上诉人（原审被告）支某，男，X年X月X日出生，汉族，河北省保定市人，北京超市发连锁股份有限公司职员，现住（略）。
被上诉人（原审原告）洪某某，男，X年X月X日出生，汉族，安徽省绩溪县人，无业，现住（略）。
上诉人支某因与被上诉人洪某某买卖合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2007）官民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年1月22日受理此案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院确认：2006年9月26日被告经公证委托沙国洪某理被告所有的昆明市官渡区福兴小区X幢X单元X号房屋的出售、收取房款事宜，后沙国洪某理支某与原告签订房屋买卖合同，约定被告以32万元将上述房屋卖给原告，卖方即被告收到购房首付款12万元之日交房，违约金为房屋交易价的10％。同日，沙国洪某具了收到原告首付款12万元的收条，被告亦于当日收到沙国洪某为收取的全额房款。2006年11月6日沙国洪某原告办理该房的移交，包括自2006年9月26日至2006年11月10日的房租。现原告以被告违约起诉要求被告赔偿违约金x元。
一审法院认为：本案中虽由沙国洪某理被告与原告签订房屋买卖合同，但沙国洪某理该房屋买卖、收款事宜系经公证授权进行的委托，合同的权利义务应由委托人承受，原、被告的房屋买卖合同真实合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，按照双方合同的约定，原告于2006年9月26日支某首付款12万元后，被告即应当交房给原告，但直至2006年11月6日沙国洪某代被告交房给原告，被告在交房时间上已构成违约，应当承担违约责任，故原告要求被告赔偿违约金的诉讼请求予以支某。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，遂判决：被告支某于判决书生效之日起十五日内支某原告洪某某违约金人民币x元。
宣判后，上诉人支某不服一审判决，向本院上诉称：1、一审判决有误，上诉人并没有实质性的违约行为。首先，被上诉人在购房后的各种权益都已完全享受到。在一审的庭审当中上诉人提出了被上诉人已经收到了房屋，但法官并没有予以采纳。因为在中介与被上诉人签订购房合同的当日，上诉人就已经将房屋在房管局产权处过户给了被上诉人。此时房屋的所有权已经做出了转移，被上诉人取得了房屋的所有权。2、被上诉人收缴房租的行为是行使不动产的收益权行为，从享受收益(法定孳息)之日起，即视为交房之日。因为买卖不破租赁，房屋买卖时房屋正处于出租的状态，所以上诉人将自房屋买卖之日起即自2006年9月26日后不动产收益全部转给了被上诉人。3、另外违约金是一种法定的补偿金，不具有惩罚性。在被上诉人未遭受任何损失的情况下(一审判决已予以认定)，要求上诉人支某巨额的违约金是根本不合法，也不合理的。根据我国民法规定，当违约金过分高于实际损失时可以依法向法院申请减免。4、上诉人收取的房款实为31万元整，并非房屋买卖合同上的32万元，附件中有相应的存款证明。综上，请求二审法院：1．撤销一审判决，依法改判减免上诉人违约金；2、被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人洪某某答辩称：1、2006年9月26日只是过户，房屋实际没有交给我方；该房屋的管理权交给我方是2006年11月6日，故上诉人构成违约；由此，给我方造成了很大的损失，我方与他人签订《合伙协议书》（一审已提交），按约定，我方未按期将房屋交给对方，承担了1万元的违约金。2、关于房款，我方支某了32万元，有证据予以证实；上诉人提交的证据不能够证实其只收到31万元。
二审审理查明：（1）一审中被上诉人提交一份《房屋买卖合同补充协议》系被上诉人与沙国洪某签订，其中第四条约定：“目前该房屋分别租给杨云泰和白启和使用，其中与杨云泰的租期到2006年9月30日止，与白启和的租期到2006年11月30日止。2006年9月26日。”另，被上诉人提交一份其自己签名的《房屋移交过程记录》，其主要内容为“支某将坐落于昆明市官渡区福兴小区X幢X单元X号房屋于2006年10月30日正式移交给洪某某管理。”以及一份其与沙国洪某订的《房屋移交过程记录》，载明“2006年11月6日支某的委托代理人沙国洪某房屋正式移交给洪某某管理，同时移交的还有原房主预收的承租人杨云泰押金人民币柒佰元，承租人白启和押金贰佰元及从2006年9月26日至2006年11月10日止的房租肆佰陆拾伍元（以洪某某出具收款收据为收到该款的凭据）。”本院认为，首先，从被上诉人提交的上述证据，能够证实被上诉人于2006年9月26日与沙国洪某订《房屋买卖合同》时，就明知该房屋此时由他人承租，且最长租期至2006年11月30日的事实；其次，被上诉人于2006年10月30日出具《房屋移交过程记录》和被上诉人与上诉人代理人沙国洪某2006年11月6日签订的《房屋移交过程记录》，表明上诉人二次将讼争的房屋移交给被上诉人的行为，且证实了上诉人将讼争的房屋自2006年9月26日至2006年11月10日止应收的租金和押金，一并交给了被上诉人，说明被上诉人已享有讼争房屋自2006年9月26日至2006年11月10日止的租金及押金的权利的事实；第三，双方当事人在二审中均认可上诉人已于2006年9月26日双方签订《房屋买卖合同》的当天，已将讼争的房屋的产权等手续一并交给了房管部门，用于办理过户手续的事实。由此，本院对被上诉人提交的《房屋买卖合同补充协议》，以及二份《房屋移交过程记录》予以采信，并确认被上诉人在购买讼争的房屋时,已明知该房屋由他人承租,而且被上诉人享有讼争房屋自2006年9月26日至2006年11月10日止的租金和押金的权利的事实。另确认，上诉人于2006年9月26日已将讼争房屋的产权等相关手续交给了房屋产权管理部门,用于办理过户手续。
（2）二审中，上诉人为证实其实际只收到房款31万元的事实，提交了银行存、取款凭条各一份（复印件），以及樊庆芬存折一份（上诉人称樊庆芬为其母亲），予以证实；被上诉人质证认为存、取款凭条为复印件，不予认可；樊庆芬的存折与本案无关，不予认可，上诉人提交的证据证实不了其所主张的事实；
本院认为：上诉人提交的存、取款凭条系复印件，不能成为定案的依据；关于樊庆芬的存折问题，该存折上于2006年9月26日存入的二笔款项与上诉人所主张的数额不一致，而上诉人现无证据进一步予以证实，故本院对上诉人提交的上述证据不予采信，同时对上诉人的该项事实主张，不予确认。
二审经审理确认以下法律事实：2006年9月26日上诉人经公证委托沙国洪某理其所有的昆明市官渡区福兴小区X幢X单元X号房屋的出售、收取房款等事宜。后沙国洪某上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》，约定:上诉人以32万元的价格将上述房屋转让给被上诉人，卖方即上诉人收到购房首付款12万元之日交房，违约金为房屋交易价的10％。同日，沙国洪某具了收到被上诉人首付款12万元的收条，上诉人亦于当日收到沙国洪某为收取的全额房款。2006年9月26日沙国洪某表上诉人与被上诉人所签订《房屋买卖合同补充协议》，其中第四条约定：目前该房屋分别租给杨云泰和白启和使用，其中与杨云泰的租期到2006年9月30日止，与白启和的租期到2006年11月30日止。2006年10月30日及2006年11月6日被上诉人出具和上诉人的代理人沙国洪某订二份《房屋移交过程记录》，载明：2006年10月30日和2006年11月6日上诉人二次将讼争的房屋移交给被上诉人管理，同时移交的还有原房主预收的承租人杨云泰押金人民币柒佰元，承租人白启和押金贰佰元及从2006年9月26日至2006年11月10日止的房租肆佰陆拾伍元（以洪某某出具收款收据为收到该款的凭据）。另，2006年9月26日上诉人将该房屋的产权等证照交给了房管部门，办理过户手续。
本案双方当事人争议的焦点是：上诉人在本案中是否应承担违约责任。
本院认为：依法成立的合同,受法律保护。本案中，上诉人委托沙国洪某被上诉人签订《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》，以及2006年10月30日和2006年11月6日的二份《房屋移交过程记录》，共四份契约，系双方在平等、自愿的基础上达成的意思自治行为，且不违反法律规定，故本院确认上述四份契约合法有效，双方当事人均应按上述契约的约定，认真、全面的履行各自的义务。至于上诉人认为代理人沙国洪某超越代理权限或无权代理的行为的上诉主张，不能成立。因为，上诉人在沙国洪某被上诉人签订《房屋买卖合同》后，如果沙国洪某该行为没有代理权或者超越代理权限，那么，上诉人又按照该合同的约定收取了被上诉人支某的购房款，并按约定将该房屋的相关产权证照交给产权部门办理过户手续，上诉人的上述行为表明其已实际追认了沙国洪某被上诉人签订的《房屋买卖合同》有效，沙国洪某有该项代理权限，故上诉人的该项上诉主张不能成立，本院不予支某。
关于上诉人的违约责任问题，虽然被上诉人提交了二份《房屋移交过程记录》，欲证实上诉人逾期交房；但是，根据本案查证的事实，首先，上诉人已按约定于2006年9月26日卖房的当天，将该房屋的相关产权证照交给房产管理部门办理过户手续，该行为表明上诉人已按法定程序履行了交房义务；其次，被上诉人与上诉人的委托代理人沙国洪某卖房的当天，又签订了《房屋买卖合同补充协议》，其中明确了该房屋现由他人承租，其中最长的租期至2006年11月30日，由此表明，该房屋在双方发生买卖关系后，原房屋的承租人仍继续租用；第三，被上诉人提交的二份《房屋移交过程记录》证实了上诉人已实际将该房屋实际移交给被上诉人的事实，虽然移交房屋的时间在约定之后，但是其中一份《房屋移交过程记录》中约定，该房屋自2006年9月26日至2006年11月10日止的租金和押金归被上诉人享有，故该证据证实被上诉人从2006年9月26日开始，就享有了该房屋的相关收益，亦即证实了被上诉人自此时起已实际接收了该房屋的事实。综上，上述事实形成锁链，证实了上诉人已按照双方约定的时间将讼争的房屋移交给被上诉人的事实；虽然，被上诉人未实际管理、占有该房屋，但其从购买该房屋时起，享有了其收益的权利，由此表明上诉人在履行合同中没有违约行为。故上诉人认为其没有违约行为，其不应承担违约责任的上诉主张成立，本院予以支某。一审法院对此认定处理不当，本院予以纠正。至于被上诉人提出其未足额收到租金的抗辩主张，与本案不属同一法律关系，当事人可另案解决。
综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百五十三条第一款第（二）、（三）项，第一百零七条之规定，判决如下：
一、撤销昆明市官渡区人民法院（2007）官民一初字第X号民事判决；
二、驳回被上诉人洪某某的诉讼请求。
一、二审案件受理费人民币1200元，由被上诉人洪某某负担。
本判决为终审判决。
（本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。）
审判长杨章亮
审判员陶磊
审判员余锋
二○○八年四月十六日
书记员吴帅
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