原告上海顺基投资管理有限公司。
法定代表人吴某某，董事长。
委托代理人李镔，上海市理诚律师事务所律师。×
委托代理人杨维一，上海市理诚律师事务所律师。
被告徐×初。
委托代理人徐×宝（系徐×初之弟）。
原告上海顺基投资管理有限公司（以下简称顺基公司）与被告徐×初房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告顺基公司的委托代理人李镔、杨维一、被告徐×初及其委托代理人徐×宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顺基公司诉称：2006年10月20日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将本市X路X号（底楼邻X号部分）约200平方米的房屋转租给被告用于开设酒店，租赁期限为2007年1月1日至2012年12月30日，第一年月租金为8,333元，第二年月租金为9,167元，第三年月租金为1万元，三个月一付，先付后用。合同履行过程中，被告实际向原告支付租金共计74,998元。自2007年10月1日起，被告拖欠租金。2008年6月26日，原、被告就拖欠租金签订一份《还款协议》，约定如被告未按照协议约定的还款日期支付租金，被告应当向原告支付未付租金30％的违约金。协议签订后，被告仍未按约履行。2008年11月1日，原告发函给被告，要求被告于2008年11月15日前付清拖欠租金，否则收回房屋。被告收函后未予答复。现原告起诉要求自2009年1月7日起解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，要求被告支付2007年10月1日至2009年1月7日的房屋租金137,333元，要求被告按每月10,000元支付2009年1月8日起至被告实际搬迁之日止的房屋使用费，要求被告支付2007年10月1日至2009年1月7日拖欠租金的违约金41,199.90元。审理中，原告称签订租赁合同时被告对于租赁房屋性质为厂房是明知的，被告自称能办出餐饮营业执照，因此，双方约定租赁房屋用于开设酒店，营业执照等证照由被告自行办理，现被告不能办出营业执照，原告没有过错。事实上被告也经营过餐馆，被告因经营不善而停止经营并拒付租金，其行为构成根本违约，合同解除后不同意补偿被告房屋装潢损失。被告支付的租赁保证金16,666元同意从被告拖欠的租金中抵扣。双方约定租赁期间房屋由被告负责维修并支付维修费，因此，即使房屋存在质量问题，也应由被告自行维修。
被告徐×初辩称：原、被告签订租赁合同时，原告明确告知被告租赁房屋用于创办创意园区，且原告与房屋产权人签订的租赁合同中也约定租赁房屋用于建立创意园区，因此，租赁房屋性质虽为厂房，被告仍以为能办理餐饮营业执照，但事实上被告至今未能办妥营业执照，故原、被告所签租赁合同为无效合同。2008年5月，被告与提篮桥街道老龄委签订协议准备开设为老助餐馆，由于环保未审批通过，营业执照未能办妥，餐馆无证经营一段时间后停止经营。被告实际支付租金至2007年9月底，之后未再支付租金。由于租赁合同中约定房屋用途为餐饮，但被告至今无法办妥餐饮营业执照，且租赁房屋大面积渗水，存在严重质量问题，致使被告租赁目的无法达到，因此，被告有理由拒付租金。2008年6月26日原、被告签订的《还款协议》对于2009年之后拖欠的房屋租金未约定违约金。现不同意原告的全部诉讼请求。如法院判决解除原、被告的租赁合同，则要求原告返还押金16,666元，补偿房屋装潢损失42万元。
经审理查明：上海市X路X号1、3、4、X幢全幢、X幢X－X层房屋产权人为上海滚镀一厂（以下简称滚镀一厂），房屋类型为工厂。2005年12月28日，滚镀一厂与原告签订一份《房屋租赁合同》，约定，滚镀一厂将本市X路X号－X号全部厂房（X号底层农贸市场例外）可用面积2,000平方米出租给原告，滚镀一厂同意原告将承租房屋用于建立创意园，引进海内外的创意企业及相关配套的商铺和工作室，配合原告做好引进的相关手续；租赁期7年，自2006年2月15日至2012年12月30日止。同时，滚镀一厂全权委托原告将溧阳路X号厂房对外出租办公。
2006年10月20日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定：原告将本市X路X号（底楼邻X号部分）建筑面积约200平方米出租给被告，被告将租赁房屋用作开设酒店等项目，被告的经营执照、消防许可、卫生许可证等相关必须申办的手续全部由被告自行负责；租赁期为6年，自2007年1月1日至2012年12月30日止；第一年月租金8,333元，年租金10万元，第二年月租金9,167元，年租金11万元，第三年月租金1万元，年租金12万元，第四年开始到合同期满前均按第三年租赁价计算，每期按三个月交纳租金，先付后用，第一次交纳租金24,999元，此后支付日期为季度首月的10日之前支付；保证金为16,666元；租赁期满后，原告对被告的装潢不作补偿，属于原告投资的财产，被告应完好无损地归还原告（自然损耗除外），属于被告投资的动产归被告所有。
2006年12月18日，原、被告另签订一份《房屋租赁合同》，约定：原告将本市X路X号（底楼邻X号后面部分）建筑面积约200平方米出租给被告，被告将租赁房屋用作开设酒店等项目，被告的经营执照、消防许可、卫生许可证等相关必须申办的手续全部由被告自行负责；租赁期为6年，自2007年1月18日至2012年12月30日止；第一年月租金6,666元，年租金8万元，第二年月租金7,500元，年租金9万元，第三年月租金8,333元，年租金10万元，第四年开始到合同期满前均按第三年租赁价计算，每期按三个月交纳租金，先付后用，第一次交纳租金20,000元，加保证金13,333元，合计33,333元，此后支付日期为季度首月的10日之前支付。
上述两份租赁合同签订后，被告将两处租赁房屋装修后用于开办餐馆，因未能办妥餐饮营业执照，被告无证经营一段时间后停止经营。至今，被告已向原告支付溧阳路X号（底楼邻X号部分）的租赁保证金16,666元、2007年9月底前的租金以及溧阳路X号（底楼邻X号后面部分）的租赁保证金13,333元、2007年10月17日前的租金。被告分别自2007年10月1日、2007年10月18日起停止支付溧阳路X号（底楼邻X号部分）、溧阳路X号（底楼邻X号后面部分）的租金。
2008年6月26日，原、被告签订一份《还款协议》，约定：一、被告承诺在2008年8月底前付清2007年10月至2007年12月的租金，2008年10月底前付清2008年1月至2008年6月的租金，2008年12月底前付清2008年7月至2008年12月的租金；二、被告自2009年起，按照双方签订的房屋租赁合同支付房屋租金；三、若被告不能按照本协议第一条约定的还款协议支付拖欠的房屋租金，则被告除应付清租金外，还应当向原告支付未付应付房租的30％作为逾期支付违约金。协议签订后，被告未按约履行。原告遂提起本案诉讼。
另查明：原告同时就本市X路X号（底楼邻X号后面部分）房屋租赁事宜向本院提起诉讼[立案案号为（2009）虹民三（民）初字第X号]，要求解除与被告2006年12月18日签订的《房屋租赁合同》，并要求被告支付溧阳路X号（底楼邻X号后面部分）的房屋租金、使用费及逾期付款违约金。
审理中，应被告申请，本院依法委托中国建设银行股份有限公司上海市分行造价咨询中心对本市X路X号（底楼邻X号部分）房屋装潢残值进行鉴定。经鉴定，结论为：1、溧阳路X号（底楼邻X号部分）房屋修理改建部分的造价为44,862元；2、溧阳路X号（底楼邻X号部分）房屋装饰工程的造价为：全新造价，装饰部分造价171,480元，安装部分造价45,330元，合计216,810元；根据现场成新率情况，法院委托日2009年5月的现值为全新造价的70％，151,767元；3、溧阳路X号（底楼邻X号部分）厨房等设备部分的费用分别为：全新费用117,828×50％＝58,914元；根据现场成新率情况，法院委托日2009年5月的现值为全新造价的70％，41,240元。原告对鉴定报告及补充报告的质证意见为：1、租赁房屋现场看不到隐蔽工程，被告也未提供相应的证据，有些隐蔽工程不需要施工，因此，对于租赁房屋修理改建部分的造价不予认可；2、房屋装饰工程的造价按照70％折旧不合理，双方约定租赁期限为6年，现租赁期限已满3年，应按50％折旧；3、空调、厨房设备、净化系统等为可移动物品，不应列入鉴定范围，对于被告提供的手写的费用，不予认可。对原告的质证意见，鉴定单位到庭称：1、如原、被告交付房屋时非目前的格局，鉴定得出的房屋修理改建的工程量及造价是必须的；2、房屋装潢的使用年限为5年至10年，70％的折旧率是根据房屋装潢的使用年限和现场的成新率确定；3、鉴定报告中的设备均为现场清点，大部分有发票，小部分根据被告提供的白条计算价格，但也符合市场价格。净化系统的费用依据被告提供的合同确定，也在市场价格范围内。被告对鉴定报告及补充报告的质证意见为：1、被告曾委托相关有资质的单位对租赁房屋面积进行测量，测量得出的面积超出合同约定的面积，面积差额对鉴定结论有影响；2、租赁房屋内部分墙体的拆除及重建费用未予计算；3、房屋装饰工程费用及设备费用不同意折旧，应按原价补偿。对被告的质证意见，鉴定单位到庭称：1、鉴定报告中的所有费用均按现场测量后的实际面积计算得出；2、对于被告具体拆除、重建哪些墙体，鉴定单位无法得知，房屋修理改建的费用是按被告提供的工程量计算得出；3、70％的折旧率是根据房屋装潢的使用年限和现场的成新率确定，符合行业规则。
上述事实，由原告提供的《房屋所有权证》、《房屋租赁合同》2份、授权书、《还款协议》，被告提供的《房屋所有权证》、房地产登记册、授权委托书、《房屋租赁合同》2份、《还款协议》，中国建设银行股份有限公司上海市分行造价咨询中心出具的房屋装饰工程现值鉴定报告、补充报告及原、被告陈述等证据佐证。
本院认为：原、被告就溧阳路X号（底楼邻X号部分）签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，租赁合同合法有效。双方合同约定租赁房屋用于开设酒店，由于租赁房屋性质为厂房，被告无法办理取得餐饮营业执照并因此拒付租金，双方租赁目的均无法实现，现原告要求解除合同，依法应予支持。合同解除的时间以解除通知到达被告之日2009年2月13日为准。被告以其未能办妥餐饮营业执照为由，主张租赁合同无效，因无法律依据，依法不予采纳。合同解除后，被告应当将租赁房屋返还原告，原告亦应返还被告房屋租赁保证金16,666元。
关于原告要求被告支付房屋租金及使用费的请求，被告作为承租方应当履行支付房屋租金的义务，合同解除后，被告仍占用租赁房屋，也应承担占用房屋期间的使用费。鉴于原、被告双方在明知租赁房屋性质为厂房的情况下，仍约定租赁房屋用于开设酒店，对此，原、被告均有过错。且事实上，被告至今未能办妥相关营业执照，无法正常经营，因此，对拖欠的房屋租金及使用费，本院将根据诚实信用及公平原则，综合原、被告的过错程度及被告对租赁房屋的实际使用情况酌情予以调整。
关于原告要求被告支付逾期付款违约金的请求，虽然原、被告对2008年12月底前租金的支付期限及违约责任达成了协议，但协议签订后被告仍未办理取得营业执照，被告在无法经营的情况下停付租金亦属事出有因，因此，对原告的该项请求，依法不予支持。
关于被告要求补偿房屋装潢损失一节,虽然原、被告合同约定租赁期满后，原告对房屋装潢不作补偿，但原、被告对于租赁合同的提前解除均有过错，且租赁房屋现有的装潢确有可利用价值，因此，对租赁房屋内已形成附合的装潢残值，应由原告作出相应补偿，租赁房屋内可移动的物品，则由被告自行拆除。就溧阳路X号（底楼邻X号部分）的装潢残值，本院已委托具备相应资质的专业机构作出鉴定结论，原、被告虽对鉴定结论持有异议，但未提供鉴定结论可能错误的证据，故本院对鉴定结论予以采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告上海顺基投资管理有限公司与被告徐×初2006年10月20日签订的《房屋租赁合同》于2009年2月13日解除；
二、被告徐×初携可移动物品（即四层货架1台、12型绞肉机1台、卧式冷藏箱1台、x不锈钢货架2台、x不锈钢货架4台）及其个人物品从上海市X路X号（底楼邻X号部分）迁出，将该房屋交还原告上海顺基投资管理有限公司；
三、被告徐×初支付原告上海顺基投资管理有限公司2007年10月1日至2009年2月13日的房屋租金59,732.93元；
四、被告徐×初按每月4,000元支付原告上海顺基投资管理有限公司2009年2月14日至被告实际搬迁之日止的房屋使用费；
五、原告上海顺基投资管理有限公司返还被告徐×初租赁保证金16,666元；
六、原告上海顺基投资管理有限公司补偿被告徐×初房屋装潢损失(含房屋修建、装饰及设备损失)236,330.90元；
七、原告上海顺基投资管理有限公司其余的诉讼请求，不予支持。
上述第二项至第六项，均自本判决生效之日起15日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3,000元，由原告负担605.93元，被告负担2,394.07元；鉴定费8,400元（已由原告垫付），由原告负担4,726.62元，被告负担3,673.38元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长曹北霖
审判员华琴
代理审判员张慧芬
书记员王颖
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