5月31日，北京市怀柔区杨宋镇梭草村的“水岸江南”小区，挖掘机开始强拆32栋仿古四合院。

　　二十多天前，国土部召开新闻发布会，身为小房项目的“水岸江南”，登上全国挂牌督办案件的违法建设项目“黑名单”。

　　与该项目同处一个村庄的“梭草庄园”、“草根香村”、“北京-彩虹生态种植园”也在“黑名单”上榜上有名。

　　一个村四个全国“黑名单”项目，让梭草村、乃至怀柔区成为关注焦点。

　　随即，区政府出台“拆违”工作挂钩干部考核；“不管多难，停工停售，停水停电。”再有新的违法项目发生，问责所在乡镇的主要负责人，直到免除职务等措施。

　　在国土部等14部委正在研究制定小产权房清理整治政策方案的风声之下，怀柔区治理小产权房出台重拳，业内人士分析，北京市乃至全国要对小产权房“动真格了”。

　　十几万租块地自建房

　　梭草村位于怀柔京承高速路附近。

　　5月13日，梭草村村东，宽广干涸的河床后，是一片已经建好的白墙灰瓦建筑群落。当地村民证实，此处就是“水岸江南”项目。

　　该小区呈现仿古四合院形式，不少院落住有业主。

　　村民们介绍，按照最先规划，“水岸江南”项目占地约300亩，共分为三期开发，预计共建168栋仿古四合院，每套面积在300至500平方米。一二期从2006年开始建，目前已建成81栋。

　　一期业主张非（化名）称，购买“水岸江南”房屋时，没有签《商品房买卖合同》，而是与村委会签订了《北京市共有住宅租赁合同》。合同上规定房屋的租期是50年，总价约40万至60万元的“租金”需一次性付清。

　　三期时改变模式，将土地分块租售给业主，大部分地块500平方米左右，甚至有的地块1000平方米以上，价格十几万到数十万不等，“当时说业主自建，房屋形式不限。”一名业主说。

　　目前，三期仍是荒地，知情村民称，2009年10月后就该建房的，但一直未见动工，“业主钱都已经交了。”

　　“梭草庄园”在梭草村村南。该小区业主在论坛上称，“梭草庄园”共被划分成74个小地块出租，每户业主约1.5亩。租户与所属村委会签订协议，以每块地十几万的租金买下50年的使用权。当时业主得到的承诺是，南区可盖一层房屋，建筑物高度不超过6米；北区可盖二层楼房，高度不超过8米。

　　2005年8月，承租人陆续开始建房。

　　明知小产权“留心眼”

　　“水岸江南”业主张非坦言，购买时知道无大产权证，自己“还留了个心眼”。

　　他称，当时开发商——北京伍陆风情生态种植园有限公司介绍，项目是沙荒地再利用，并不是现在国家禁止的耕地。

　　张非等人也实地看到小区周围遍布开采砂石留下的大砂石坑。“我们还多留了个心眼，看到了2/3以上村民同意承包的文件。因为按照土地管理法和农村土地承包法等规定，农村土地发包给村外人员承包时，签订合同前必须经过2/3以上村民代表的同意。”他说。

　　“水岸江南”业主们表示，购买时心里的确曾“犯嘀咕”，但考虑到北京有很多小产权房，“法不责众，也就买了。”他们称，此前也曾有自己所在小区要被罚款、甚至被拆除的消息，但都没有真正实施。

　　“梭草庄园”业主盖房时，政府执法人员也要求拆除这些违建，后因业主因租地纠纷联名起诉村委会，此事也不了了之。

　　事实上，早在2009年9月，北京市国土资源局就对北京伍陆风情生态种植园有限公司负责人王晓晨下发了《通知书》，按照每平方米30元的标准进行处罚。怀柔分局也准备拆除该项目已建的81栋房屋，但因联系不上王晓晨，一直拖延至今。

　　记者调查得知，该公司经营范围为开发花卉苗木、荒山绿化等，已于2008年1月30日被吊销了营业执照。

　　被逼出来的“速度力度”

　　今年5月4日，国土资源部发布督察公告。

　　公告中，该村四个项目均为以出租为名出售集体土地建房。处理意见为：一是对违法建设立即叫停，责令开发商停止对外销售，并采取停电、停水措施；二是对尚未销售的和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除，并拆除所有圈建的围墙；对2007年12月30日以前销售的已建成房屋，待全国小产权房处理政策出台后一并处理；三是对已划分地块对外出租土地待建的，责令退还土地；四是分清责任，依法依规追究开发商、村干部等有关人员的责任。

　　怀柔区政府人士透露，督察令使怀柔处理小产权房的步伐加快，且“很有力度”。

　　5月初，区政府成立“拆违领导小组”，主管区长直接负责“拆违”领导工作。实施“拆违”工作挂钩干部考核办法，有具体的量化指标。“考核办法非常严格。”相关人士说。

　　5月14日，怀柔区会议提出，在一周内对所有在建项目果断实施停工、停售，拆除施工设备、运走建筑材料、撤走施工人员等。会后一周之内仍未实现“双停”的，或今后又有新的违法居住类建设项目发生的，要依法对所在镇（乡）党委、政府主要负责人实施问责，直到免除职务。

　　4天后，怀柔区再次召开会议,提出“不管多难，必须在一周之内对所有在建的、续建的违法居住类建设项目进行停工停售，停水停电。”

　　赔偿安置悬而未决

　　重拳出台，打破了“水岸江南”“梭草庄园”的宁静。

　　张非称，“水岸江南”小区从5月9日开始停电停水，业主只能每天去小区外拉水。15日左右通电了几天后，17日又开始停电停水。

　　“梭草庄园”5月初就开始拆除围墙。

　　5月19日，杨宋镇政府对“水岸江南”二期32栋房屋贴出了拆除公告。据了解，5月19日-5月28日为自行拆除时间，如果没有自行拆除，将进行强拆。

　　5月31日清晨，10余名工人和数量挖掘机在“水岸江南”聚集，开始对二期32栋仿古四合院强拆，将持续6天。

　　“如今，我们关心的是安置和赔偿。”业主们表示，他们已经全款交了“水岸江南”二期的钱，有的已入住，有的刚装修好，“房子拆了，我们怎么办？”而三期业主虽未建房，但也交了数十万地租。

　　相比二期三期，一期命运尚安然无恙，“但将来怎么办”成为业主纠结的问题。

　　“现在找不到开发商，村委会的态度是，无力偿还100多户租户的损失。”业主们无奈地说。

　　对此，杨宋镇城建办人员表示，此次采取的措施都是根据此次国家14部委的指示，“水岸江南”二期32栋是2007年12月30日之后开发的，严格按照国家政策，进行拆除。如果业主要求赔偿，可以通过律师，起诉当初签订合同并盖章的单位。对于2007年12月30日之前开发的房屋的处理方式，要看国土部的具体政策。

　　梭草村村支书马志会称，这些项目并非村委会开发，村委会只是把土地承包给了开发商，项目开发的钱都被开发商拿走了，每户业主只交了1万元的承包费给村委会。目前，镇政府和村委会目前都在寻找王晓晨。

　　对于“这些项目用地性质”、“为何签合同时盖村经济合作社的公章”、“村委会承担怎样的责任”、“是否有村干部被追责”等，马志会称，自己去年4月上任，此前情况并不了解。

　　昨日，“水岸江南”的业主们称，他们已聘请律师，准备和镇里商谈，不排除走司法程序维权的可能。

　　小产权房 等待“救赎”

　　小产权房成为舆论的焦点似乎是个必然，一方面是农村土地流转制度的日渐催生；另一方面则是城市居民面对高房价“铤而走险”，小产权房的前途究竟如何？随着14部委的高规格联合调查以及杨宋镇梭草村等公之于众的项目即将面对的命运，在地下默默发展了十多年的小产权房再次被推到了舆论的风口浪尖上。

　　价格的诱惑

　　据国土部门不完全统计，目前全国小产权房面积已达66亿平方米。据业内人士估计，北京已售和在建的小产权房很快就会超过1000万平方米。从2007年起，有关解决小产权房的法律法规逐渐出台，但还是阻挡不了小产权房的热销。“越是经济发达地区，人口越聚集，小产权与大产权之间房价的差距越大，就越有人买。”中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立博士说。

　　调查显示，一般小产权项目的均价仅为大产权商品房售价的40%左右。如果你有80万元，可以在二环内买到20平方米的房子；如果运气好，可以在五环内买到40平方米的房子，或六环内买到45平方米的房子。而在五环外的小产权房项目，这笔钱则可以买到近100平方米的房子。

　　利益链驱使

　　基层政府和小产权房开发商之间的利益链也是小产权项目屡禁不止的原因之一。“大多数小产权房都是以“新农村建设“、“旧村改造“等名义，由乡政府或村委会主导开发，所获利益归集体所有。”尹中立说，在城市郊区的房地产发展中，现行普遍的开发方式是，由政府向农民低价征地，然后高价卖给开发商，成为政府的财政收入和官员的寻租所得，开发商建成房屋再以更高的价格出售。

　　但小产权房则有所不同。虽然建筑成本与商品房相差无几，但建造小产权房房屋的土地没有缴纳土地出让金和配套税费，绕过了层层审批关口，在销售时也没有缴纳相关税费。除去这几块费用，商品住房价格可以压低70%左右，负责开发的村委会依然有着相当不错的利润。

　　难以举起的“屠刀”

　　可以说，小产权房的开发是完全处于监管之外的。目前我国农村土地的开发建设没有完善的法律规定，小产权房的建设根本谈不上立项、规划。所以市场出现了一方面警示乡镇小产权房产有风险，一方面产销两旺的怪象，而且依然有很多正规的开发商和参与交易，且少有干预。即使是这次14部委督察，在很多人看来，“一案一处理”也耐人寻味。对于14部委正在研究的治理政策，估计如何处理和善后这种小产权房成了一个大难题。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭撰文称，14部委小产权房整治处理领导小组将要出台的政策，主导思路是让小产权房的买卖双方补交土地款和相关税费，从而在法律上认可这些房屋。但现在很多小产权项目已经销售完了，开发商挣完钱就没影了，这些土地出让金由谁来补交？如果由购房人来承担，一是土地出让金的数目不小，二也会被指“不公平”。如果由当地村委会来出，村委会哪来那么多资金？如怀柔的水岸江南项目，就将面临开发商人间蒸发、村委会无力赔偿的境地。

　　湘江伟业（北京）投资有限公司董事长方明理认为，之所以小产权房这么火，就是因为大家认同了“法不责众”。住房和城乡建设部政策研究中心住宅处处长文林峰认为，如果有小产权房未及时发现，应追究相关责任人的失职责任，“大规模轰轰烈烈地建房子，谁会不知道！”

　　观点交锋

　　国土资源部执法监察局局长李建勤表示，对全国小产权房的处理，要等到小产权房处理政策出台后一并处理，目前国土部等14部委正在研究制订小产权房清理整治政策方案。

　　观点一

　　不必惊惶，就等着交钱了

　　杨红旭表示，对于违法占有耕地建成的小产权房等情况恶劣的，极有可能施以严厉的处罚措施。对于绝大多数的小产权房业主而言，不必惊惶，就等着交钱了（土地款和相关税费），“不会超过2020年”。

　　观点二

　　不认同小产权房能合法入市

　　文林峰和方明理则并不认同小产权房能合法入市。文林峰说：“应该分不同情况分别进行处理，小产权房最多可以部分转为保障性住房。方明理提出的办法是：已经建设的小产权房分情况，分别由政府、开发商等收购，作为政府、开发商持有物业，向社会公众出租使用。

　　政策发布

　　2007年6月

　　原建设部发出风险提示，提醒购房者以城镇居民身份到农村购买农村住房，不符合现有土地管理制度的规定。

　　2007年12月

　　国务院常务办公会明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

　　2008年7月

　　国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。

　　2009年9月

　　国土部下发《关于严格管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。

　　2010年5月

　　国土部执法监察局局长李建勤表示，对于各地发现的小产权房问题,将采取“一案一处理”的方式。对于全国小产权房的处理,要等到小产权房处理政策出台后一并处理。