3、农民主导，农业产业化模式。这种方式主要产生于距离城镇较远的农村，受城市化和工业化的辐射较小，最佳方式就是农民通过土地承包经营权的流转，促使农业规模化经营和产业化经营，由此获取更多的土地收益，使农民在改善原有居住条件的过程中置换房屋，自愿逐步集中居住。这种模式的关键就在于在转包、出租、入股等土地流转模式中是否因地制宜地采取了有效的模式，促使农村长效增收，有能力解决镇保。如果长期固守一种模式而收效甚微，农民的收入渠道有限，社会保障没有，那强制推动农民集中居住的宅基地置换就非常困难，也容易滋生矛盾。

　　因此，要推动上海远郊的宅基地新一轮置换，应当采取“市场主导，农民主体，政府监管”的模式。根据农村的市场化程度、地区发展定位、就业和经济发展水平，以及农民自身的开化程度，在条件成熟的农村采取有所侧重的宅基地置换模式。坚决摒弃政府主导强制推动、农民被动集中居住的宅基地置换。

　　(二)宅基地置换的推广条件

　　上海远郊通过宅基地置换引导农民集中居住，不能片面地把扩大城市建设用地规模作为主要目的，要坚持“大稳定、小调整”原则，要遵循农业的自然规律和农村经济社会发展的规律，在条件成熟的地方通过集中居住提高农民的生活质量，需要积极引导、稳步推进。

　　1、前提条件——农民自愿。宅基地置换的前提是一定要在农民自觉自愿的前提下进行，在农村居民布局调整中一定要尊重和维护农民的权益。基地置换的过程应该是农民参与城市化、分享城市化成果的过程，要最大程度地使农民变被动接受为主动参与，保障农民在城市化过程中的权益。

　　2、经济条件——市场主导。推动农民宅基地置换，其中一个非常重要的条件就是市场经济的充分发展，对现有的农村社会经济发展和管理方式产生了需要完善和调整的需求;工业化、城市化发展的程度对土地需求的增长，要求对现有的土地管理和使用方式进行改革和完善;农民能在非农行业充分就业或者农民增收渠道扩大，自愿改善居住条件，对原有住房进行修缮的愿望强烈。这是生产力与生产关系、经济基础与上层建筑基本规律运作的结果，也是推动沪郊宅基地新一轮置换必须首要考虑的条件，政府引导推动置换时，选择经济相对比较发达、工业化程度比较高的村进行置换，获取经验后再行推广。

　　3、政治条件——法律政策完善。即建立健全相关法律法规，完善政策制度。(1)制定农村宅基地使用权流转的法律制度，赋予农民宅基地完整的物权，发放统一的有法律效力的宅基地使用权证，以法律形式允许农村房屋自由上市交易，宅基地使用权随之自由流转。(2)必须设立农村宅基地强制登记制度，转让时要办理过户登记。明确宅基地使用权流转后有关征地补偿制度，只给受让方房屋补偿费，不再支付土地安置补偿费。(3)为严格控制宅基地使用权盲目流转，防止突击流转，需要建立出让方再次申请宅基地时的限制制度。(4)赋予农村房屋抵押权，宅基地也连带抵押，活跃农村金融市场。(5)地方政府在决策时要充分考虑民意，按照新农村建设的要求进行科学规划和决策实施，同时要保持既定政策的连贯性和持续性。对此，政府承担着重要的监管保护责任。

　　4、社会条件——镇保到位。沪郊某区宅基地置换的试点工程面临以下政策困境：农民土地被征收以后换取镇保，解决失地农民的后顾之忧，但宅基地置换的农民还拥有土地，承包地通过流转后能获取固定的流转费，不能享受镇保。这与上海其他区县试点村“解决了置换农民的社会保障问题”形成鲜明对比，尚未解决镇保的置换农民不能接受，由此不断上访集访。因此，宅基地置换的新一轮推广应当特别注重社会保障的到位，政府在制定政策时应当向农民倾斜，采取适当方式解决置换农民的镇保问题。首先，与征地补偿换取镇保不同，宅基地置换后农民的土地虽能流转，但目前流转方式有限，流转费相对过少和单一，不能承受由于庭院经济消灭、生活开支增加带来的负担，应当建立生活补偿机制，作为宅基地置换补偿的一部分，保证农民集中居住后生活质量有提高。其次，上海郊区应当创新尝试土地承包经营权流转的新模式，使置换农民能获取最大收益，在此基础上通过个人缴纳和政府贴补解决镇保，最终达到宅基地置换流转的最佳效果。

　　5、后发条件——科学发展。(1)确权，对农民而言，农村宅基地置换的一个很有吸引力的条件就是拥有置换房屋的完整产权，农民对自己的财产能自由处置，能依法获取财产性收入。因此，沪郊宅基地置换试点工程中的房屋产权问题需要进一步确认和明朗。(2)创新。关于结余后的土地产权归属和处置方式需要明确，除“征地模式”的宅基地置换，产权由集体所有转为国有外，其他模式都必须明确节余后的土地仍归农民集体所有，可以委托区土地储备中心统一经营，但收益应有集体农民共享;而对节余土地的处置方式也可根据置换模式有所创新。