，承租人原有租赁保证金可作为抵付购房款。
十一、产权单位所出租的房屋如被承租人人为损坏或未能在租赁合约期满收回房屋时，产权单位可以从承租人存入的租赁保证金中提取抵补损失。
十二、本办法由广州市住房制度改革办公室负责解释。
十三、本办法自一九八九年十月一日起实施。
