案例:开发商(甲)将其拥有的一宗地的给银行(乙),后由施工单位(丙)垫资完成了桩基础。甲丙因桩基础成本的多少产生纠纷,甲方一直没有支付,两年后,由于(甲)未能偿还贷款,需要强制拍卖该宗地及地上物,这时宗地规划有改动,桩基不再适用,法院希望评估公司评估出拍卖底价,并分别算出归属于银行与施工单位的金额。
对于此类评估,估价师应注意把握尺度,只做估价师职责范围内的事,不可以眉毛胡子一把抓,越职论事。上例中,我们可以分两步走:第一,先评估出两年前已投入的桩基础的成本价格,为甲丙纠纷的解决提供参考依据。我们这时所确定的价格内涵是“桩基础的成本价格”。估价技术路线是参考两年前的造价标准以及已投入的工程量。
第二,评估宗地及地上物的拍卖处置价格,价格内涵为其在拍卖市场最有可能的承接价格。这时,当然不能采用宗地价格加上桩基成本价格的估价方法,因为该宗地又有了新的规划,已投入的桩基础不再适用。应以假设开发法为估价路线,该桩基础不但形成不了价值,反而对宗地的价值形成负面影响,空地比其更好用,因此出现已完成桩基的宗地价小于空地价格的现象。
笔者认为:估价师只需对上述两个价格进行评估,至于对估价结果的合法分配问题属于司法工作范畴,应由法官来把握。
五、装修价值的不同考虑
案例1 :对于赔偿承租人装修价值的评估,首先需要了解房地产的产权情况,以及估价时点前几年的次数及标准,注意界定出承租人的装修时间和装修范围,然后,依据重置成本结合成新率,即可得到结果。但是,实务中经常会遇到当事人双方为要补偿的装修范围争执不休,因为有些装修并非是现承租人装修的,而是前几轮承租人留下来的,应该已归业主所有,在此不必赔给现承租人。
但暂时剥离不出来,这时,我们只能对估价时点上的全部装修进行评估,分别给出重置价、成新度、现值,并在报告中声明:只估装修市值,不议权益归属,提供证据保全,为以后裁决提供参考依据。
案例2 :房地产拍卖目的的评估,其装修价值不能按其实际市场价值全部考虑,只能适当考虑,因为买家未必认同这个装修风格,考虑的比例要依不同房地产类型,具体装修情况以及市场对于这种装修风格的认可程度而定,不可一概而论。
案例3 :法院将债务人的房地产以物抵债后,仍不够偿还债务,债务人(某装修公司)在征求债权人同意的情况下,按债权人的设计要求对已抵债房地产进行了全新装修,拟用装修价值继续偿还债务,该项以装修抵债的评估中,对于装修价值可以按照市值完全考虑,不必折减。
总之,司法委托的评估,法律关系、产权关系错综复杂,各种资料又往往残缺不齐,政策性强且变动较大,稍不注意就会陷入误区,所以,评估时应该特别小心谨慎。
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