原告（反诉被告）上海彩虹乐园摄影有限责任公司。
法定代表人蔡某某，经理。
本诉的委托代理人张建生，上海市李国机律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海丰洛企业管理有限公司。
法定代表人陈某，职务总经理。
委托代理人程诤，上海市郑传本律师事务所律师。
原告上海彩虹乐园摄影有限责任公司（以下简称彩虹公司）与被告上海丰洛企业管理有限公司（以下简称丰洛公司）房屋租赁合同纠纷，被告丰洛公司反诉原告彩虹公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告彩虹公司的法定代表人蔡某某、委托代理人张建生律师、被告（反诉原告）丰洛公司的委托代理人程诤律师、反诉被告彩虹公司的法定代表人蔡某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彩虹公司诉称：彩虹公司经过考察，考虑到丰洛公司所出租的本市X路X号X号门商务用房X室紧邻地铁八号线虹口体育场出入口及体育场X号门，人流量很大，利于经营，2009年5月彩虹公司与丰洛公司签订了租赁本市X路X号X号门商务用房X室用于彩虹公司经营的租赁合同。合同约定，2009年5月15日至6月30日为免租装修期，租赁期限为2009年7月1日至2015年6月30日，合同押金6万元，初期月租金3万元。合同并约定，在租赁期限内，租赁房屋需要维修的由丰洛公司负责维修并承担维修费用。
合同签订后，彩虹公司即支付押金6万元，并对租赁房屋进行装修，筹备开业事宜。2009年6月23日，彩虹公司依约向丰洛公司支付七月份租金3万元，准备开业。同月26日，地铁八号线虹口体育场站出入口及体育场X号门处突然被围栏封闭，致使大量人流无法从此处进入体育场，彩虹公司经营门面门可罗雀，无法实现经营目的。彩虹公司紧急向丰洛公司反映，要求丰洛公司尽快拆除围栏。丰洛公司称出入口系临时封闭，很快即会开放。但是此后非但出入口没有开放，经营中又发生租赁房屋漏水、渗水问题，不但严重影响彩虹公司的正常经营，还存在安全隐患。期间彩虹公司多次向丰洛公司反映，但两个问题均未得到解决。为此，彩虹公司于2009年8月10日再次致函丰洛公司，要求丰洛公司在8月17日之前解决相关问题，否则彩虹公司只能被迫终止合同。但是丰洛公司到期仍未开放出入口并对租赁房屋进行修复，彩虹公司只能通知丰洛公司解除合同，并于2009年8月26日将房屋钥匙交还丰洛公司，故合同解除的责任在于丰洛公司。丰洛公司应当退还彩虹公司所支付的押金，并赔偿彩虹公司因此所遭受的装修等损失，减收彩虹公司支付的七、八两个月的租金，由于双方协商不成，故起诉来院，要求丰洛公司退还彩虹公司押金6万元及租金6万元，并要求赔偿彩虹公司损失64,938元。
被告丰洛公司辩称：本案诉争房屋不仅毗邻地铁X号线出入口，也紧邻X号线出入口，人流量很大，X号线出入口封闭并不会影响彩虹公司的正常经营，而且X号线出入口的封闭也是暂时的，彩虹公司8月10日向丰洛公司提出后，丰洛公司也立刻向虹口体育场方面长远集团提出进行协调，出入口在8月18日重新开放，到目前一直开放着。关于渗漏水问题，两次渗漏水一次是彩虹公司楼上的谭火锅漏水，经过丰洛公司和长远集团协调达成一致，由彩虹公司自行修理，长远集团进行赔偿。另外一次是因为台风引起渗漏水，长远集团也及时进行了修理。因此彩虹公司所述的只是彩虹公司为单方解除合同找理由。丰洛公司是2009年8月26日收到彩虹公司交付的钥匙的，现同意双方的租赁合同于2009年8月26日解除，按照公平原则可以返还已经收取的5天的租金。由于彩虹公司在没有任何正当理由的情况下单方解除合同，所以彩虹公司的行为构成违约，因此不同意彩虹公司的诉讼请求。同时根据合同第八条第一项和第三项，由于彩虹公司无故解除合同构成违约，故其应当支付丰洛公司违约金6万元。
反诉原告丰洛公司诉称：2009年5月14日，彩虹公司就租赁系争房屋事宜与丰洛公司签订《商业用房租赁合同》，合同约定：租赁期为2009年7月1日至2015年6月30日，前两年年租金为36万元合同期内任何一方单方面提出解约均构成违约，违约方应当向对方支付违约金6万元。
合同签订后，丰洛公司即依约将系争房屋交付给彩虹公司。彩虹公司对系争房屋进行装修后即开始正常营业，但至2009年8月18日，彩虹公司却单方面以书面形式通知丰洛公司解除合同，并于2009年8月26日撤出系争房屋，彩虹公司撤离现场时尚欠2009年8月的电费907.36元、7月至8月的水费60.80元、7月至8月的有线电视费40元。由于彩虹公司在装修、使用系争房屋期间造成房屋数处损坏，经原施工单位勘验，修缮费用需2,237.95元。现丰洛公司提起反诉，要求彩虹公司支付解除合同违约金6万元，要求彩虹公司支付丰洛公司电费907.36元，水费60.80元，有线电视费40元，以及房屋修缮费用2,237.95元，并要求彩虹公司立即办理工商、税务迁移、变更手续。
原告彩虹公司对反诉辩称：由于丰洛公司违约，故不同意支付违约金；丰洛公司不能证明彩虹公司对房屋造成了损坏，而且评估报告的依据不对。故不同意支付房屋修缮费用；但是同意支付丰洛公司电费907.36元，水费60.80元，有线电视费40元；另外由于彩虹公司在以公司名义进行诉讼，所以判决生效后彩虹公司就办理注销手续。
经审理查明，上海市X路X号权利人为上海市虹口足球场。上海市虹口足球场将上海市X路X号X号门商务用房X室房屋租赁给丰洛公司，并同意丰洛公司将系争房屋出租给彩虹公司，租期6年。
2009年5月14日，彩虹公司的法定代表人蔡某某与丰洛公司签订《商用房租赁合同》，合同约定：丰洛公司将上海市X路X号X号门商务用房X室出租给彩虹公司；租赁期限为2009年7月1日至2015年6月30日，共计6年度；丰洛公司应于2009年5月15日将系争房屋交付给彩虹公司装修使用；彩虹公司免租装修期为2009年5月15日至2009年6月30日；自2009年7月1日至2011年6月30日期间，年度租金为36万元；彩虹公司应当在每月23日之前支付下月房租；彩虹公司应在签署本合同时，支付给丰洛公司承租系争房屋的押金6万元整；在租赁期间，彩虹公司除承担租金外，还应承担因系争房屋经营所发生的水、电、通信等费用；若彩虹公司未能按期支付上述费用的，丰洛公司有权在押金中先行抵扣，并通知彩虹公司在抵扣发生后5个工作日内将押金补足；租赁期限届满后或双方友好协商解除租赁关系后，在彩虹公司结清系争房屋内全部费用并注销在系争场地的营业执照后的5个工作日内，丰洛公司应当无息全额退还给彩虹公司押金，但是，如果彩虹公司没有能够结清上述费用的，丰洛公司有权在押金中先行抵扣后，将剩余余额无息退还彩虹公司；在租赁期限内，如果系争房屋结构需要维修的，应当由丰洛公司负责维修并承担维修费用；彩虹公司应按期支付租金；在二次装修时，不得破坏房屋的结构，若在彩虹公司二次装修时，需要对该建筑物进行局部改造的，必须将改造方案提前书面提供给丰洛公司，经丰洛公司同意后，方可施工改造，否则，发生后果概由彩虹公司承担；任何一方在本合同生效后单方面提出解约，均构成违约，应当按照本条承担违约责任；任何一方需要提前解除租约的，应当提前两个月以书面形式通知对方，尽量避免对方的经济损失；在租赁期限内，如果任何一方不履行本合同项下的义务，导致本合同无法履行下去的，违约方应当按照本条承担违约责任；双方约定，违约方应当承担违约责任，违约方应当向对方支付违约金，违约金数量为6万元。合同签订后，彩虹公司向丰洛公司支付了6万元押金，并支付2009年7月1日至8月31日止的租金6万元。彩虹公司在对系争房屋进行装修后实际使用系争房屋。嗣后，彩虹公司以房屋渗漏水及X号线出入口封闭为由，与丰洛公司进行交涉，并于2009年8月18日向丰洛公司发出《关于终止双方签订<商业用房租赁合同>的通知》，言明，于2009年8月18日终止合同，要求丰洛公司退还押金、租金，并赔偿装修费用及广告费用。当日丰洛公司收到了该通知。2009年8月25日，丰洛公司回函，称彩虹公司要求终止合同，表示尊重，但对彩虹公司擅自终止合同的行为，其需要承担相应的后果。2009年8月26日彩虹公司迁出系争房屋，将钥匙交还丰洛公司。彩虹公司在双方协商未果的情况下起诉来院。
在审理过程中，经彩虹公司申请，本院依法委托上海沪港建设咨询有限公司对系争房屋的装修残值进行了司法审价，结论为：1、无争议工程造价，系争房屋的装修当时投入金额为37,339元，残值为32,983元；2、有争议工程造价，台阶工程的投入费用为2,934.80元,残值为2,592元；3、铝塑板损坏修复工程，造价为389元。
上述事实，经庭审质证，由原、被告双方当事人的陈某、彩虹公司与丰洛公司签订的《商用房租赁合同》、押金收据及租金发票、照片、函、情况说明、水电费及有线电视单据等证据佐证，本院依法予以确认。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。彩虹公司与丰洛公司签订的《商用房租赁合同》是彩虹公司与丰洛公司双方真实意思的表示，双方均应按约履行。在合同的履行过程中，彩虹公司于2009年8月18日向丰洛公司发出了终止合同的通知，丰洛公司也于当日收到了该通知，故双方签订的《商用房租赁合同》于当日解除。因此彩虹公司在2009年8月26日前实际使用了系争房屋，理应支付相应的租金及房屋使用费，但丰洛公司应将2009年8月27日至8月31日已经收取的租金退还彩虹公司。对于丰洛公司收取的押金，根据双方合同的约定，理应在扣除彩虹公司同意支付的水费、电费及有线电视费后，返还彩虹公司。对于彩虹公司提出的出入口封闭及渗漏水的问题，根据产权人上海市虹口足球场及上海长远集团的说明及陈某，可以看出丰洛公司已经采取了积极的态度，在与彩虹公司及上海市虹口足球场沟通协商、查看现场后，上海市虹口足球场打开了封闭的出入口，也就房屋的漏水问题与彩虹公司进行协商，采取了一定的措施，因此彩虹公司在未能与丰洛公司就合同解除问题协商一致的情况下，单方面向丰洛公司发出解除通知，并迁出了系争房屋的行为，已经构成了违约，应当根据合同规定向丰洛公司支付违约金。在双方解除合同后，彩虹公司理应对被其损坏的房屋部分进行赔偿，并办理工商、税务的迁移变更手续。对于房屋内的装修残值的赔偿问题，本院根据审价报告已经确定的数额，并结合彩虹公司与丰洛公司各自履约情况，以及考虑到丰洛公司在收回房屋后对其仍有使用价值等因素，对赔偿数额酌情作出处理。对于有争议的台阶问题，由于根据审价报告记载，台阶虽现在不存在，但彩虹公司提供的照片上可以看出彩虹公司实施过此工程，故此造价一并计入装修残值。彩虹公司在迁出系争房屋时，对系争房屋内的塑铝板造成了损害，故其应对丰洛公司进行赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）款、第九十六条第（一）款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告上海彩虹乐园摄影有限责任公司与被告上海丰洛企业管理有限公司于2009年5月14日签订的《商用房租赁合同》于2009年8月18日解除；
二、自本判决生效之日起15日内，被告上海丰洛企业管理有限公司返还原告上海彩虹乐园摄影有限责任公司租金4,838.71元；
三、自本判决生效之日起15日内，被告上海丰洛企业管理有限公司返还原告上海彩虹乐园摄影有限责任公司押金58,991.84元（已扣除电费907.36元、水费60.80元、有线电视费40元）；
四、自本判决生效之日起15日内，被告上海丰洛企业管理有限公司支付原告上海彩虹乐园摄影有限责任公司装修残值损失14,230元；
五、自本判决生效之日起15日内，原告上海彩虹乐园摄影有限责任公司支付被告上海丰洛企业管理有限公司违约金6万元；
六、自本判决生效之日起15日内，原告上海彩虹乐园摄影有限责任公司赔偿被告上海丰洛企业管理有限公司塑铝板修复费389元；
七、自本判决生效之日起10个工作日内，原告上海彩虹乐园摄影有限责任公司应办理相关的工商、税务等迁移、变更手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3,998.76元，反诉受理费690.58元，评估费2,000元，共计6,689.34元，由原告上海彩虹乐园摄影有限责任公司负担4,013.60元，被告上海丰洛企业管理有限公司公司负担2,675.74元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员黄某姣
代理审判员朱琼
书记员魏嘉
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