上诉人（原审被告）关某甲，女，X年X月X日出生，汉族，安徽省无为县人，昆明市百货公司退休职工，住（略），身份证编号：x。
委托代理人史某某，男，X年X月X日出生，汉族，山西省侯马市人，在云南仲法法律服务所工作，住（略），身份证编号：x，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）田某，男，X年X月X日出生，汉族，云南省保山市人，在云南省第五建筑工程公司工作，住（略），身份证编号：x。
委托代理人李戚扬，云南瑞祥律师事务所律师，特别授权代理。
原审第三人关某乙，女，X年X月X日出生，汉族安徽省无为县人，在云南师大附小工作，住（略），身份证编号x。
委托代理人史某某，男，X年X月X日出生，汉族，山西省侯马市人，在云南仲法法律服务所工作，住（略），身份证编号：x，特别授权代理。
原审第三人钱某，女，X年X月X日出生，汉族，云南省楚雄市人，在云南植物研究所工作，住（略），身份证编号：x。
上诉人关某甲因与被上诉人田某、原审第三人关某乙、原审第三人钱某租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2007）五法民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年4月4日受理此案后，依法组成合议庭审理了本案，并依法报经本院院长批准同意，延长了本案审理期限，现已审理终结。
一审判决确认：2003年6月3日原告与被告签订《房屋租赁合同书》，约定原告将本案讼争房昆明高新技术产业开发区X路X号南疆花园X幢X单元X－X号商铺及住房壹套（不含租给杨丽萍的小铺面）出租给被告从事合法经营活动使用，租期从2003年6月3日至2013年6月3日止；房屋租金：半年一次付清，按每月650元，共计3900元；一年一次付清，按每月620元收取，共计7440元；杨丽萍租用的小铺面，租用期满（2006年11月31日止），或中途退租，原告不得擅自转租他人，须由被告按每月250元租用的条件第一承租；单方面中止合同，或因违约导致合同中止，视违约方中途单方面中止合同，单方面中止合同须支付给对方未履行合同总额的5%的违约金；在被告租用期内，若因被告有特殊情况，须转租、转让给第三方，被告须提前告知原告，本合同继续履行。2005年4月15日第三人关某乙即被告的姐姐与第三人钱某签订《租房协议》，约定关某乙将本案讼争房租给钱某，租期为2005年4月15日至2007年4月14日。被告支付原告至2007年6月2日的租金（年租金7440元）。第三人钱某支付第三人关某乙租金至2007年4月14日。迄今本案讼争房由第三人钱某使用。原告田某向一审法院提起诉讼，请求法院：1、判令解除原告与被告于2003年6月3日订立的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告违约金2604元（7440元/年×8年×5%）;3、判令被告承担本案的诉讼费和原告实现权利的经济损失即律师委托费1000元。
根据上述确认的事实，一审判决认为：双方合同约定被告有特殊情况，须转租、转让给第三方，被告须提前告知原告，本合同继续履行。而被告通过第三人关某乙将本案讼争房转租给第三人钱某，未履行提前告知原告的合同义务致使合同不能继续履行即解除合同的条件成就，故一审法院对原告解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，原告丧失收取被告租金的依据，鉴于被告支付原告至2007年6月2日租金的事实，一审法院认为原告应退还被告自合同解除之日至2007年6月2日的租金，以日租金20.38元（7440元÷365天）计。关某原告主张的违约金，合同约定的违约金条款为单方面中止合同，单方面中止合同方须支付给对方未履行合同总额的5%的违约金，该“中”止不是“终”止，故本案不适用该条款，故一审法院对原告的该请求不予支持。至于原告主张的其为实现权利的经济损失即律师代理费1000元，未举证证明，应承担举证不能的不利后果，故一审法院对原告的该诉讼请求亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告田某与被告关某甲于2003年6月3日签订的《房屋租赁合同书》，由原告田某于本判决生效后立即退还被告关某甲自上述合同解除之日（本判决生效之日）至2007年6月2日的租金（以日租金20.38元计）；二、驳回原告田某的其他诉讼请求。
宣判后，关某甲不服上述判决，向本院提起上诉称：上诉人向法庭提交了房租支付凭证、录音光盘，有证人姜跃坤出庭作证，上述证据证实上诉人已将转租房屋的事提前告知了被上诉人田某，并且被上诉人田某是同意的，但其在诉状上竟称其于2006年才知道上诉人将房屋转租，显然是在欺骗法庭。因此一审判决支持被上诉人田某的诉讼请求显然是错误的。既然被上诉人田某于2006年5月才知道上诉人转租的情况，而且不同意，那被上诉人田某为什么到2006年6月还收上诉人的租金。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院：1、撤销一审判决，驳回被上诉人田某的诉讼请求；2、由被上诉人田某承担一、二审诉讼费用。
被上诉人田某答辩称：1、上诉人一审中申请证人证实的事实不正确，我方没有认可，上诉人提供的电话录音是伪造的，证据之间不能推断。2、知道不知道转租的时间与本案无关，即便是我方在2006年5月知道转租，我方也是不同意的，我方还为此与第三人钱某发生过冲突，上诉人称我方收取2006年6月租金是为了保护自己的权利，而不是同意上诉人的转租行为。综上，请求二审法院维持一审判决。
第三人关某乙述称：1、被上诉人田某本来就住在铺面附近，进出都可以看得到铺面；2、被上诉人田某知道我方将房屋转租给第三人钱某后，去找过第三人钱某，并要收回房屋。第三人钱某电话告诉了我方，我方打电话给被上诉人田某后，得知被上诉人田某的目的就是想增加房租，我方当时的意见是要到下一年才可以谈租金，被上诉人田某要求我方以汇款的方式支付租金，我方已履行了支付义务。我方回昆后，第三人钱某打电话要求与我方签订三年合同，否则其将与被上诉人田某签订合同，我方没有同意。综上，我方的观点与上诉人关某甲的相同。
第三人钱某述称：1、我方与关某甲签订合同，但是收租金的是关某乙，我方曾要求与房东见面，但关某甲、关某乙认为没有必要。2、我方的按摩店于2005年5月开张，被上诉人田某是2006年4月找到我方，上诉人一审中的电话录音中的4月应当指的是2006年4月。3、2006年，因我方要办理相关某续，需要房产证，所以我方通过物管找到了被上诉人田某，就与被上诉人田某发生了冲突，当时我方要求第三人关某乙协助，但是其一直没有答复，而被上诉人田某称他根本不知道转租的事情。4、我方付了4月份——6月份的租金，下一步租金考虑支付给被上诉人田某，但因为上诉人关某甲上诉，我方不清楚该把租金付给谁。
综合诉辩双方当事人的主张，本案争议的问题是：上诉人关某甲在转租时是否提前告知了被上诉人田某，双方于2003年6月3日签订的《房屋租赁合同书》是否应予解除。
二审经审理确认的事实与一审判决确认的事实相一致，本院依法予以确认。另外，在二审审理过程中，从双方当事人的陈述看，上诉人关某甲并无充分证据证实其已提前告知了被上诉人田某，但被上诉人田某于2006年5月得知铺面已被上诉人关某甲转租的事情后，于同年6月收取了第三人关某乙通过汇款的形式交纳的租金（2006年6月3日至2007年6月3日的租金）。后，被上诉人田某又向第三人钱某收取了1万元租金，为此，被上诉人田某与第三人钱某发生了纠纷，第三人钱某报警，经派出所民警解决，被上诉人田某将该笔1万元租金退还给了第三人钱某。案外人杨丽萍租用被上诉人田某的铺面到期后，被上诉人田某并未按约将该到期铺面租给上诉人关某甲使用。另外，被上诉人田某在二审中认可，上诉人关某甲及第三人关某乙均向其支付过租金；被上诉人田某还认可：关某乙与第三人钱某的转租行为，实际是上诉人关某甲的转租行为。上述事实本院依法予以确认。
本院认为：上诉人关某甲与被上诉人田某于2003年6月3日签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示一致的结果，不违反我国有关某律法规和社会公共利益，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应全面、善意地履行合同义务。本案系被上诉人田某以上诉人关某甲在未告知其的情况下通过第三人钱某转租房屋，属于违约转租为由，行使合同解除权而引发的纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。经审查，上诉人关某甲与被上诉人田某约定：在关某甲租用期内，若因关某甲有特殊情况，须转租、转让给第三方，关某甲须提前告知田某，本合同继续履行。因此，上诉人关某甲可以根据双方的合同约定，将租赁物转租给第三人钱某。关某被上诉人田某行使合同解除权的主张能否的问题。根据双方合同第十二条约定：上诉人关某甲转租铺面须提前告知被上诉人田某；由此可以看出，上诉人关某甲转租铺面时要履行的义务是要提前告知被上诉人田某，根据本案所查证事实，上诉人关某甲并未在转租前提前告知被上诉人田某。但从双方合同的约定内容上看，双方只约定了上诉人关某甲的告知义务，并未在合同中约定如果上诉人关某甲不履行提前告知义务，被上诉人田某即可行使合同的解除权。再次，根据本案查证事实，被上诉人田某通过第三人钱某了解到铺面已被转租后，又收取了上诉人关某甲交纳的2006年6月至2007年6月的租金，其行为实际是对双方租赁关某继续得以维系的认可。因此，从上述分析内容看，被上诉人田某要求解除双方合同的主张，无相应的事实依据及法律依据，本院依法予以驳回。综上所述，上诉人关某甲要求驳回被上诉人田某的诉讼请求上诉主张成立，本院依法予以支持。一审判决解除双方的合同适用法律有误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项及第一百零七条之规定，判决如下：
一、撤销昆明市五华区人民法院（2007）五法民二初字第X号民事判决；
二、驳回被上诉人田某的诉讼请求。
一、二审案件受理费人民币228元，由被上诉人田某负担。
本判决为终审判决。
审判长杨章亮
审判员陶磊
审判员余锋
二ＯＯ七年七月二十七日
书记员吴帅
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