(内容导读：最近中央政府多次强调要抑制投机性购房，也一直在准备开征房产税、遗产税等…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。)

　　世界上许多国家，都开征了物业税

　　物业税，对大多数中国人来说，这是一个相当陌生而又十分熟悉的名词。陌生的是，物业税是一个新税种，在中国从未开征过。熟悉的是，多年来，关于在中国也将开征物业税的消息不断，舆论一直给予高度关注、广泛传播。也由于开征物业税，将涉及到几乎全部家庭的利益问题，因此，公众也一直在关注、热议物业税。

　　什么叫物业税?目前比较一致性的解释如下：所谓物业税，从理论上说是一种财产税，又称为“不动产税”或“房地产税”，是针对国民的财产所征收的一种税收，主要是针对土地、房屋不动产保有环节征收的税种。物业税的征税对象主要是土地、房屋等不动产，国民、机构持有房屋、土地要交税，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。

　　目前，世界上许多国家都开征了物业税。尤其是，如美国、英国、德国等大多数成熟的市场经济国家，都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提，以财产的价值为计税依据。国际上开征物业税的通用做法是，将购房者购房时一次性支付的成本，转变为持有期以税收的形式逐年支付，并根据市场情况、政府意志针对不同的物业所处的出租、闲置等情况制订税率。只是，各国房地产保有税的名称不尽相同，如奥地利、波兰等国家称“不动产税”，德国、美国、智利等称“财产税”， 新西兰、英国、马来西亚等国家称“地方税”或“差饷”，在中国香港则直接称“物业税”。

　　在中国，迄今为止还从未开征过物业税。一直以来，房地产税收都集中在土地与房屋的交易环节。购房者的总支出中，包含土地出让金、营业税、印花税、增值税、房产税等。由于这些税费计算复杂，征收难度较大，不仅给税务机关的征管工作带来了麻烦，还不利于房地产市场持续健康发展，容易造成房价虚高，因此，近几年来，不断可看到即将开征物业税的消息。尤其是，由于开征物业税后，现行的土地、房地产交易环节的各种税费将随之整合直至取消，已经是怨声载道的高房价就可能降下来，因此，公众要求开征物业税以降低房价的呼声也日渐高涨。

　　只是，由于开征物业税将涉及到几乎所有家庭的利益，尤其对大量持有房屋、土地等财产的家庭或机构的影响很大，因此，欧美等国家盛行的、作为财产税税种之一的物业税，一直备受关注，也备受争议。

　　开征物业税将迫使房价租金下降，成打击投资投机炒房的利器

　　不少购房者认为，如果开征物业税，将之前在土地和房产交易过程中征收的繁多税费全部合并成一个税种，并每年对持有者征收，将有利于遏制房地产市场的炒买炒卖、多套持房、大面积囤地等行为。尤其是，如果开征物业税，不但开发商的土地成本大幅下调而可能使房价随之走低，而且可以挤出炒房屯房者、多套持房者手中已有的现房，投入市场，将增加房源供应，从而可能抑制房价的上涨。这样来看，如果开征物业税，将有利于利于房地产市场健康发展。

　　还有一种说法是，开征物业税的想法、目的，在诞生之初，本来正是为了打击高房价，抑制房价非正常地快速上涨。

　　一直以来，在中国房地产市场，购买、流转环节成本很高，而持有环节成本很少，催生了早买省钱、买后升值的消费心理和投资获利行为。在行业预期、市场心理和购买行为的作用下，房价很容易被节节推高。由于事实上房价被不断推高，而且预期上都看涨，就可能导致需求在短时间内非正常地集中释放，造成市场供求失衡，进一步导致大量资金进入到房地产消费、投资、开发领域，使房地产投资过热。于是，一直有人呼吁开征物业税，以调控过度的房地产投资行为，平抑房价。

　　从理论上说，开征物业税，拥有土地、房屋资产的风险，由一次性买入承担转变为长期承担，无疑将减少销售等阶段的成本，增加持有、使用、经营土地、房屋的成本及其可变风险，其最直接的结果便是降低房地产开发成本，导致房屋在开发商销售时的房价下降，而未来持有成本上升。由于未来房价预期下降、未来持有成本预期上升，就将对因担心房价继续上涨而提前释放的自住性需求，甚至贪大求阔追求大户型或以房地产财富为自豪的改善性自住需求，尤其为赢利而购房的投资(投机)性需求，形成一定的抑制作用。

　　从抑制部分自住需求的角度而言，支撑房价上涨的刚需根基将被动摇。由于开征物业税后房价预期下降，而且增大了购买后的持有、使用成本及其可能带来的相关风险，再转手出售的价格也将下降。因此，自住购房的消费需求将被部分抑制，能暂时不买则暂时不买。如果实在要买，就会是能买价低的则买价低的，能买面积小的则买面积小的。这样，就自住需求范畴而言，自住购房者所对应需求下的房价或将下降，至少难以上涨。

　　从抑制投资(投机)需求而言，支撑房价上涨的趋利根基也将被动摇。由于土地、房屋资产的持有、使用、经营等成本将大大提高，消费者期望房产升值、出租运营等所带来的收益预期将大打折扣，将大力抑制房地产投资(投机)性购买需求，打击购买套利、囤积炒卖、囤房待价而沽、出租赢利等行为，进而导致房价下降，或房价走势预期向下。由于房价预期将下降，而投资购房者尤其投机炒房者的投资(投机)行为将被重点“照顾”，投资的房地产资产需要额外缴税而可能尤为增加成本，房地产投资(投机)的收益将大幅缩水，最终将逼迫投资购房者尤其炒房者大为减少，甚至将会随之离场。那些已经购房者，也将被迫尽快出货，甚至降价出售。这样，物业税就可能成为倒逼房价下降的最有力的武器。可以说，开征物业税，投资(投机)购房、持房者，别墅等豪宅、多套物业持有者，囤地、囤房的开发商，本文作者陈真诚分析认为，将成为受打击最深的“重灾区”。

　　从抑制房屋沽价待租预期而言，支撑租金上涨的根基同样将被动摇。由于开征物业税后的房屋资产的持有、使用、经营等成本将大大提高，因此，虽然理论上存在出租者将税金转嫁给租房者承担的可能，但总成本过高可能会抑制租赁需求，在供应总量充足时导致供求过剩。

　　总的来说，如果开征物业税，不但可能因降低开发商的土地成本而降低房价，而且，由于抑制了需求，在降低成交量的同时，还能逼迫大量存房吐出上市交易，增加供给也会间接导致房价下降，因此，将会成为倒逼房价下降的最有力的武器，迫使房价下降、抑制房价非正常上涨。

　　曾经有人预测认为，开征物业税后，过高定价的楼盘的房价大约能下降40%以上甚至到50%左右，即便保守的说法也认为降幅至少是20%。

　　另一方面，本文作者陈真诚分析认为，房屋空置者，尤其可能被征以重税。中央政府一直在准备开征的房产税，其实也已经把目标瞄准了空置房屋。可以预期的是，只要开征了物业税，哪怕是开征了房产税或房屋空置税，持房者就会想方设法以趁早将待租房屋租出，防止出现空置情况。这样，自然会加大供应，改变供求双方的谈判地位，就可能导致租金下降。在这种情况下，房地产租赁的收益将大幅缩水，甚至那些高价购房者可能出现收不抵支(首付、按揭利息、房屋维护保养、经营税金等总支出之和)，持房者希望按购房成本设计的租金水平收租养房、按赢利计划设想的租金水平收租获利的计划，可能落空。这样，一些持房者就可能选择卖出，直至供求基本平衡、租金水平适当。

　　开征物业税将打击开发商囤地囤房捂盘炒作行为，迫使地价下降

　　土地出让金，是房地产成本中的重要组成部分。

　　对土地、房屋资产保有阶段征收的物业税开征后，将一次性征收、实际上由买房人最后承担的土地出让金支付等税费，转化为购买、持有后若干年内每年分开承担的动态成本，纳税金额随着土地、房屋资产的价值涨跌而增减。

　　开征物业税，将使房地产市场的成本模式，由目前的购买成本高、持有使用成本低，转变为购买成本低、持有使用成本高。

　　在现有的房地产开发模式下，只有支付了土地出让金之后，开发商才能获得开发土地的权利。为获得土地用于商品房开发，开发商需要一次性支付用于购买几十年土地使用权的土地出让金。在目前土地市场形势下，由于土地出让价格过高、总价过大，往往限制了不少开发商尤其中小开发商的拿地、开发的能力，降低了房地产供应预期。

　　开征物业税后，现有土地出让金的支付方式将被改革，过去一次性征收的各种税费，将被整合而在房产保有期内分批缴纳，开发商就不需要一次性支出高额的土地出让金，极大降低开发商的资金压力，改变土地储备和开发模式、流程，提高开发能力，增加商品房尤其小面积、低价格的普通商品房的供应量。由于供应量获得比较大的增加，供求关系获得改变，房价难以非正常地大幅度上涨，而是维持正常利润，难以获得暴利。

　　开征物业税后，房地产开发，不再能以一次性支付土地出让金作为商品房“成本法定价”的重要依据与理由。

　　另一方面，物业税将使得其囤房捂盘的成本加大，尤其可能对房屋空置者征以重税，将改变囤房囤地等待升值的预期，打击囤房捂盘、待价而售的行为，促使开发商减少囤房捂盘、待价而售的做法，甚至采取包括降价等在内的各种办法以加快销售，尤其是被迫降价以销售存量房。通过促进销售存量房、盘活闲置房，将增加市场供应，平衡市场供需关系。

　　尤其是，由于物业税是针对土地、房屋资产保有阶段征收的税种，一旦开征物业税，目前手中握有囤积多年土地的囤地者，可能被征以重税。这样的预期，不但将迫使囤地者尽快开发或卖出脱手，增加市场供应，而且将使得开发商慎重对待高价拿地，放弃购买目前价格过高的一手土地，重新选择购买二手土地。这样，将进一步增大二手土地的供应，改变市场供求关系。因此说，本文作者陈真诚分析认为，如果开征物业税，将迫使地价下降：不但将迫使目前被囤积的二手土地的地价下降，而且，在早期，已经再次升温至过热的一手土地市场形势可能发生逆转，地方政府准备推出的价格过高的土地价格，可能因物业税将开征的预期而下降。

　　物业税开征后，土地出让金等通过物业税纳入法律体系，地方政府不再能够自行改变或违反中央政府的税法，否则就构成违法犯罪。

　　政府下决心抑制投机性购房，很可能在2010年开征物业税

　　目前，经过几轮快速上涨之后，尤其今年因政策刺激而导致一片虚火之后，房价已经过高，而且可能继续被人为推高，已成为社会反应强烈、舆论广为诟病的重点问题，并可能进一步引发社会、经济问题。

　　从目前情势来看，要调控高房价，尤其要抑制投资性购房、打击投机炒房，从短期来看，除了政府行政因素外，真正能有效的手段，加息或是重要一招。而从长远着想，开征物业税，则是最有效的招数。

　　尤其是，当前的房地产市场正进入新一轮的博弈期，如果政府此时开征物业税，无疑将对房价上涨预期形成有效打击，对盛行的投资投机性购房起到有效的抑制效果。因此，适时开征物业税，将具有现实意义，具有必要性。尤其是，最近中央政府多次强调要抑制投机性购房，也一直在准备开征房产税、遗产税等，本文作者陈真诚分析认为，这些都客观上加大了可能性，加快了开征物业税的步伐。

　　11月28日，温总理在上海考察时明确指出要抑制投机性购房，12月9日，不但国家发展改革委员会主任张平也指出要抑制投机性购房。而且，在中央经济工作会议刚刚闭幕后两天内，也就是12月9日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议决定，个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。不难看出，目前，中央政府已经下定决心，并已经开始采取措施，打击房地产市场上盛行乃至猖獗的投资性购房、投机炒房行为。基于开征物业税是最能有效打击投机炒房的利器之一来看，随着中央政府对房地产展开新一轮调控，在2010年，很可能开征物业税。