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第一章 总则
第一条 （目的依据）
为了规范物业管理招标投标活动，保护业主的合法权益，进一步提高浦东新区的物业管理水平，根据《中华人民共和国招标投标法》等有关规定，结合浦东新区的实际情况，制定本办法。
关联法规：
第二条 （适用范围）
浦东新区行政区域内的居住物业管理招标投标活动，适用本办法。
符合下列情况之一的，推行物业管理招标投标：
（一）开发（规划）居住房屋建筑面积5万平方米以上（含5万平方米）的在建、新建居住小区。
（二）凡居住小区已成立业主委员会，并经业主委员会集体讨论决定，须重新选聘物业管理企业的。
非居住物业或居住房屋建筑面积在5万平方米以下的住宅小区，也可以通过招标投标方式选聘物业管理企业。
第三条 （原则）
物业管理招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第四条 （主管部门）
浦东新区建设局是浦东新区行政区域内物业管理的主管部门，依法对物业管理招标投标活动实施指导、监督，依法查处招标投标活动中的违法活动。
第二章 招标
第五条 （招标人）
新建、在建居住小区的开发建设单位或居住小区的业主委员会是物业管理招标人。
第六条 （招标方式）
物业管理招标分为公开招标和邀请招标两种方式。
公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的物业管理企业投标。
邀请招标，是指招标人以招标邀请书的方式邀请特定的物业管理企业投标。
招标公告应当载明招标人的名称、地址、招标物业的地址、面积、对投标人的条件和投标文件递交时间等事项。
第七条 （招标组织方式）
招标人可自行组建工作小组，或委托具有资质的招标代理机构办理招标事宜。其中，工作小组应由招标人法定代表人和物业管理及其他专业人员组成。
工作小组或招标代理机构可根据需要，召开招标文件答疑会议，回答投标人对招标文件的提问。答疑会议的主要内容应形成书面文件作为招标文件的补充，并具有招标文件的同等效力。
第八条 （招标文件）
招标文件应包括以下内容：
1、招标人名称、地址；
2、物业基本情况及其主要设施、设备等；
3、委托管理的项目内容和要求；
4、对投标人资格条件的要求；
5、对编制投标书的项目内容和要求；
6、投标送达的截止时间、地点以及开标、评标的方法与程序；
7、应当缴纳的履约保证金及其他说明事项；
8．招标工作小组或招标代理机构的联系人地址、电话。
第九条 （招标文件的备案和修改）
在正式实施招标工作前一周，招标文件应当报新区建设局备案。
招标人对招标文件进行修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间15日前，将修改后的招标文件以书面形式通知所有招标文件收受人，并报浦东新区建设局备案。
第十条 （履约保证金）
招标文件中要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。中标人不履行与招标人订立的合同的，履约保证金不予退还，给招标人造成的损失超过履约保证金数额的，应当对超过部分予以赔偿；没有提交履约保证金的，应当对招标人的损失承担赔偿责任。履约保证金实行银行专户存储。
第三章 投标
第十一条 （投标人）
响应招标，参加投标竞争的具有物业管理资质的企业为投标人。
参加新建小区物业管理投标的，应是具备三级以上（含三级）物业管理资质的企业。
第十二条 （申请投标提交资料）
申请投标应提交以下资料：
1、投标申请报告；
2、投标企业基本情况，包括现管物业情况、人员情况等；
3、《工商营业执照》、《物业管理资质等级证书》原件及复印件；
4、招标文件要求提供的其他资料。
第十三条 （投标文件）
投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截至时间前，将投标文件送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当签收保存，不得开启。
投标人在招标文件要求提交投标文件的截至时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。
在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件（含补充、修改的内容），招标人应当拒收。
第十四条 （投标人数）
投标人少于3个的，招标人应当依法重新招标。
第四章 开标、评标、中标
第十五条 （评委会）
评标委员会由招标人负责组建，其成员由招标人代表和物业管理专业人员组成，委员人数为5人以上单数。其中招标人代表不能超过评标委员会成员总数的三分之一；物业管理专业人员由招标人从浦东新区建设局提供的物业管理专业人员名册中采取随机抽取的方式确定；被确定为评标委员会委员的，不得与投标人有利害关系。
评标委员会成员名单在中标结果确定前应当保密。
第十六条 （开标）
开标由招标工作小组或招标代理机构主持，邀请所有投标人参加。开标时，由投标人代表检查投标文件的密封情况，经确认无误后，由招标工作小组或招标代理机构当众拆封、宣读。
招标人在招标文件要求提交投标文件的截至时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封、宣读。
开标过程应当纪录，并存档备查。
第十七条 （评标）
评标委员会可以采取有效方式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
评标委员会应按招标文件确定的评分标准和方法，在严格保密的情况下各自评标，评标结束后，应当向招标人提出书面评标报告，并予以密封。
评标结束后，投标和评标文件由招标工作小组或招标代理机构专人保管，保管期间不得向外泄露有关投标文件的内容。
第十八条 （中标）
中标工作可以在评标结束后立即进行或择日进行，但必须在所有投标人和评标委员会委员参加的情况下，当众拆启密封的评标报告，投标人可以派代表参与唱分、记分和监督。最高得分者为中标单位，招标人应当场核发中标通知书和未中标通知书，并当场由招标工作小组或招标代理机构负责退回未中标单位的投标文件。如果出现最高得分有两名或两名以上的投标人，可采取由评标委员会议标、招标人定标的方式，当场公布中标单位。
第十九条 （签定合同）
招标人和中标人应当自中标通知书发出30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立《前期物业管理服务合同》或《物业管理服务合同》。招标人应当自签约之日起15日内，将《前期物业管理服务合同》或《物业管理服务合同》、中标的投标文件送浦东新区建设局备案。
第二十条 （招标费用）
实施招标所发生的广告、信息发布、文件编制、劳务、交通费用等均由招标人支付。招标人委托代理机构实施招标投标活动的，其费用由委托双方约定。
第五章 附则
第二十一条 （解释权）
本办法由浦东新区建设局负责解释。
第二十二条 （实施日期）
本办法自2001年6月1日起试行。
