我国《中华人民共和国房产税暂行条例》(以下简称《房产税暂行条例》)规定,房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人,征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区;计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入;税率分别为1.2%和12%。按照房产计税价值征税的,称为从价计征。《房产税暂行条例》规定,房产税依照房产原值一次减征10%~30%的余值计算缴纳。所谓房产原值是指纳税人按照会计制度规定,在账簿“固定资产”科目中记载的房屋造价,它包括与房屋不可分割的各种附属的配套设施。由此可知,合理地减少原值是减少房产税的关键。
1.有关附属设备的确定
税法对于附属设备的规定是含混不清的。如京财税字[1998]795号通知规定:“作为与房屋不可分割的各种附属设备如:中央空调、暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备,蒸汽、压缩空气、石油给水排水等管道和电力、电讯、电缆导线等各种管线,以及电梯、升降机、过道、晒台等,无论是否计入固定资产,都应作为应税房产原值,征收城市房地产税”。
而在房地产税中,财税地字[1987]第003号文《关于房地产税和车船使用税及各业务问题的解释与规定》第二条规定:“属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起,电灯网、照明线从进线盒算起”,这条规定是很含糊的,为纳税筹划提供了一个空间。
对于中央空调,我国房地产税规定,如中央空调设备已计算在房产原值之中,则房产原值应包括中央空调设备;如中央空调设备作单项固定资产入账,单独核算并提取折旧,则房地产原值不应包括中央空调设备。这说明,在建房时,完全可以将中央空调作为固定资产单独核算,不计入房地产原值中,从而减少房产税。
2.关于公共设施
企业兴建工厂时,往往除了筑建厂房、办公用房外,还包括厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等建筑物。对于这些公共设施,如果也算入房产原值的话,则企业将面临很重的房产税。其实,按我国税法规定,房产是指以房屋形态表现的财产;房屋是指有屋结构,可供人们在其中生产、工作、居住或储藏物资的场所,不包括独立于房屋之外的建筑物,如厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等。因此,企业应该把停车场、游泳池等都建成露天的,并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开,在会计账簿中单独记载,则这部分建筑物的造价不计入房产原值,不缴纳房产税。
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