发文单位：上海市房屋土地资源管理局

　　发布日期：2007-10-22

　　执行日期：2007-10-22

　　各区县房地局：

　　为了贯彻实施《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)和国务院修改后的《物业管理条例》(以下简称《条例》)，现就本市物业管理有关工作提出如下意见，请遵照执行。

　　一、关于业主大会表决事项时建筑面积和人数的确定

　　根据《物权法》第七十六条规定，业主共同决定事项时，业主“专有部分的面积”按所持房地产权证记载的建筑面积(不包括停车位建筑面积)计算;房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销(预)售合同确定的建筑面积(不包括停车位建筑面积)计算。其中，建设单位“专有部分的面积”为未销售的物业建筑面积，不包括以下物业的建筑面积：(1)依法归全体业主所有的物业;(2)停车库;(3)配电房;(4)垃圾房;(5)不能单独办理产证的其他物业。“建筑物总面积”为所有业主享有“专有部分的面积”的总和。

　　“业主人数”按房地产权证数确定，一个产权证计为一个业主人数。房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销(预)售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。

　　二、关于建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配

　　根据《物权法》第八十条的规定，在前期物业管理期间，建筑物及其附属设施的维修、更新、改造、养护费用分摊或者利用物业共有部分所获收益分配，按照《上海市住宅物业管理规定》第二十五条、第三十四条的规定执行。

　　业主大会成立后，可以通过管理规约等方式对建筑物及其附属设施的维修、更新、改造、养护费用分摊或者利用物业共有部分所获收益分配进行约定。没有约定或者约定不明的，按照《上海市住宅物业管理规定》第二十五条、第三十四条的规定执行。

　　三、关于业主大会议事规则、管理规约的制定和修订

　　《物权法》施行前制定的《业主大会议事规则》、《业主公约》、《业主临时公约》的部分条款与《物权法》相关规定相抵触的，在2007年10月1日之后，应按照《物权法》的规定执行;业委会应当对原《业主大会议事规则》、《业主公约》进行修订，并在下一次业主大会会议召开时，提交业主大会表决。

　　四、相关工作要求

　　区县房地产管理部门要加强《物权法》和《条例》的宣传，做好贯彻实施过程中的衔接工作;要加强对业主大会、业主委员会的指导和监督，增强业主自律意识，完善民主协商机制，帮助其依法履行职责，维护广大业主的合法权益;要对物业服务企业加强监督管理，推进物业管理市场有序竞争，促进物业服务企业不断提高服务水平;要倾听群众意见，认真解决群众反映的热点、难点问题，切实把《物权法》、《条例》的各项规定落到实处。

　　物业服务企业要进一步增强服务意识，提高服务水平，积极配合政府部门做好小区综合管理工作;要加强物业服务的分类管理，积极推进管理与作业分离的服务模式，不断提高物业服务满意度，提升行业的社会声誉。

　　业主大会、业主委员会要在区县房地产管理部门、街道办事处和居民委员会的指导下，建立会议制度、业主接待制度、印章使用制度、档案管理制度;完善业主大会、业主委员会、业主小组议事决策规则，不断规范业主自我管理行为;广大业主要根据《物权法》的规定，依法行使权利、承担义务，不断健全业主自我管理、自我约束的机制。

　　五、施行日期

　　本通知自发文之日起施行。

　　上海市房屋土地资源管理局

　　二○○七年十月二十二日

　　上海市房屋土地资源管理局