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山西省土地管理局：
你局《关于执行〈土地登记规则〉第 二十八 条的紧急请示》((1992)晋土管(籍)字第56号)已收悉。根据有关规定，现函复如下：
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第 六条规定：“依法改变土地的所有权、使用权，或者因依法买卖、转让地上建筑物、附着物等而使土地使用权转移的，必须向县级以上地方人民政府土地管理部门申请土地所有权、使用权变更登记，由县级以上地方人民政府更换土地证书。”国家土地管理局颁布的《土地登记规则》第 二十五 条规定：“国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权、他项权利及土地的主要用途发生变更的，土地使用者、所有者及他项权利拥有者，必须及时申请变更登记。”“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属非法转让，不具法律效力。”土地使用者之间交换宅基地涉及到土地使用权的变更。当涉及土地使用权交换的协议签订并经有审批权的机关批准后，当事人之间产生了某种权力、义务关系。但此时的土地使用权尚未完成法律上的转移。土地使用权的转移，只有经过土地登记，才发生法律效力。因此，《土地登记规则》第 二十八 条规定的土地使用权转移，只有在土地使用者办理变更土地登记手续，更换或更改土地证书后，土地使用权转移才具有法律效力。
