原告陈××，男。
委托代理人赵×，男。
被告朱××，男。
委托代理人赵建民，上海张继萍律师事务所律师。
原告陈××与被告朱××房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员葛琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈××的委托代理人赵剑，被告朱××及其委托代理人赵建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈××诉称，原、被告于2009年8月22日签订《房屋租赁合同》，被告将其承租的本市X路X号甲的房屋转租给原告，月租金4,500元，租赁期限自2009年9月2日至2012年9月1日，并约定房屋转让费3万元，被告承诺其与房东租期届满后可继续租赁。合同签订后，原告向被告支付转让费2万元并对房屋装修花费23,269元。但由于被告未能与房东续签租赁合同，2010年3月2日，原告被迫搬离系争房屋。原告租赁系争房屋用于经营餐饮，其购买的设备、桌椅，对房屋的装修等投资巨大。故起诉要求：1、被告返还原告转让费2万元；2、被告赔偿原告部分装修费20,037元；3、被告赔偿原告购买物品搬迁损失1万元。
被告朱××辩称，自己曾与部队签订《军队房地产租赁合同》租赁系争房屋，租赁期限自2007年2月至2010年1月底，转租给原告时就告知了转租的情况和转租期限。合同中约定的转让费为3万元，但是由于能否续签合同存在风险，所以只收取了原告2万元。被告从2007年承租系争房屋起即用于经营餐饮，又于2008年3月重新装修，故原告经营所用装修、设备、餐具、桌椅等都是被告留下的，已包含在转让费中，原告仅进行了简单粉刷装饰，认可原告该装饰装修花费4,500元。原告于2010年3月2日搬离，被告将押金4,500元和2月份租金4,500元退还，就此解决双方纠纷，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年2月，被告朱××作为玉龙快餐店的委托代理人与中国人民解放军海军上海房地产管理处签订《军队房地产租赁合同》，租赁期限自2007年2月1日至2010年1月31日。2009年8月22日，原告陈××与被告朱××签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将上海市X路X号甲的房屋转租给原告经营使用，租赁期限自2009年9月2日至2012年9月1日，月租金4,500元，押金4,500元，如在租赁期内发生产权人他项权利人变动或其它影响乙方（原告）租赁权的情况，甲方（被告）应保证能继续遵守本合同，如乙方权益因此遭受损害，甲方应负责赔偿，合同备注补充约定：此店转让费为3万元，乙方先行支付2万元，余1万元在甲方签署到房屋的续签合同后支付，如甲方未续签合同，甲方无权要求乙方支付剩余的一万元转让费；甲方如续签到合同把房屋转租给他人或自己来继续经营，要求乙方搬迁，应赔偿乙方已付转让费的2倍及相关搬迁费用的损失。合同签订后，原告支付转让费2万元，在系争房屋经营餐饮，并按约支付租金至2010年3月2日。由于《军队房地产租赁合同》期限届满，出租方要求收回房屋，原告于2010年3月2日搬离系争房屋。2010年3月7日，原告陈××出具收条：因九○二厂收回房屋，今收到朱××退还房屋押金4,500元，另返回2010年2月租金4,500元，2月份所发生的水电费由陈××承担，陈××在租赁期内产生的经济往来由陈××承担。原告对于其装修、搬迁等损失向被告催讨未果，遂起诉来院要求判如所请。
上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、发票、销货清单、领款单，被告提供的《军队房地产租赁合同》、收条及当事人的陈述等为证，经质证，本院予以确认。
本院认为，被告系依据《军队房地产租赁合同》将房屋出租给原告，原租赁合同明确约定不得转租，且原、被告之间约定的租赁期限超出原租赁合同期限，但原告在签订《房屋租赁合同》之初即明知房屋系转租，并知晓其与被告的合同超出原租赁合同期限，故双方均应承担合同履行中不能续租等风险，对于合同终止产生的损失也应按各自的过错承担相应责任。原告自2009年9月2日至2010年3月2日期间使用房屋，应承担该期间的租金及部分转让费，双方对于合同期三年的转让费约定为3万元，本院酌定原告承担实际使用房屋期间的转让费5,000元，被告应将剩余转让费退还原告。被告于2010年3月7日将押金及一个月租金退还原告，但双方并未对合同终止的补偿事项达成合意，现原告就此起诉，故被告已退还的2010年2月租金4,500元应自返还费用中扣除。原告称其对房屋装修花费2万余元，但未提供充分依据，被告同意赔偿其中的4,500元，于法不悖，本院予以准许。对于搬迁损失，原告未提供依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起10日内，被告朱××返还原告陈××转让费10,500元；
二、自本判决生效之日起10日内，被告支付原告装修补偿款4,500元；
三、对于原告的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1,050.92元，减半收取525.46元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员葛琳
书记员尤佳
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