一、 契税的概念和特点

　　契税是指在土地、房屋权属转移时，向取得土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。其中，土地权属转移指的是土地使用权的转移，包括土地使用权出让和土地使用权转让两种方式;房屋权属转移指的是房屋所有权的转移，包括买卖、赠与和交换三种方式。

　　契税的特点除具有作为国家税收的强制性、固定性和无偿性三个特点外，还有其自身的独特之处：

　　第一，契税是在房地产的转让环节征收，每转让一次就征收一次契税。这一点有别于耕地占用税等行为税。

　　第二，契税由取得土地、房屋权属的一方缴纳。这一点与其他税种有明显的区别，例如营业税、土地增值税等都是由取得收入的一方缴纳。

　　二、契税的征税范围和纳税人

　　《条例》中的第一条和第二条对征税范围作了明确规定，即：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人”。条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：(一)国有土地使用权出让;(二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换;(三)房屋买卖;(四)房屋赠与;(五)房屋交换。前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转让。

　　三、契税征税范围中的一些基本概念

　　(一)土地

　　指地球表面的陆地部分，其中包括内陆水域和沿海滩涂。在人类生存所必需的物质条件中，土地占有特别重要的地位。土地自从被人类用于生产之后，在社会生产中就成为生产资料，成为一切生产所必需的物质条件。作为生产资料的土地，具有一下区别于其它生产资料的特性：(1)土地是自然本身的产物。(2)土地的有限性。由于受地球表面陆地部分的限制，土地的面积(数量)是有限的。(3)土地的永久性。其它生产资料在使用过程中，会逐渐陈旧、磨损直至报废，而土地在合理利用过程中，可以成为世代相传的永久性的生产资料。(4)土地位置的固定性。其它生产资料可以移动位置，而土地位置则是固定的，不能随意移动。

　　(二)房屋

　　指土地上的建筑物。所谓建筑物是指地上地下的各种建筑物及各种附属设施，例如：厂房、仓库、商店、医院、学校、住宅、地下室、游泳池、围墙、烟囱等;各种附属设施是指与建筑物不可分割的设施，如电梯、中央空调、暖气和各种管道、线路等。

　　(三)土地使用权

　　指土地使用人根据国家法律、合同(契约)的规定，在法律允许的范围内，对土地所享有的使用权利。《中华人民共和国土地管理法》和国务院发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，我国实行土地公有制，城市土地的所有权属于国家，单位和个人没有土地的使用权，但可依照法律规定取得国有土地的使用权;依法取得的土地使用权在规定期限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。

　　(四)房屋所有权

　　指房屋所有人对本人房屋享有的占用、使用、收益和处分的权利。其中：房屋使用权是指房屋所用人拥有对自己的房屋加以使用的权利;房屋收益权是指房屋所用人按法律规定，从履行权利义务关系中所得正当经济利益的权利，如收取房屋租金等：房屋处分权是指房屋所用人在法律许可的范围内，按照自己的意志处置房屋的权利，如拆除、出卖、赠与等。

　　(五)房地产

　　房屋财产和土地财产的总称。国外一般根据房产坐落在土地之上、而土地不能移动的这一特点，将土地和附着于该土地上的房屋(房地产)统称为“不动产”。

　　在现实生活中，房屋和土地紧密联系的。从物质形态上看，房屋与土地是联为一体的，房依地建、地为房载，两者不可分离;从价值形态上看，房价与地价虽然可以分别计算，是可以分开的，但从实际交易看，两者是互为联系的。目前在我国，“地随房走、房随地走”都是合法的房地产交易的运作形式。在房地产交易价格中一般也不分别标明地价和放价，而是将房产与地产合在一起计价。在权属管理上，我国目前实行的是权属分离的模式，即房屋所有权和土地使用权在权属管理上分别由房产管理部门和土地管理部门负责。

　　由于土地和房屋在物理属性上是不可分的，所以在管理上房屋和其所占用的土地实行权利人一致的原则，即房地产所有全包含着房屋的所有权和所占用土地的使用权。由于房地产的这一特殊性，决定了房地产产权产籍管理也具有特殊性。一方面，由于我国城镇土地属于国家所有，其所有权属于国家，使用者只具有一定年限内的使用权。房屋所有人在取得房屋所有权的同时，实际上也取得了土地使用权。虽然房屋所用权和土地使用权是两种不同的权利，但由于房地产的不可移动性，使得这两种权利只有在权利主体一致时，才具有法律效力。如果只取得其中任何一项权利，都不享有对该房地产的所有权。另一方面，由于房地产的不可移动性，决定了房地产的买卖、赠与、交换等变动，实际上只是房地产权利主体名称的变更。所以必须经房地产行政主管部门对其权属变动情况是否合法进行确认和登记。

　　(六)国有土地使用权出让

　　指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。这种行为属于由政府垄断的土地一级市场。土地使用权出让的出让方是国家，国家凭借土地的所有权向土地使用者收取土地的租金。

　　目前我国有关土地使用权出让的规定都明确了以下几项基本内容：第一，土地使用权是作为所有者的国家与土地使用者之间关于权利义务的一种经济关系，其特点是平等、自愿、有偿、有期。第二，国家作为土地所用者的地位不变，使用者只享有土地使用权。第三，土地使用权出让的具体工作由地方政府来代表国家实施。土地使用权出让市场由政府垄断经营，任何部门和单位个人不得擅自经营。

　　土地使用权出让关系以土地出让合同形式加以确定，双方当事人的权利义务在合同中确定。同时，受让方在取得土地使用权后，进行具体的开发建设活动还受城市规划和其他建设条件约束。

　　(七)土地使用权转让

　　指国有土地使用权人作为民事主体的一方将土地使用权转移给作为民事主体另一方的新的土地使用权受让人的行为，包括出售、赠与和交换三种形式。它属于土地的二级市场。土地使用权转让后，原土地使用权受让人与国家所确定的权利义务关系全部转移给新的受让人。土地使用权转让，其地上的建筑物、其他附着物的所有权随之转让。

　　土地使用权转让是一种平等主体之间的民事行为，国家在其中只起监督者的作用，并依据一定的法律规定，收取一定的税金，调节转让行为。其中：

　　土地使用权出售。指从国家手中取得土地使用权的受让者将经过一定程度开发的土地或者具有土地使用权的地上建筑物、设施出卖给第三者而由此将土地使用权转移给第三者的行为。土地使用权的出售只转移使用权，所有权仍属国家。

　　土地使用权交换。指土地使用者之间交换各自具有使用权的土地，是一种权利客体的交换，土地所用权仍属国家。

　　土地使用者赠与。指赠与人将土地使用权无偿转移给受赠人的行为，受赠人成为土地使用权的受让人。与出售一样，赠与的只是土地使用权，土地使用权仍归国家。

　　(八)房屋买卖

　　指房屋所有者将属于自己所有的房屋出售给购买者，购买者支付一定货币或者实物或者其他经济利益，从而取得房屋所用权的行为。

　　房屋是一种特殊商品，与一般买卖比较，有其自身特点：(1)进行买卖的房屋不能作空间转移，只能在权属上转移，即变更房屋的所有权。(2)房屋买卖合同必须经房屋所在地房地产行政主管部门批准，并办理所有权变更登记手续，买卖方才生效。(3)房屋所有权转让，其所附的土地使用权随之转让。

　　(九)房屋赠与

　　指房屋所有者将房屋无偿转让给他人所有的行为。将自己房屋移交给他人的人叫房屋赠与人，接受他人房屋的人叫受赠人。房屋赠与必须是产权无纠纷，赠与人和受赠人双方自愿。由于房屋属不动产，价值较大，故法律要求赠与房屋应有书面合同，并到房地产管理机关或农村基层政权机关办理登记过户手续，才能生效。如果是涉及到涉外行为，还需公证处的公证和外事部门认证，才能生效。

　　(十)房屋交换

　　指房屋住户、用户、所有人，为了生活工作方便，相互之间交换房屋的使用权或所有权的行为。具体分两种情况：(1)房屋使用权交换。经房屋所有人同意，使用者可以通过变更租赁合同，交换房屋使用权。(2)房屋所有权交换。交换双方应订立交换契约，办理房屋所有权变更登记手续。《条例》中所指的房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋所有权的行为。

　　(十一)农村集体土地承包经营权

　　指农村村民或村民组成的集体经济组织依照法律和合同的规定，取得对农村集体所有的土地、森林、山岭、草地、滩涂、水面的占有、使用和收益权利。农村集体土地承包经营权有四个特点：(1)权力的主体是农村村民或由村民组成的集体经济组织;(2)权利客体是农村集体所有的土地、森林、山岭、草地、滩涂和水面;(3)权利的内容是当承包人依照承包经营合同所确定项目从事农业生产时，对承包的土地、森林、山岭、草地、滩涂、水面享有占有、使用和取得收益的权利，并受法律保护;(4)承包经营权利人不能将所承包经营的土地等转包他人，除非作为土地所有者的农村集体经济组织重新划分承包土地。