拍卖标的物的底价是拍卖价格的最低标准,如果应买人所出的最高价低于底价的,拍卖人员则不能拍定。为了避免应买人在拍卖过程中恶意串通,压低拍卖价格,损害当事人利益,对于不动产以及价格不易确定或价值较高的动产,一般都应在拍卖前预先确定拍卖物的底价。对价值较低或价格容易确定的动产,有些国家或地区如台湾地区的强制执行法,并不要求事先预定底价,但如果债权人或债务人申请预定底价的,执行法院必须预定。
拍卖物底价的确定主要通过两种方式:一是在征求债权人或债务人意见的基础上确定。通过这种方式确定底价时,如果当事人双方能达成一致意见的,自然可以依此标准确定底价;如果双方不能达成一致意见的,执行法院则可以依职权确定底价。二是在评估机构所作的评估价的基础上确定。因不动产价值往往较高,所以,一般来说应通过评估的方式确定底价,我国最新公布的《强制执行法草案》第四稿(2003年7月10日)采取了上述立场。
《日本民事执行法》第60条前段就明确规定,在不动产拍卖时,执行法院必须基于评价人的评价,规定最低出售价额。台湾地区的《强制执行法》也有类似的规定。无论通过何种方式,底价的最终决定权都在执行法院。执行法院既不应受当事人意志的约束,也不应受评估价格的约束,而应在充分考虑当事人的心理预期或评估价格的基础上,结合当事人的基本情况、拍卖惯例、当地的市场行情以及案件执行的具体情况等因素,依公平原则确定拍卖底价。底价的确定既不能太低,以免损害债务人的利益;也不易过高,以免标的物不能顺利卖出,影响债权的实现。此外,对于价值较低或价格容易确定的动产,在征求当事人意见有困难时,执行法院也可以依职权迳行确定底价。
关于拍卖底价是否公开的问题,德国法律规定,不论动产或不动产,在拍卖实施之前,拍卖底价都应当公开。我国台湾地区《强制执行法》对不动产的拍卖也要求公开底价,但对已预定了底价的动产的拍卖,则要求对底价严格保密。在拍卖之前,执行法院还可以根据拍卖物的具体情况,要求应买人缴纳一定数额的现金作为保证金,应买人未按照执行法院的要求缴纳的,其应买无效。
如《日本民事执行法》第66条规定,申请购买不动产者,根据最高法院规则的规定,必须按照执行法院规定的金额及方法提供担保。预收保证金的目的主要有两个,一是防止应买人故意出高价应买后不缴纳价金,扰乱和妨碍拍卖的顺利进行;二是就再行拍卖中所增加的费用以及再行拍卖的差额损失,确保能从保证金中获得赔偿。根据台湾地区的经验,对价值较高的拍卖物,执行法院在确定底价后,还可以确定保证金,保证金的数额一般在底价的10%到30%之间。债权人或债务人也可以向执行法院申请确定保证金。
鉴于保证金的缴纳比较困难,日本最高法院规则创设了以契约代替缴纳保证金的方法。即在以期间投标方式进行拍卖时,投标人可以与银行订立契约作这样的约定:如果投标人得标,则由银行代替缴纳保证金。然后由银行出具保证书,投标人将保证书及投标书邮寄到法院即可,而不必缴纳现金。
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