三、完善城市房屋拆迁制度的几点建议

    一、降低民营企业参与旧城改造的门槛。我国城镇基础设施建设问题太多，财政投入不足使城镇基础设施成为城镇化发展的瓶颈，旧城区基本都是城市的黄金地段，由于拆迁费用高，城市财政无能为力。对民营企业来说，基础设施建设所需投资量大，回收期长，而且投资收益稳定，如果作好项目规划及盈利设计，不失为良好投资方向。各级政府应该积极进行投资体制改革，营造民资进入城镇基础设施及城镇社会事业领域的政策环境和条件，对其投资项目进行项目捆绑，远近兼顾，综合补偿，实现企业赢利，需要的话可以拿相关的一级土地开发或其它项目以及优惠政策做补偿，而民营企业和拆迁户作为平等的民事主体来就补偿标准等进行磋商，政府居中调停，不强行介入。

    二、进行模拟拆迁。以往各地拆迁都是先发公告，后做拆迁户的思想工作，最后签订拆迁协议，这种拆迁程序最大的弊端在于所有矛盾纠纷都暴露在拆迁公告之后，政府的“单方”意愿往往不被群众理解和接受。而如果政府和拆迁户就拆迁中各种问题先行磋商，把各种矛盾解决在拆迁之前，等到90%以上的拆迁户都满意了再最后定夺，则就会减少很多阻力。“模拟拆迁”的具体做法是：先确定模拟拆迁区块；充分调动模拟拆迁区块内的骨干力量和居委会干部说服本区块居民，由居民主动联名写申请拆迁报告，拆迁工作人员深入模拟拆迁区块，开展丈量、评估等拆迁前期工作，及时将有关情况向居民进行公告，对出现的矛盾和问题给予解释、说明和解决，尽量将矛盾化解在拆迁之前，由拆迁人与被拆迁人自愿签订拆迁安置意向书，最后拆迁主管部门才正式发出拆迁公告。

    三、补偿标准要合理。采取市场化的评估办法，使房屋拆迁补偿评估与市场交易价格接轨，这种“市场＋保障”的补偿办法源于全国首创的南京拆迁新政策，即市场化评估加上政策保障托底，在地段补偿标准的基础上，委托独立的中介机构根据二手房价格给房屋定价，同时划定最低单价和最低总价两条保障线。最低单价按区位划分，最低保障总价是按照当地最小的经济适用房价格估价，确保困难家庭拆迁后至少能买得起申购的经济适用房。全面推广最低单价补偿和最低总价补偿制度，妥善安置被拆迁户中住房和收入困难的家庭，进一步推进市场化的拆迁评估办法，使房屋拆迁补偿评估与市场交易价格接轨，确保拆迁补偿安置足额到位，坚持“先补偿安置、后实施搬迁”的原则。

    四、加强对房屋拆迁的监督管理。首先，加强对拆迁人的监督管理力度，防止违法拆迁、损害被拆迁人合法权益的事情发生。对无房屋拆迁许可证拆迁、超拆迁范围拆迁、超拆迁期限拆迁、自行评估、克扣补偿款和安置面积、拖延补偿款、超期限安置等违法行为，拆迁主管部门应当坚决制止、严肃查处。其次，加强对被拆迁人的监督管理力度，对乘拆迁之机漫天要价、敲竹杠的，也应及时制止，依法维护拆迁人的合法权益。第三，拆迁补偿安置资金要合理监管。补偿安置基金的监管有多种途径，一是由房屋拆迁管理部门与被拆迁人代表共同监管。二是由专业机构如银行等统一保管，其使用由相关部门和拆迁地区的群众代表共同监管，实行专款专用。但不管采取那种方式，拆迁补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。

    五、实行拆迁服务“动迁与评估相分离”。动迁工作由具有动迁服务资质的拆迁服务单位实施，评估工作由具有价格评估资质的拆迁服务单位从事，各负其责。动迁单位受拆迁人委托从事动迁工作，对拆迁人负责；评估单位居中服务，如实评估，对法律负责，对评估结果承担法律责任。不得由同一家拆迁服务单位同时进行动迁服务和价格评估工作。动迁单位和评估单位应严格按照物价部门规定的标准向拆迁人收取动迁服务费和评估费，要坚决杜绝拆迁费用总包或者拆迁补偿安置承包。拆迁服务单位与被拆迁人分同一块蛋糕，吃亏的只能是被拆迁人。