上诉人（原审被告）代某某，男，X年X月X日生，汉族，昆明市人，在昆明黑鲨汽车服务有限公司工作，住（略）。
委托代某人李某甲，男，X年X月X日生，汉族，云南省绥江县人，无固定职业，住（略）。特别授权代某。
上诉人（原审第三人）昆明黑鲨汽车服务有限公司。
住所地：昆明市X路X号建华诚成大厦停车场。
法定代某人吴某某，系该公司经理。
委托代某人李某甲，男，X年X月X日生，汉族，云南省绥江县人，无固定职业，住（略）。特别授权代某。
被上诉人（原审原告）李某乙，女，X年X月X日生，汉族，昆明市人，个体工商户，住（略）。
委托代某人杨某某，男，X年X月X日生，汉族，昆明市人，官渡区劳协退休干部，住（略）。特别授权代某。
上诉人代某某、昆明黑鲨汽车服务有限公司因与被上诉人李某乙租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2006）盘法民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年2月25日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告李某乙诉称：原、被告双方签订了房屋租赁合同，约定将其具有使用权的（略）大院进门右边一幢二楼一底办公房和广告牌租赁给被告代某某使用，租期自2004年1月1日起至2009年12月31日止。合同约定：在租赁期间，如遇国家建设需要该场地，双方都必须服从大局的需要，租赁合同即终止，租金按实际租赁期计算，损失由被告自己承担。2005年5月，昆明市规划局盘龙分局将该地规划为医疗卫生用地。2005年8月，该地经批准转让给云南妇女儿童医院使用。原告便通知被告及使用者第三人终止协议，腾出房屋以便交付给云南妇女儿童医院。但多次与被告及第三人协商未果，只好诉讼于法院。（2005）盘法民二初字第X号民事判决书判决被告和第三人将该房腾交给原告。判决后，被告和第三人不服判决，上诉于昆明市中级人民法院，二审维持了原判。但被告与第三人一直使用该房屋至2006年4月27日，才在原告申请强制执行的情况下将该房屋交还原告。被告的租金只付到2005年8月，根据双方合同的约定，租金按实际使用期计算，被告尚欠原告8个月的租金未付。现诉至法院请求判令被告和第三人支付所欠租金人民币x.36元，并承担本案诉讼费。
原审被告代某某辩称：被告所租的房屋的租金已经付清，被告早已经搬出（略）大院进门右边一幢二楼一底办公房，并不存在拖欠租金的事实；且依据（2005）盘法民二初字第X号民事判决书已经确定该土地被云南妇女儿童医院征用，该土地已经归属于云南妇女儿童医院，原告已经不是该土地上的权利主体，无权再向被告收取租金，所以原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法庭予以驳回。
原审第三人昆明黑鲨汽车服务有限公司述称：第三人的诉讼主体不适格，其使用的土地是从被告处转租的，租金已经付清，且第三人并非原告与被告签订的合同的相对人，不存在拖欠原告租金的事实。同时，原告作为权利主体并不适格，既然该土地已经被云南妇女儿童医院征用，权利主体就应该是云南妇女儿童医院，而不是原告；而且对于该地，原告已经取得了相应的补偿，所以原告把昆明黑鲨汽车服务有限公司列为第三人参加诉讼无事实和法律依据，请求法庭予以驳回。
原审法院经审理确认以下法律事实：2004年1月1日，原、被告双方经协商签订了租赁合同，合同约定原告将其具有使用权的（略）大院进大门右边一幢二楼一底办公楼及楼顶广告牌租赁给被告使用，租期为五年，自2004年1月1日起至2009年12月31日止。每年租金x元，租金按实际租期计算，损失由被告自己承担。合同签订后，被告将该场地交由第三人共同使用，被告及第三人均向原告支付租金至2005年8月25日。2005年5月27日，昆明市规划局盘龙分局将该地规划为医疗卫生用地，转让给了云南妇女儿童医院，云南妇女儿童医院与原告达成了补偿协议并对原告进行了补偿。该土地被征用后，原告多次与被告协商腾房，但被告拒不搬出，后原告诉至法院要求解决。（2005）盘法民二初字第X号民事判决书判决被告和第三人将该房腾交给原告。判决后，被告和第三人不服判决，上诉于昆明市中级人民法院，2006年3月16日经昆明市中级人民法院昆民二终字第X号民事判决书维持了原判。随后，原告向法院申请强制执行。2006年4月27日，被告及第三人办理了执行终结的手续，交付了执行案款。现原告认为被告尚欠8个月的租金未付，为维护其合法权益，诉至法院要求解决。
根据上述事实，原审法院认为：本案中，原、被告及第三人自愿建立了租赁关系，且按合同约定履行了各自义务。在租赁期间因国家征用该场地，致使合同无法继续履行，经法院判决确认终止了当事人双方的租赁合同，并要求被告及第三人腾出该场地。期间被告及第三人均未按合同约定支付相应的租金，且经二审判决后，被告及第三人也未及时腾出该场地，直到经法院执行后，当事人双方才履行了腾房义务。因此，被告及第三人理应按合同履行支付租金义务，原告的主张合理合法，予以支持。关于被告认为原告不是适格的主体，无权主张租金的理由，原、被告之间建立的租赁关系，由于租赁物被征用，所有权发生转移，但期间该租赁物的使用权人仍系原告，既然被告在规定的期限内不能交付租赁物，就应按合同约定支付租金。至于所有权人是否是租金的获益者，系原告与所有权人之间的关系，与被告无关。故被告这一抗辩理由不符合法律相关规定，该理由不能成立，不予支持。综上，原告的请求于法有据，应予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定判决：被告与第三人于本判决生效之日起十日内一次性将从2005年8月26日至2006年4月27日止所欠租金人民币x.36元支付给原告。
上诉人代某某、昆明黑鲨汽车服务有限公司均不服一审判决，向本院提起上诉。
上诉人代某某上诉称：被上诉人起算租金的期间，土地使用权已发生变更，被上诉人主体资格不适格；另外上诉人已依约搬出房屋，不存在继续使用的事实。请求二审撤销原判，依法改判。
上诉人昆明黑鲨汽车服务有限公司上诉称：公司已向代某某付清租金，双方无任何债权债务关系，被上诉人起诉黑鲨公司错误，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人李某乙答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
对于一审认定的事实，两上诉人认为2005年12月31日已经腾出房屋，没有拒不搬出的事实；认为被上诉人没有向法院申请强制执行。
对此，被上诉人重申一审出示的证据：生效判决书及发还案款的通知书，证明上诉人的异议不成立。被上诉人的抗辩有效，上诉人主张的事实二审不予认定。
故二审认定的法律事实与一审认定一致，本案依法予以确认。
综合诉辩双方的主张，本案的争议焦点为：被上诉人是否有权主张2005年8月26日至2006年4月27日期间的房屋、场地使用费
本院认为：根据生效判决书确认的事实，被上诉人在与官渡区X镇X村股份合作社于2005年8月25日签订《终止协议》之日，被上诉人已丧失争议场地、房屋的使用权，此后征地方取得了诉争土地的国有土地使用权。被上诉人依合同取得的权利因合同终止而丧失，故被上诉人无权向房屋、场地的实际使用人主张使用费。一审判决上诉人向被上诉人支付使用费错误，二审予以更正；上诉人主张被上诉人主体不适格的理由成立，二审予以支持。上诉人昆明黑鲨汽车服务有限公司的上诉理由与其无异议的两上诉人共同使用、均向被上诉人交纳租金的合租事实相悖，二审予以驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项、第一百零八条、第一百四十条第一款第三项、第一百零七条之规定，裁定如下：
一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2006）盘法民二初字第X号民事判决；
二、驳回李某乙的起诉。
一、二审案件受理费人民币100元，由被上诉人李某乙承担。
本裁定为终审裁定。
审判长李某智
审判员吕强
代某审判员张颖
二○○七年三月十六日
书记员樊寿康
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