原告张某某，女，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住所（略），现住邵阳市X路农业银行家属院。
委托代理人（特别授权）彭东钫，湖南东方明律师事务所律师。
委托代理人孙珑艳，湖南东方明律师事务所律师。
被告聂某某，男，X年X月X日出生，汉族，系邵阳市X路延伸段民福花园f栋一层十号门面房东，住（略）。
委托代理人（特别授权）胡响亮，湖南振威律师事务所律师。
原告张某某与被告聂某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年8月19日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张某某的委托代理人彭东钫、孙珑艳，被告聂某某的委托代理人胡响亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某某诉称，原、被告双方于2005年6月22日签订了一份由被告提供的房屋租赁（格式）合同，合同约定：原告（乙方）承租被告（甲方）位于邵阳市X路延伸段民福花园f栋一层十号门面（即海阔天空服装专卖店），租期为四年，合同期限届满后，原告如果愿意继续租赁，同等条件下享有优先租赁权；每月租金为2700元；如果一方违约将承担2万元违约金。期间，由于被告欺诈，故意将合同期写成了2005年6月22日至2008年7月21日止。合同签订后，被告违背合同的约定，从2007年6月22日起，将租赁费用擅自提高到2900元/每月和3300元/每月，强行重复收取原告一个月的租赁费用2900元，致使被告违约多收取原告租赁费用5900元。2008年7月22日，被告以合同到期为由，向原告出具通知强行要求原告搬出租赁门面，当原告提出异议时，被告以锁门、闹事、破坏门锁等违约行为表明不履行合同义务。原告为此花去了120元的维修费用，经原告报警，被告仍明确表示不履行合同义务，并于2008年8月9日强行收回了门面，造成原告按照商业惯例可得的门面转让费用x元不能实现，故诉请人民法院：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告支付原告违约金2万元；3、判令被告向原告返还承租期间多收取的房租5900元；4、判令被告赔偿因其违约行为造成原告的可得利益损失x万元。5、判令被告赔偿原告损失120元。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、原、被告签订的《房屋租赁合同书》复印件一份共2页。拟证明2005年6月22日原、被告双方签订一份《房屋租赁合同书》，合同约定：房屋租赁期限为四年，每月租赁费为2700元，违约方承担违约金2万元的事实。
2、原告的身份证复印件一份共1页。拟证明原告的诉讼主体资格。
3、被告的身份证复印件一份共1页。拟证明被告的主体资格。
4、2005年3月11日的收据复印件一份共1页。拟证明原告承租该门面时交纳了x元转让费的事实。
5、2007年5月30日收据复印件一份共1页；
6、2007年12月3日收据复印件一份共1页；
7、2008年6月21日收据复印件一份共1页。
以上三份证据拟证明被告聂某某从2007年6月22日起，将租赁费用擅自提高到2900元/月和3300元/月，致使被告多收取原告租金共计3000元的事实。
8、2008年5月24日收据复印件一份共1页。拟证明被告重复收取了一个月租赁费用2900元的事实。
9、通知书复印件一份共1页。拟证明被告违约单方面通知原告搬出租赁门面的事实。
10、被告收回门面的字据复印件一份共1页。拟证明被告已经强行收回门面的事实。
11、指挥中心110接警单原件三份共3页。拟证明2008年7月29日至2008年7月31日因被告在租赁门面闹事，原告多次拨打110要求处理的事实。
12、维修卷闸门收据复印件一份共1页；
13、维修门锁收据复印件一份共1页；
14、王志刚的调查笔录原件一份共2页。
以上证据拟证明被告聂某某强行要求原告张某某搬出该租赁门面时损坏卷闸门及门锁导致原告为此花去维修费用共计人民币120元的事实。
15、照片原件八张共8页；
16、光盘一张；
17、陈孝华的调查笔录原件一份共2页。
以上三份证据拟证明被告派人使用砸门、堵锁、拉门、砌隔墙的方式，强行要求原告搬出门面的事实。
18、禹蝶的调查笔录原件一份共2页；
19、曾芳的调查笔录原件一份共2页；
20、周芳的调查笔录原件一份共2页。
以上三份证据拟证明收取门面转让费是市场惯例，3位证人接手各自店面时均交纳了不等的转让费的事实。
21、《房屋租赁合同书》草稿原件一份共2页。拟证明原、被告双方在签订房屋租赁合同谈判过程中，双方约定的合同终止期限为2009年6月21日的事实。
被告聂某某辨称，1、对于双方签订的合同期限是“四年”还是“2005年6月22日至2008年7月21日”，从双方提供的证据来看，被告的证据证明力大于原告方提供的证据的证明力，但单从双方签订的合同来看应为不定期租赁合同，理由是当事人对租赁期限约定不明确且双方未达成补充协议，依有关合同条款及交易习惯，仍不能确定；2、原告所谓的“可得利益损失x元”实际上是原告自愿向第三人交纳的“打空费”，无事实、法律依据，应予驳回；3、被告多收了1个月租金2900元是实，但实为押金，被告在扣除为恢复门面花去的2500元及原告多占用门面19天的费用1710元后原告还应该向被告补交1310元，原告所称多交的租金3000元实际是双方在交租时按随行就市合意而达成的协议，是对合同中租金条款的变更，不应当返还；4、本案中的合同系非格式合同，不能适用合同法41条规定来确定租赁期限。请求依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告为支持其辩解，向本院提供了以下证据：
1、被告聂某某身份证复印件一份共1页。拟证明被告身份。
2、被告聂某某的调查笔录原件一份共1页。拟证明被告聂某某委托其子聂某代为管理、处理诉争中的门面的事实。
3、2003年6月6日聂某某与伍莉娜签订的《租赁合同书》原件一份共2页。拟证明被告与第一个承租人伍莉娜签订的租赁合同内容及该合同于2008年7月21日到期。
4、陈利辉的调查笔录原件一份共3页；
5、李慧玲的调查笔录原件一份共3页。
以上二份证据拟证明被告与第二个承租人陈利辉、李慧玲签订合同情况，拟证明：①、“2004年3月陈利辉、李慧玲承租被告聂某某的门面时签定的租赁合同于2008年7月21日到期；②、原告张某某与被告聂某某2005年6月22日签订的合同于2008年7月21日到期。
6、《房屋租赁合同》草稿原件一份共2页。拟证明《房屋租赁合同》草稿上显示的租赁期限为2005年6月22日至2008年7月21日系当事人双方的真实意思表示。
7、《房屋租赁合同》原件一份共2页。拟证明原告与被告签订的合同租期应为2005年6月22日至2008年7月21日。
8、证人胡文胜的调查笔录原件一份共3页。拟证明原告在被告催搬时未否认合同未到期，原告在当时也承认合同于2008年7月21日到期。
9、《公证书》原件一份共4页。拟证明2008年7月22日被告通知原告合同已到期并要求原告自收到通知书即日搬出。
10、王能的收条原件一份共1页。拟证明被告为恢复门面用去2500元。
11、营业执照复印件一份共1页。拟证明被告收回门面后用于自己经营。
对原告提供的证据，被告方的质证意见为：
对证据1无异议，只能证明租赁合同自2008年7月21日到期。
对证据2、证据3无异议。
对证据4真实性无异议，但与本案无关联。
对证据5、证据6、证据7真实性无异议，但认为原告所称多交的租金3000元实际是双方在交租时按随行就市合意而达成的协议，不应当返还。
对证据8真实性无异议，多收了原告1个月租金2900元是实，但实为押金，已用于扣除恢复门面工料费用2500元及原告多占有门面19天费用。
对证据9、证据10无异议。
对证据11真实性无异议，原告在2008年7月29日最初在接警单中并未提到是因房屋租赁期限而发生纠纷。
证据12、证据13无异议。
对证据14认为系原告本人拍摄，时间、内容、画面均不清楚，不具备证明力。
对证据15、证据16，没有异议。
对证据17，认为陈孝华系原告之夫，其证据不具有证据效力。
对证据18、证据19、证据20无异议，但与本案无关联。
对证据21有异议，该份证据是虚假的应以被告提供的证据6为准。
对被告提供的证据，原告方的质证意见为：
对证据1、证据2没有异议。
对证据3有异议，与本案无关联，该证据对本案无参考作用，合同的主体、时间、租金与本案均不一致。
对证据4、证据5有异议，二份证言反映的问题不真实，①张某某签订合同时双方并不在场，对合同的履行期限他们肯定不可能知情。②、证人与聂某某签订的合同期限与本案没有关联，③、两份证据的陈述不符合事实，表现为涨了租金，合同期缩短了一年，权利、义务明显不对等。
对证据6有异议，该份合同明显虚假，主要表现在上面有较多改动的痕迹，并且修稿后草稿和正式合同不一致，如草稿中增加的“黑笔字”部分与正式合同中不一致，应以原告提供的证据21为准。
对证据7无异议，但证明目的不一致，合同履行期限为2005年6月22日至2009年6月21日。
对证据8有异议，证人胡文胜与本案有利害关系，是帮助被告聂某某违约的行为人，其反映的问题与客观情况不相符。
对证据9没有异议，没有签收的原因是因为合同没有到期，与被告的证明目的完全相反。
对证据10、证据11认为与本案无关联。
经庭审质证，对原、被告提供的证据，本院认证如下：
（一）对原告提供的下列证据，本院认为内容客观真实、形式合法、与本案具有关联性，予以采信：
原告提供的证据1、证据2、证据3、证据5、证据6、证据7、证据8、证据9、证据10、证据11、证据12、证据13、证据15、证据16、被告对其真实性无异议。
原告提供的证据14、证据17，与原告提供的证据11、证据12、证据13、证据15形成锁链，可以相互印证。
（二）对被告提供的下列证据，本院认为内容客观真实、形式合法、与本案具有关联性，予以采信：
对被告提供的证据1、证据2、证据7、证据9、证据11，原告对其真实性无异议。
（三）对原告提供的下列证据，本院不予采信：
1、原告提供的证据4、证据18、证据19、证据20，与本案无关联。
2、对原告提供的证据21，因与被告提供的证据6均为《房屋租赁合同》草稿原件，二份草稿对所证明的房屋租赁期限相互矛盾，且不能辨明真伪。
（四）对被告提供的下列证据，本院不予采信：
1、对被告提供的证据3、证据10，与本案无关联。
2、对被告提供的证据4、证据5、证据8，不能达到证据的高度概然性要求，不能证明待证的事实。
3、对被告提供的证据6，因与原告提供的证据21均为《房屋租赁合同》草稿原件，二份草稿对所证明的房屋租赁期限相互矛盾，且不能辨明真伪。
根据上述采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：
原告张某某与被告聂某某于2005年6月22日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：“乙方（张某某）承租甲方（聂某某）邵阳市X路民福花园F幢壹层拾号门面壹间，建筑面积36.18平方米，租期为四年，即2005年6月22日至2008年7月21日止，如乙方（张某某）愿意继续租赁，在同等条件下享有优先租用权，但必须随行就市。”“租金为每月2700元，签合同时，乙方（张某某）先交给甲方（聂某某）6个月的租金……然后在到期前一个月对应日（即22日）将（下）6个月的租金一次交清……”。合同签订后，原、被告双方并未就房屋的租赁期限达成补充协议。2007年6月22日至2008年6月22日被告聂某某将租赁费用提高到2900元/月，2008年6月22日至2008年7月22日被告聂某某将租赁费用再次提高到3300元/月，并于2008年5月24日重复收取了原告张某某一个月的租金计2900元。
2008年7月22日，被告聂某某以合同到期为由向原告张某某发出通知，要求原告即日搬出邵阳市X路民福花园F幢壹层拾号门面，原告提出异议后，被告以锁门、破坏门锁等方式要求原告立即搬出，原告为此花去了120元的卷闸门、锁的维修费用，被告聂某某于2008年8月9日收回门面后用于自己经营。
本院认为，本案是一起房屋租赁合同纠纷。房屋租赁合同是指出租人和承担人之间关于出租人将房屋交付承租人使用，承租人交付租金并于合同终止时将租用的房屋返还给出租人的协议。本案中原、被告之间签订的合同内容可以通过双方协商达成，并非其中所约定的事项不能改变，也不属要求租赁方绝对接受合同中的内容，鉴于原、被告对合同的具体内容可以进行商讨，并根据《中华人民共和国合同法》第二十九条第二款规定的：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，因此可以认定该合同属非格式合同。故原告诉称的该合同系格式合同的观点理由不能成立，本院不予采信。对合同中约定的期限为“四年”，但对该租赁期限又另有具体期限的框定，为三年一个月即（2005年6月22日至2008年7月21日），由于原、被告双方所提供的证据是相互矛盾，原告无任何证据证明其承租期限为四年，被告也无充足的依据来支持其租期框定的为三年一个月。根据《中华人民共和国合同法》第232条规定的，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国合同法》第61条规定，当事人无质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据本案审理过程中所查明的事实，双方当事人未就租赁期限达成一致意见，亦无法按照合同有关条款或者交易习惯确定租赁期限，故该租赁应视为不定期租赁。因此，被告在2008年7月22日向原告出具通知书中所要求原告即时搬出及原告与2008年8月9日向被告交付所租赁门面的事实，可以认定原、被告之间实际的租赁期限为自2005年6月22日至2008年8月9日，实际租期即为三年1个月零十七天。故对原告诉请中提出的租期为四年的观点不予采信。对被告辩称为不定期租赁合同的抗辩理由成立，本院予以采信。鉴于原告现已将所租门面退还给被告，故双方所签订的租赁合同可认定为实际解除。对被告聂某某所收取的房屋租金5900元的分析认定：该租金应分为二个部分：第1部分为2007年6月22日至2008年7月22日被告聂某某因提高租金至2900元/月和3300元/月而多收房屋租金3000元；第2部分为2008年5月24日被告聂某某重复收取原告张某某1个月租金2900元。本案中，被告聂某某要求提高租金的行为系双方对合同进行变更，作为承租人张某某同意提高租金并按2900元/月和3300元/月实际履行的事实，根据《中华人民共和国合同法》第77条规定的当事人协商一致，可以认定为变更合同。故原告要求被告返还因提高租金多收取的3000元的诉讼请求，与法不符，本院不予支持。但被告聂某重复收取原告2900元的租金应当予以退回。关于被告提出要求原告承担为恢复门面花去的2500元及原告多占用门面19天费用的问题，因被告并未向本院提起反诉，故被告的该主张，本院不予审查处理。由于原、被告双方所签订的合同系不定期租赁合同，作为原告（承租方）在对原合同的内容中因无法确定租期而导致本案的诉讼，作为房主的被告方应以公平原则对原告的损失给予一定的补偿，但对原告要求被告赔偿违约金x元及赔偿原告x元的可得利益损失的诉讼主张，因被告并无违约行为，且x元损失的造成与被告无因果关系，故对原告的该二项诉请，本院不予支持。对被告以破坏门锁等不妥行为，而要求原告搬出该租赁门面而所造成原告的财产损失120元，应当予以赔偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第七十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条之规定，判决如下：
一、解除原告张某某与被告聂某某于2005年6月22日签订的房屋租赁合同。
二、被告聂某某于本判决生效之日起3日内退还原告张某某房屋租金2900元。
三、被告聂某某于本判决生效之日起3日内赔偿原告张某某卷闸门、门锁损失120元。
四、被告聂某某在本判决生效之日起三日内补偿原告张某某各项损失3300元。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收案件受理费计人民币1900元，由原告张某某承担1200元，被告聂某某承担700元（此款原告已先行垫付，被告聂某某在付给原告张某某上述款项时一并付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审判长张红兵
代理审判员夏月星
人民陪审员宋国成
二OO八年十月七日
书记员封佶君
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