上诉人（原审原告）郭某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人禹某某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
上诉人（原审被告）李某甲，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人崔南方，孟州市148法律服务所法律工作者。
原审第三人李某乙，男，1977年元月7日生，汉族，住（略）。
上诉人郭某因与上诉人李某甲、原审第三人李某乙所有权确认纠纷一案，原审原告郭某于2007年5月22日向孟州市人民法院提起诉讼，请求：1、确认孟州市X路西侧协作办家属楼大门北侧楼下第一间门面房系原告所有，被告及第三人将房屋退还给原告；2、被告应立即支付2006年该房屋的租金4500元。孟州市人民法院于2007年8月2日作出（2007）孟民初字第X号民事判决。宣判后，郭某不服原判向本院提出上诉，本院于2007年11月2日作出（2007）孟民初字第X号民事判决，发回重审。孟州市人民法院重审后，于2008年9月10日作出（2007）孟民初字第818—X号民事判决，宣判后，郭某与李某甲均不服原判，于2008年10月8日向本院提出上诉。本院于2008年11月3日受理后，依法组成合议庭，于2009年2月18日公开开庭审理了本案，上诉人郭某及其委托代理人禹某某，被上诉人李某甲及其委托代理人崔南方到庭参加诉讼。原审第三人李某乙经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院查明：原告原系孟州市协作办工作人员。1997年底，原告购买了孟州市协作办在城内会昌路西侧孟州市协作办家属楼下一间门面房（孟州市协作办大门北侧第一间），并办理了房产证书。2001年9月，原告郭某将该房卖给了被告，并将房产证、契税证交给了原告，之后一直由被告管理，对外出租。原告称其因外出作生意而将房子委托被告出租并交付租金，证据不足。第三人李某乙从2007年3月1日租用该房，租期一年，2008年3月1日到期后第三人又继续租用该房，租期一年，租金6000元。另查明，被告2006年将该门面房租给崔建华使用，租金4500元。以上即为本案事实。
原审法院认为：原告主张争议的门面房是其外出作生意时委托被告管理、对外出租并收取租金后交给原告、但没有提供证据证实，且被告否认，原告以此主张房屋是其所有，证据不足，本院不予支持。原告委托被告出租房屋，是否需要契税证而其他证人证言又证明原告未外出经商，长达几年的时间里被告一直以自己的名义进行管理，还证明原告将房屋卖给了被告，证据可以相互印证，与原告提供的证据相比较而言，被告证据更具有可信性，具有证据优势。据此，本院认定原告将购买的孟州市协作办大门北侧第一间门面房卖给了被告，并将房产证、契税证交给了被告，被告已将房屋租给了第三人使用。按物权法的原理，房屋买卖的交易行为是原因行为，办理房屋过户登记的物权行为是结果行为。办理了产权证书的房屋仍然属于可交易的物，因而对于交易双方而言，证书不能当然反映是否存在交易关系和交易结果。但是就房屋而言，即便是存在买卖关系，只要未办理过户登记手续，购买者仍不能取得物权。就本案而言，虽然双方当事人之间存在买卖合同关系，且合同有效并部分履行，但因为未办理登记，房屋登记管理部门记载的房屋所有权人仍然是原告，因而原告要求确认房屋归原告所有的主张本院予以支持。基于同样的道理，原告享有物权，当然享有占有权，因而其主张返还房屋的请求也是合理的。但是所有权是可以分离的，即物权中占有权、使用权、收益权、处分权可以相互分离，物权分离并不以登记为生效条件，被告基于双方的意思而占有房屋并取得租金，行为合法，该与第三人签订的房屋租赁合同也是合法行为，均应受法律保护。因而原告要求被告给付租金的请求，本院不予支持。争议的房屋虽然应予返还，但因为依据合同法的规定，租赁合同关系存续期间，租赁合同不受买卖关系的影响，因而争议的房屋客观上无法返还，原告只能在租赁期满后主张被告和第三人返还房屋，因而对于原告的该项请求，只能限制行使。依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条、第六十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：1、原被告争议的位于孟州市X路西侧原孟州市协作办家属楼大门北侧楼下第一间门面房系原告郭某所有。2、限被告李某甲和第三人李某乙于2009年3月1日将争议的一间门面房返还给原告。3、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费150元，原告承担100元，被告承担50元，邮寄费120元，原被告各承担60元。
郭某不服原判，向本院提出上诉，称：原审认定事实不清，请求撤销原判，改判被上诉人支付租金至交付房屋，并有权随时收回房屋。主要理由是：1、一审认定双方存在买卖关系，在本案中没有任何事实根据。商品房买卖在日常惯例和交易规定都要签定买卖房屋合同，如果是当时清结是要办理过户手续的，被上诉人李某甲经商多年这一点是非常清楚的。（在另一案中，别人借他钱还让打条，如果是购买付款肯定是打条的）。在本案上诉人既没有收过其款，也没有讲过要卖给他，因外出上诉人将房证交给他是让其帮忙对外出租，这是租赁房屋规定的，在前期还能将租金交给上诉人，后因为与我兄弟有纠纷就想占有上诉人的房屋，租金也不交给上诉人。2、一审判决部分不当，请求予以改判。一审判决房屋归上诉人所有，但判决2009年3月交付，并判决驳回上诉人要求被上诉人及第三人支付租金的请求是错误的。房屋的所有权是上诉人的，上诉人理应享有其受益所得，被上诉人将房租给第三人，其所收房租及第三人未付房租理应归上诉人所有，一审判决驳回完全是不当的，并且上诉人有权随时收回房屋等。
李某甲答辩称：上诉人诉称与答辩人不存在买卖关系，而只是一种委托代理的合同关系，没有事实依据。同样，其提出的返还房屋及第三人所支付租金的要求，亦无事实和法律依据。
李某甲亦不服原判，向本院提出上诉，称：原审程序违法，判决错误，请求二审撤销原判，依法改判。主要理由是：1、一审法院审理此案程序违法，导致判决显失公正。焦作市中级人民法院撤销了[2007]孟民初字第X号民事判决，将该案发回孟州市人民法院重审。2008年7月23日，一审开庭审理此案时，上诉人提起反诉，并向法庭递交了书面反诉状，诉请法院判令被上诉人继续履行房屋买卖合同，到房屋管理部门办理房屋过户手续。进行房屋买卖登记，但一审法院不让上诉人反诉，而让上诉人等到该案结束后，另案起诉。上诉人认为，根据法律规定，法院应当准许上诉人反诉，合并审理此案，才更利于查清本案事实，作出公正判决。由于一审法院程序违法，导致判决结果显失公正，给上诉人及第三人带来了不必要的损失，并且给上诉人增加了诉累。2、一审法院判令上诉人于2009年3月1日将争议的一间门面房返还给被上诉人，既不符合情理，又于法无据。一审法院已审理查明并认定了被上诉人已于2001年9月将该房屋卖给了上诉人，并将房屋及房产证、契税证交付给上诉人。七年来，上诉人一直占有、管理该房屋。于此同时，上诉人年年催促被上诉人到房屋管理部门办理房产过户手续。既然双方是房屋买卖合同关系，上诉人的合同义务已履行，被上诉人已将该屋交付给了上诉人，上诉人理所当然享有对该房占有的权利和使用的权利。那么一审法院就不应当让上诉人返还给被上诉人。
郭某未提供答辩状，当庭口头辩称：房屋买卖没有订立书面协议，没有到房屋登记部门确定产权。一审程序并不违法，应驳回李某甲的上诉请求。
本院归纳并经双方当事人认同的本案争议焦点是：1、双方争议的门面房应否返还；2、郭某要求的2006年以后的房屋租金应否予以支持。
针对第一个争议焦点，郭某认为，房屋登记的产权人是郭某，李某甲是帮助郭某对外出租房屋，其应退还，双方不存在买卖关系，从确定产权之日起郭某并无出售房屋的意思表示，只是委托李某甲进行管理，李某甲占用郭某的房屋应当返还。
对该焦点，李某甲认为，争议房屋产权登记人是郭某，但近几年来一直由李某甲管理、使用，郭某称是委托李某甲管理，但没有书面协议。郭某一直在家居住，为何不委托自己的亲戚而委托李某甲。郭某称李某甲没有房款收到条，是因李某甲交款给郭某时有证人在场，争议的房屋由李某甲占有、使用，双方系合同关系，没有办理过户手续使合同未履行完毕，李某甲不应将房屋返还给郭某。
对该焦点，双方均未提供新的证据。
对第二个争议焦点，郭某认为，2006年将争议房屋租赁给李某甲使用，租金一共x元，一审中双方无争议，郭某是房屋的产权人，李某甲应返还租金，第三人李某乙的租期未到，其房租应交给郭某，原审判决于2009年3月1日将门面房交给郭某不当，这期间的损失也应由李某甲承担。
对该焦点，李某甲认为，双方不存在委托代理关系，其不应给郭某支付租金。郭某已将房屋卖给李某甲，2006年以后的收益应归李某甲，房屋也应归李某甲所有。
双方对该焦点仍未提供新的证据。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实相同。
本院认为，2001年9月，郭某将购买的位于孟州市X路西侧孟州市协作办家属楼下一间门面房卖给了李某甲，并将房产证、契税证交给了李某甲，之后该门面房一直由李某甲管理、对外出租。在房屋买卖过程中，由于郭某与李某甲系表兄弟，故郭某未给李某甲出具购房款收据，双方亦未到房屋管理机关办理登记过户手续。但对该房屋买卖是否有效，本院认为，本案房屋买卖系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，应当认定该房屋买卖合同有效。同时，李某甲持有该房屋的有效证件，并对该房屋实施了管理，对外出租，且自2001年以来，郭某未对该房屋主张权力，此足以证明李某甲实际取得了该房屋所有权和收益权。原审以物权法之未办理过户登记手续的相关规定，否定双方房屋买卖效力，因本案发生于2001年9月，而物权法于2007年10月1日起施行，按照法不溯及既往的原则，原审判令李某甲返还该争议房屋不当，本院对此予以纠正。对郭某诉讼提出的返还房屋之主张，本院予以驳回，对其上诉提出的李某甲应支付其2006年的房屋租金x元之主张，因该房屋的所有权属李某甲，故本院对该主张不予支持。原审认定事实清楚，但适用法律错误，判决不当，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销孟州市人民法院（2007）孟民初字第818—X号民事判决，
二、驳回郭某一、二审诉讼请求。
一审诉讼费150元，邮寄费120元，共计270元，由郭某承担；二审诉讼费150元，法律专递邮费90元，共计240元，由郭某承担（二审诉讼费暂由李某甲垫付135元，待执行时一并结清）。
本判决为终审判决。
审判长李某成
审判员刘成功
审判员雷前华
二○○九年六月二十四日
书记员焦丽君
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