评《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条   

    回顾1991年《城市房屋拆迁条例》，不难发现，被拆迁人包括房屋所有人和使用人。该条例第二十四条又规定：拆除出租住宅房屋，应当实行产权调换原租赁关系继续保持，因拆迁而引起变动原合同条款的，应当作相应修改。曾几何时，我们困惑这些规定给拆迁工作带来诸多不便，司法程序和行政程序难以把握，补偿安置十分复杂，幸运的是，在计划经济为主的时代，思想工作往往起了关键作用，辅之以行政手段调节，拆迁极少进入司法程序，再大的矛盾调解解决了。

2001年修改后的《城市房屋拆迁条例》第二十七条规定：

    拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。

    被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

     以上是关于租赁房屋拆迁规则及变化过程。所谓房屋租赁，是指房屋所有权人将其拥有的房屋在一定期限内的使用权让渡给使用人使用，由使用人支付租金的行为。房屋租赁从所有权主体分包含公房租赁和私房租赁，公房又包括直管公房和自管公房，由于国务院的拆迁条例没作细化，对租赁房屋拆迁政策理解和法律适用上确实百花齐放，单就承租人对拆迁争议能否申请裁决和提起诉讼各地作法不同，尚无定论。可见，法不统一问题随之彰显出来，本文围绕公房租赁拆迁谈几点认识，相信很多人遇到过类似的问题，但愿能给予启迪：

    从国务院1991年、2001年两部拆迁条例看，虽然笼统的不分公、私房租赁拆迁，就立法本意而言主要是针对公房租赁，尤其是直管公房。

一、公房拆迁补偿的具体做法

    如果按拆迁法理分析，房屋拆迁是对房屋所有权人房产按市场价格赎买并在必要时强行拆除一种行为。公房租赁是我国计划经济体制的产物，当时所有权法律制度不象今天这么清晰，几乎一切姓“公”，公家所有分配给个人使用，该使用权十分特殊，不能用现在使用权概念分析当时事物性质，否则寻不到或找不准答案。正因如此，一些地方所制订拆迁法律政策对公房所有权、使用权、共有权等不作任何定性（事实上也很难），只给出补偿安置具体作法：

    （1）南京市城市房屋拆迁房屋管理办法：
第三十五条 拆迁执行政府规定租金标准的公有住宅房屋，拆迁人应当将货币补偿金额的10%支付给被拆迁人，90%支付给房屋承租人，租赁关系终止。租赁双方约定货币补偿金额分配比例的，从其约定。
第三十六条 拆迁执行政府规定租金标准的公有非住宅房屋，租赁双方选择货币补偿但未约定分配比例的，拆迁人按照下列比例分别支付货币补偿金额：
           （一）租赁合同期限内实际使用在1年以内的，被拆迁人100%；
           （二）租赁合同期限内实际使用超过1年、在2年以内的，被拆迁人90%，房屋承租人10%；
           （三）租赁合同期限内实际使用超过2年、在5年以内的，被拆迁人80%，房屋承租人20%；
           （四）租赁合同期限内实际使用超过5年、在10年以内的，被拆迁人60%，房屋承租人40%；
           （五）租赁合同期限内实际使用超过10年、在15年以内的，被拆迁人50%，房屋承租人50%；
           （六）租赁合同期限内实际使用超过15年的，被拆迁人40%，房屋承租人60%。

  （2）北京市城市房屋拆迁管理条例：

         第二十七条拆迁已购公有住房，拆迁人应当按照被拆迁房屋的房地产市场评估价对被拆迁人给予补偿，政府对被拆迁人不再提供经济适用住房。被拆迁人住房超过房改政策规定的标准的，拆迁人应当扣除超标部分的补偿款中属于应当上缴财政或者返还原售房单位的部分，并分别上缴或者返还。

        第二十八条拆迁市和区、县人民政府所有、并指定有关单位管理的公有住房（以下简称直管公有住房）的，直管公有住房应当按照房改政策出售给房屋承租人。房屋承租人购买现住公房后作为被拆迁人，由拆迁人按照本办法第二十七条规定给予补偿。

     拆迁机关、企业、事业单位自管的公有住房（以下简称自管公有住房）的，可以按照前款规定处理。

        直管公有住房的出售收入、补偿款应当纳入同级人民政府的住房基金，专项用于廉租住房。第二十九条拆迁出租的公有住房，被拆迁人可以通过协议收购房屋承租人依法享有的公房使用权或者异地安置房屋承租人的方式，与房屋承租人解除租赁关系，由拆迁人对被拆迁人给予补偿。

       被拆迁人提供的异地安置房应当在规划市区内（在规划市区外的房屋拆迁除外）、并且使用面积不低于原房屋使用面积的，双方应当重新订立房屋租赁合同，并继续执行本市规定的租金标准。

   （3）《青岛市城市房屋拆迁管理条例》第二十七条 公有出租住宅房屋的拆迁货币补偿，应当将被拆迁房屋的使用面积换算成建筑面积结算拆迁补偿金。拆迁补偿金扣除按房改有关规定购买原房屋产权须支付的价款，余款作为给被拆迁使用人的拆迁补偿，扣除款支付给被诉迁所有人。
　　公有出租住宅房屋按照本条例第二十六条规定结算的住房改善费全部支付给被拆迁使用人。

        以上笔者列举了几个城市对公房拆迁补偿安置作法，至于规则科学合理性有机会再作为专题探讨。

二、公房承租人

        公房承租是历史背景下产物，其租赁关系建立依据政策规定，具有浓烈的行政色彩，而非按照市场经济公平、自愿、等价有偿原则确立，与其说是公房承租，在众多人眼中称之为“分房”，至于分配的是所有权还是使用权，由于在城市房屋公有制时代里无法关注权利种类、性质，这种分配体制让人产生的概念是该房归我。而今遇到拆迁确定公房承租人事关利益、权利，同时，也十分复杂，公房租赁关系是具有福利、公益分配性质和政府照顾特征，这种租赁关系不同于一般的民事租赁关系。在公房租赁关系中，承租人的资格、租赁的期限、租金的标准、出租方与承租人之间的权利义务关系都由政府有关部门统一规定，出租人和承租人几乎没有意思自治。政府公房管理部门具有民事出租主体和行政管理主体的双重身份，《北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见》（2003年11月27日京高法发[2003]350号）规定因直管公房租赁引发的各种纠纷，既有民事法律性质的争议，也有行政法律性质的争议，应区别对待。在直管公房租赁合同关系中，涉及房屋保护、维修、房屋租金交纳纠纷时，房管所以一般民事主体的身份出现，与承租人具有平等的法律地位，相应地该案件也应当作为民事案件处理。但在涉及审查当事人承租资格的关系中，房管所以行政管理者的角色出现，履行行政管理的职权，相应地，案件应当作为行政案件处理。

       笔者认为公房承租人有广义和狭义之分，狭义的承租人仅特指一人，即租赁合同或租赁登记册、租赁证等有效资料上记载的那位承租人，一般多为家长或工作所在单位一方。广义承租人则除了证件标明一人外，还包括配偶和直系亲属。在婚姻关系存续期间一方取得的权利，另一方当然享有；既便一方婚前承租，根据最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》符合一定条件，离婚任何一方均可承租。家庭成员时常作为能否分房及分多大面积重要因素。

  如从狭义上承租人概念来应用到具体事务，既不符合公房承租的政策精神也不利于其他人合法权益维护，应该从历史、现状和相关政策，结合每一户实际情况确定承租人范围，着重考虑下列因素：1、建立租赁时以几个人无房住名义“分房”，是婚前一人还是配偶双方，或家庭名义；2、户口是否登记在该房屋；3、有无分家或作过其他内部约定；4、是否实际居住；5、有无其它福利分房、住房补贴类，6、有无放弃权利的事实或行为。所以，不能简单的认定承租人资格，这关系到利益分配权取得。

三、拆迁补偿与分配建议：

     公房拆迁补偿是对接近于所有权的一种特殊使用权补偿，所以，首先要分析哪些人

    入围 承租人资格再深入到参与分配人员和标准。笔者认为有以下几点值得注意：

    1、  不能从狭义租赁人观点出发，以租赁证记载的一人作为承租人，所有拆迁补偿款归其一人享有，除非有资料表明该房承租就是针对特定人，无论怎样，不考虑配偶、家庭因素。

    2、  原承租人死亡，租赁证等资料没更换承租人，拆迁补偿款应考虑夫妻共同财产及家庭共有属性，结合继承法等规定合理分配。

    或许，有人提出，公房承租权不能继承，我认为因承租取得的收益可以分割和继承；还有人提出，原承租人死亡，租赁合同自然终止，这还是用现代民法理论解释计划经济时代行为性质，不符合公房“分配”含义。

    3、  原承租人死亡，租赁证没按规范程序更换。有若干人符合承租人条件，其中一人去办理了新的租赁证，其它人没作任何表态，既没说同意以一人名义租，大家共同居住，也没说一人租，他人放弃权利。此种情行要看办理新租赁关系人与其它人是共同租赁还是单独租赁，还要看的是符合租赁条件的人有无其它住所，是否居住该房，有无承担租金，最后看建立新租赁关系有无涉及他人权益及各人当初意思表示。决不能把拆迁补偿款随便确定新租赁证上一人。

   4、  夫妻双方租赁公房，丈夫死亡，由于传统观念影响，常把新的承租人列为长子，事实上不是家庭租赁，仅是借用名称符合习惯的，应从保护妇女、老人合法权益出发，尊重事实把拆迁补偿款认定为妻一方；如果确实转划为家庭共同租赁，拆迁补偿则归共同租赁人。

   5、  符合条件的同类共同承租人对拆迁补偿款平等分配，不能以年龄、贡献来分等级。

   6、  要注意配偶共同承租还是家庭承租，是夫妻财产还是家庭财产，区别开来再作分配和继承。

       总之，拆迁补偿款分配要结合个案具体认定。