[摘要]由于历史遗留问题，广州市的老城区普遍没有实行专业化、市场化的物业管理。为加快推进平安和谐社区建设，广州市政府力争2008年底前实现全市老城区物业管理全面覆盖。本文作者受市政府委托进行调研，并在此基础上指出老城区的物业管理应当实行“三位一体”的管理模式，即自治性业主大会与业主委员会、专业性物业管理公司、社会性居民委员会三方在平等合作的基础上，按照一定的原则和三方协议，联合组成一体化的物业管理和服务共同体，共同对老城区实行物业管理。

　　[关键词]老城区　物业管理　业主大会　业主委员会　　物业管理公司　对策

　　前言

　　社区是城市的细胞，城市现代化的历史，就是城市社区现代化的历史。在计划经济体制下，“企业办社会”导致企业经济效率低下，社区发育不足，为了提高企业的经济效率，需要将企业的社会功能分离出来，交由社区承担，进而构建现代社区；而在社区建设问题上，政府不再包办一切，应当积极培育其他的营利性或非营利性的社会组织，让它们共同参与到社区建设中来，从而形成社区管理的分工与合作。一般而言，城市社会中凡有社区就必有物业，区域性的特征使得物业管理和社区建设之间建立了紧密的联系，物业管理代表了社区现代化建设的发展方向，集中体现了社区服务产业化的未来趋势。物业管理通过专业的管理服务活动，不仅提高了物业的使用功能和经济效益，实现了物业的保值、增值，而且还为物业的业主、使用人营造了一个舒适、宁静的生活、工作环境。随着人们收入水平与消费水平的提高，对工作与居住环境的要求也随之提高，城市管理和居住要求都期盼物业管理。广州市政府为加快推进平安和谐社区建设，力争2008年底前实现全市老城区物业管理全面覆盖，为老城区居民创造一个优美、舒适、安全、方便的居住环境，这反映了广州市政府为民造福、加强城市管理的决心，是一项浩大的管理工程和民心工程。

　　一、老城区实施物业管理的紧迫性与必要性

　　广州市老城区长期以来采用行政性、福利性的房屋管理模式，在管理体制上，政府、企事业单位采用行政手段，直接进行行政福利型的封闭式管理；而在管理内容上，以单一的“收租养房”为主要内容，但低廉的租金根本不敷房屋的维修养护之用，仍需国家的大量财政补贴。这种管理模式体制僵化、效率低下，造成房屋失修失养严重，致使老城区的居住环境与新建小区相比反差极大；并且老城区原有的管理形式不是对整个居住环境进行管理，既不适应居民日益增长的改善居住条件的要求，也不适应现代化城市管理的需要。而在老城区实施物业管理不仅可以养护、保养老城区的房屋和公共设施，延长其使用寿命，而且可以改善居民的生活环境，提高居民的精神文明素质和城市现代化意识。同时，老城区的物业管理还可以把整个城市的物业管理水平带动起来，推进现代化城市的发展步伐。随着城镇住房制度的改革，以前政府对城市房屋实行统一经营管理的格局发生了新变化，政府统管房屋的比重减小，房屋自管和委托管理比重增大，从而为物业管理发展带来了有利条件；随着住房制度改革的深入，房屋产权多元化态势已经形成，从而为摆脱传统行政型的经营管理模式而走向市场化的物业管理模式提供了良好机遇；随着新建小区物业管理的发展和规范，物业管理所显现出来的优越性越来越明显，从而对老城区的居民带来较大的影响和冲击，致使老城区居民的观念发生了改变：一方面居民对居住环境和生活质量的要求越来越高，另一方面居民的投资意识增强，深知良好的物业管理可以提升房屋的价值，因此，老城区的居民也希望将以前的房屋管理模式转变为新型的物业管理，希望能够享受到物业管理所带来的良好管理与优质服务。

　　伴随城镇住房制度改革而来的是房屋产权的多元化，异产毗连成为不可避免的现象。在同一栋大厦里，相当多人分别拥有一个专有空间并共同拥有其他部分，专有空间与共有部分结合成一个不可分割的所有权客体，法律上称为建筑物区分所有权。同一栋大厦存在相当多数的区分所有权；而在同一区域内又有多栋建筑物，建筑物与建筑物之间又有共用空间。一方面，各位业主因为同处一栋大厦内与同一区域内，从而形成事实上的社区关系；另一方面，各位业主不论认识与否，相互之间不得不就此社区关系形成一定的法律关系，即如何对共用部分与共有部分进行使用、管理和收益。各业主对自有的专有部分自然会加以爱护，但同一大厦内的共有部分与同一小区内共用部分可能会被忽视，而公共地如果不能有效地加以管理，就有可能造成公共资源被过度地使用，而过度地使用公共资源则会加速公共地的资源被耗尽，从而造成“公共地悲剧”1.对小区内共有部分与共用部分实施统一管理，维护全体业主的利益，正是物业管理的必要性所在。