最高法院民事判決九十某年度臺上字第二五五九號
上訴人甲○○
訴訟代理人郭世昌律師
被上訴人林忠周即忠一汽車材料行
號3樓
訴訟代理人陳德峰律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十某年六
月二十某日臺灣高等法院第二審判決（九十某年度上字第一一五號），提
起上訴，本院判決如下：
主文
原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。
理由
本件上訴人主張：伊於民國九十某年八月二十某日與被上訴人簽訂不動產
買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以新臺幣（下同）四百萬元向被上訴
人買受門牌號碼臺北縣三重市○○路○段一○一號一、二樓未經保存登記
之房屋（下稱系爭房屋），被上訴人並將該屋稅籍號碼由被上訴人之女林
可訢變更為伊之名義，以代房屋之交付。系爭買賣契約第二條第四款約定
九十某年一月二十某日為交屋日，同日將系爭房屋一樓部分出租予被上訴
人經營汽車材料行，每月租金十某萬元。被上訴人自九十某年一月起即未
給付租金，經伊於九十某年九月初以存證信函催告被上訴人於七日內給付
積欠之二十某月租金，逾期未給付即終止租約。被上訴人於同年月十某日
收受存證信函後，仍拒不給付，租約已合法終止，爰依租賃契約及民法第
九百六十某條規定為請求等情，求為命被上訴人遷出、返還系爭房屋一樓
，並給付自九十某年一月一日起至九十某年十某三十某日止（扣除已付租
金之九十某年九月、十某部分，共二十某月）按月以十某元計算之租金二
百萬元，及加計自起訴狀繕本送達翌日即九十某年十某一日起算之法定遲
延利息，與自九十某年十某月一日起至返還房屋日止，按月給付十某萬元
租金之判決【第一審判命被上訴人應遷出、返還該屋，及給付一百八十某
萬元（即自九十某年一月一日起至九十某年九月二十某止按月以十某元計
算之租金）暨加計自九十某年十某月十某日起算之法定遲延利息，駁回上
訴人其餘請求，上訴人就其敗訴部分未聲明不服】。
被上訴人則以：伊向上訴人之父賴竹旺借款三百三十某元，因系爭房
屋未辦保存登記，無法設定抵押權，而填具空白之不動產買賣契約書（除
用印部分外，其餘內容為空白）交由王孟昌代書保管，以供擔保借款債權
之用，並無就系爭房屋為買賣之意；伊未收受四百萬元買賣價金，且無附
以三個月為期限之買回約定；兩造間亦無租賃關係存在，伊按月給付之十
三萬元係供清償借款之利息，而非給付之租金等語，資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人勝訴部分之判決廢棄，改判駁回上訴人之訴
，無非以：被上訴人不爭執系爭買賣契約上賣方之簽名為真正，僅抗辯其
簽名時除收款部分已載明外，其餘有關買賣標的不動產標示部分及其他手
寫部分均係空白云云，然為上訴人所否認，被上訴人自應就此有利於己之
事實負舉證責任。依證人王孟昌之證言，足見系爭買賣契約於簽立時已填
載買賣標的、價金等。雖被上訴人另簽訂空白契約書，但非本件系爭買賣
契約，尚無被上訴人所稱系爭買賣契約於上訴人簽訂時除收款紀錄外其餘
手寫部分均為空白之情形，是被上訴人抗辯自不足採。按債務人為擔保其
債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範
圍內，取得擔保物所有權之信託的讓與擔保，而約定債務清償期間者，雖
不能認其為無效，但擔保物所有權之移轉，既僅以擔保債務清償為目的，
即不能祇以債務人逾期未曾清償所負債務，債權人即可取得擔保物之所有
權，仍應履行變賣擔保物或協議估價，債權人就其價金受償或承受之程序
，庶免其迴避民法第八百七十某條第二項禁止之規定。債務人以所負之債
額作為房屋賣價，與債權人訂立買賣契約，倘不移轉占有，只約明於一定
之期限內備價回贖者，其契約雖名為買賣，實係就原有債務設定抵押權，
而以回贖期間為其清償之期間。縱屆期未回贖，亦不生所有權移轉之效力
。據證人王孟昌於第一審證稱：「（提示系爭買賣契約書）有，這是我幫
他們弄的，當初他們來我事務所是說要借款，但是因為這件沒有所有權，
所以沒有辦法辦理抵押權設定，後來他們說要以買賣方式辦理，我查出房
屋是登記在被告（即被上訴人）林忠周女兒名下，後來才以買賣方式簽立
本件不動產買賣契約書，當初他們有說三個月內被告林忠周可以以原價買
回，後來之後如何我就不知道了。稅籍辦到原告（即上訴人）名下，是我
幫他們辦的。」等語，足見被上訴人原提供系爭房屋作為借款擔保之用，
僅因系爭房屋為未能辦理所有權登記之建物，而以買賣方式辦理。兩造就
被上訴人向上訴人之父賴竹旺借款一事，並不爭執，上訴人復自陳被上訴
人於簽署買賣契約時，將原借款項轉換為買賣價金。又依上訴人所提被上
訴人出具之協議書第三條記載被上訴人欲買回系爭房屋一樓時需經上訴人
本人同意，及證人王孟昌證稱雙方簽訂系爭買賣契約時，另約定被上訴人
得於三個月內以原價買回，即兩造均有系爭房屋事後由被上訴人再行買回
之意思，而無由上訴人因系爭買賣契約之簽訂而永久取得所有權。證人陳
一男到庭證稱：「（問：是否認識林忠周）本來不認識，是九十某年九
月、十某賴竹旺叫我去找林忠周，說林忠周欠他一筆錢，叫我去收月息十
三萬元，當時我不知道他欠多少錢，我去拿錢收時賴先生與林忠周有通電
話，我是收了二次，是單純利息，本金多少及利率多少我不清楚。」、「
【問：請求提示（付款簽收簿）證人看是否是證人簽收】九月五日我有
簽名，十某十某我沒有簽名，但是這二次我都是跟綽號阿清就是潘祈昌去
收錢。」等語，並有被上訴人支付該二次款項之付款簽收簿可憑。上訴人
不爭執被上訴人自九十某年一月二十某日起至九十某年十某月止均按月給
付十某萬元，足徵兩造於簽訂系爭買賣契約後，被上訴人仍按月支付向賴
竹旺借款之利息，而非系爭房屋一樓之租金。兩造因被上訴人向上訴人之
父賴竹旺借款，由被上訴人提供系爭房屋為該借款之擔保，而簽訂以借款
充作價金之系爭買賣契約，約定被上訴人得行使買回權，事後被上訴人除
繼續使用系爭房屋迄今外，復連續按月支付原借款利息達一年，顯然系爭
買賣契約係為擔保借款所為之信託讓與擔保契約，雖被上訴人屆期未能行
使買回權，或對賴竹旺清償債務，在債權人賴竹旺未履行變賣擔保物或協
議估價，以該價金受償或承受之程序前，並不因系爭買賣契約之簽訂而發
生系爭房屋所有權移轉之效力。被上訴人抗辯系爭買賣契約係為擔保其向
賴竹旺之借款而簽訂，並未移轉系爭房屋所有權予上訴人等語，尚屬可採
。系爭房屋既不生移轉所有權予上訴人之效力，自亦無上訴人事後因與被
上訴人成立租賃契約而取得系爭房屋之間接占有。系爭買賣契約上縱記載
已收取買賣價金完畢，惟與實情不合，上訴人依民法第九百六十某條請求
被上訴人返還房屋，要屬無據。又依系爭買賣契約，系爭房屋至遲應自九
十某年一月二十某日交付上訴人，惟自斯時起迄被上訴人於九十某年十某
三十某日簽立協議書止，均未見上訴人提出有關此期間系爭房屋之租賃契
約，觀諸協議書記載：「茲因林忠周先生向甲○○小姐租用三重市○○路
○段一○一號一樓作為忠一汽車材料行，特定以下幾點如后：一此房子不
可轉租。…」等語，雖有「租用」二字，惟並未提及租賃契約最重要之租
金，以系爭房屋租金每月高達十某萬元觀之，兩造除於租賃之始未簽訂租
賃契約外，於出租後近二年時亦未於相關書面提及租賃期間及租金，要與
一般常情有違，則兩造間是否就系爭房屋有租約之約定，要屬可疑。況依
證人陳一男證述及付款簽收簿所載，被上訴人先後於九十某年九月五日、
九十某年十某十某分別交付之十某萬元者均係借款利息，實無隨後於九十
三年十某三十某日即將原給付之利息變更為系爭房屋租金（誤為利息）之
理，益徵兩造就系爭房屋尚無簽訂租約之合意，上訴人主張兩造間成立租
賃契約，尚不足採，則上訴人本於租賃契約及民法第九百六十某條規定，
請求被上訴人自遷讓返還房屋，及給付租金一百八十某萬元暨加計法定遲
延利息，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
查系爭房屋係未辦保存登記之建物，不能辦理所有權之移轉，為原審
確定之事實，系爭房屋既不能為所有權之移轉，自無從以其所有權之移轉
為借款之擔保，乃原審竟認系爭買賣契約係為擔保借款所為，且所有權已
經移轉之信託讓與擔保契約（見原判決第六頁倒數第十某、十某、第五
頁第二行以下），殊屬費解，原審基此所為系爭房屋不因簽訂系爭買賣契
約而發生所有權移轉效力之認定，進而為上訴人不利之判決，自難昭折服
。又租賃契約係當事人約定一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金
而成立，租賃契約之成立並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。原審
認系爭房屋既不生移轉所有權予上訴人之效力，上訴人自無因與被上訴人
成立租賃契約而取得間接占有（見原判決第六頁倒數第五行以下），適用
法規亦有違誤。再者，租賃契約係諾成契約，不以訂立書面為必要，原審
以未見上訴人提出租約，且未於相關書面提及租賃期間及租金，與常情有
違等由，為上訴人不利之判斷，認定兩造無簽訂租約之合意，自欠允洽。
上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十某條第一項
、第四百七十某條第二項，判決如主文。
中華民國九十某年十某月十某日
最高法院民事第二庭
審判長法官吳正一
法官劉福聲
法官阮富枝
法官陳國禎
法官黃義豐
本件正本證明與原本無異
書記官
中華民國九十某年十某月二十某日
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