手握37亿剩余资产 人分歧成最大绊脚石

　　在将威斯汀酒店和天誉大厦两大“现金奶牛”忍痛转让用以偿债后,天誉置业近日面临债权人提出清盘呈请。香港高等法院等目前已委任安永企业财务服务有限公司廖耀强及阎正为作为公司临时清盘人。

　　尽管当事各方对天誉置业眼下处境守口如瓶,但本报记者了解到,这个在广州曾以开发豪宅和商业地产著称的公司目前手中剩下三个项目。这些项目资产状况如何?能否帮助天誉置业绝处逢生安然度过“清盘门”?天誉置业为何会造成今天这样债台高筑的局面?对此,本报记者对天誉置业现有资产、进行了进一步调查。

　　按照天誉置业此前公告披露,该公司将以11亿元的价格把手中持有的天誉威斯汀酒店及天誉大厦转让给海航酒店。

　　据悉,广州天誉威斯汀酒店及天誉大厦项目位于天河区,其中酒店面积达6.5万平方米,内设448间豪华客房及套房,一间迄今为广州市最大面积超过3300平方米的水疗中心;一间7200平方米名店林立的购物商场及一个提供420个车位的地下停车场。与酒店相连的办公大楼占地约4万平方米。根据戴德梁行估值,上述物业市值在24亿元左右。有消息称,威斯汀酒店和天誉大厦的总投资成本就高达15.9亿人民币,估值24亿、最少市值也在20亿元的物业,11亿元的售价连成本都抵不回。

　　对此,记者翻查天誉置业2009年中公告获悉,该公司至2009年6月30日,银行抵押贷款约14亿多港元,主要是广州天誉威斯汀酒店及天誉大厦、天誉花园二期以及贵阳项目在建工程及土地的产权抵押给商业银行,以取得贷款用于营运资金及建筑成本。

　　根据天誉置业副主席刘日东11月3日在特别股东大会上的说法,天誉置业负债高达41.86亿港币,该公司通过出售广州酒店等物业后,债务将由41.84亿港元减少至16.8亿港元。这意味着上述物业的出售价格除了11亿元人民币后,还将抵偿14亿港元银行贷款,总售价大约在25亿港元左右。

　　手中仍有三个较优质项目

　　如果酒店及天誉大厦项目转让顺利,那么天誉置业暂时的负债将降低至16.8亿港元。这主要包括2007年发行的2亿美元可转债和与雷曼签订的2.2亿港元过桥贷款。资深房地产专家韩世同认为,对于地产商来说,16亿左右的负债并不算太高。何况,天誉置业手中余下三个项目尚算优质项目。根据总建筑面积和单价市值的保守估算,洲头咀项目15.3亿港元;贵阳项目12亿港元;天河项目10亿港元,合计37.3亿港元。

　　其中引发天誉置业债务骨牌效应的洲头咀项目是天誉置业打算倾力开发的高端商住项目。2006年,该公司以4亿多港币收购了该项目51%的股权,后又将股权提高到72%,投入资金总计约7亿港元。原本还想收购余下的28%的股权,后因未能如期启动项目要提前偿债而不得不放弃这部分收购。根据天誉置业公告披露,该公司管理层正办理审批涉及将土地使用权证从原使用者过户至项目公司的相关手续。由于监管部门出现不可预见的人士变动,造成不必要的延误,以致影响开发进度。

　　韩世同表示,按目前的房价,该地段属于一线江景高档楼盘,目前售价应该可以达到2万元/平米以上,如果公开出让其楼面地价也应该可以到达8000元-10000元/平米。也就是说,这个项目即使不开发,而是将土地出让天誉也可以获得16亿-20亿人民币以上的回款;如果能尽快进入开发和销售,获利还会更大。

　　由天誉持有55%的贵阳项目,是包括总建筑面积约48万平方米的高级住宅公寓及社区设备。目前项目第一期发展有9.1万平方米,已于09年第二季度开始预售,预期将于2010年交付使用。截至上半年,该项目已按平均售价4000元人民币预售5 .4万平方米,占推出总面积的60%。另外,天誉置业手中还有一个是此前未获股东大会通过出售的天河地块项目。

　　韩世同认为,贵阳项目如果按平均4500元/平米测算,该项目开发销售完可以回笼资金20多亿人民币,天誉55%的权益应享有12亿元收入。不过这还要看项目开发和销售的进度以及市场的变化情况。而天河项目其地段与珠江新城相当,珠江新城近期拍卖的商业用地要13000元/平方米。如果天誉置业通过转让筹措偿债资金,可通过挂牌出让方式,可能还比较容易达到预期的售价。

　　根据中期报告显示,天誉置业目前资产负债率为70%。“住宅地产是滚动发展,地产商自有资金比率达到30%或以下,都还是可以通过贷款滚动发展。”韩世同说,如果天誉置业洲头咀、贵阳项目不追求100%控股,天誉置业不是被迫低价抛售这些项目的股权,偿还到期债务应该是没有问题的,关键要看其如何处理眼前的财务危机。

　　债权人能否取得共识成关键

　　“本来房地产项目都是负债来开发经营的,如果银行全面逼债和收紧贷款恐怕没有几个开发商不会面临清盘的可能。因此,天誉置业的股东应尽快统一认识,采取积极应对的措施和办法,争取政府、银行和债权人的支持,加快物业处理和项目开发进度,寻求合作开发和股权转让,以缓解资金不足和债务过重的压力。”

　　韩世同表示,如果处理不好,陷入“墙倒众人推”的被动局面,也有可能会导致“阴沟翻船”的后果。据记者了解,天誉置业目前债权人意见分散,因此达成共识需要一定时间。

　　不过,截至发稿时间,天誉置业大股东对于临时清盘仍未表明其最新态度。而临时清盘人所处公司安永企业财务服务有限公司有关项目负责人,也未对记者的问题给予回复。

　　“按照流程,天誉置业应该被临时清盘人托管,目前正在进行查账,核对资产情况,调 查 有 没 有 资 产 转 移 等 问题。”香港何方律师事务所广州办事处主任肖硕彬向记者表示,接下来,临时清盘人会召集债权人开会,协商债务处理办法,分析资产如何处置,甚至进行重组。但这些都要视乎双方的态度,如果债权人始终不能达成协议或者资不抵债,企业就将被拖累到面临破产的危险。

　　天誉置业余下项目估值一览

　　洲头咀项目:

　　建筑面积 21.25万平方米

　　持股72%

　　市值15.3亿元

　　天河项目:

　　总建面积 10万-11万平方米

　　持股100%

　　市值10亿元

　　贵阳项目:

　　总的建筑面积 48万-50万平方米

　　持股55%

　　市值12亿元

　　财技高手缘何债台高筑

　　曾被誉为财技高手的天誉置业,落得债台高筑的处境,资深房地产专家韩世同认为,主要受累于战线太长、过度持有商业物业和金融海啸的影响。

　　当时由于政策限制,天誉置业通过发债、银行贷款等融资形式,其融资手段并不高明。天誉早期以住宅起家,并不具有开发、拥有长期商业物业的能力。但它却坚持收购威斯汀酒店及天誉大厦100%股权,而这部分物业只租不售,需要10-20年才能收回投资回报,而短期融资不适合长期持有物业,因此负债压力太大。与此同时,天誉置业还执意收购天河项目和洲头咀项目余下股份,这使债务进一步增加。

　　天誉置业发债融资虽然简单易行,但却增大了债务负担。这是国内许多企业都遇到的问题,而且不少企业在当中吃过闷亏。如果当初考虑房地产信托Reits、或增资扩股、或合作开发等方式融资,或许资金的压力就不会像现在这么大。