上诉人（原审被告）昆明市西山棕树营大观楼寿星乐园敬老院。
住所地：昆明市X村X号附X号。
负责人张某甲，院长。
委托代理人何超，云南唯真律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人张某乙，男，X年X月X日出生，汉族，云南省蒙自县人，该敬老院职工，住（略）。身份证号码：x。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）宜良县蓬莱建筑公司。
住所地：云南省宜良县X镇X街（停车场内）。
法定代表人杨某某，经理。
委托代理人马如森，云南郑培明律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人苏某某，男，X年X月X日出生，汉族，云南省宜良县人，住（略）。身份证号码：x。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）云南省春城建筑工程总公司。
住所地：昆明市X路X号。
法定代表人李某，经理。
委托代理人马如森，云南郑培明律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人苏某某，男，X年X月X日出生，汉族，云南省宜良县人，住（略）。身份证号码：x。特别授权代理。
上诉人昆明市西山棕树营大观楼寿星乐园敬老院因与被上诉人宜良县蓬莱建筑公司、云南省春城建筑工程总公司租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2005）西法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年7月31日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十九条第一款的规定，本案报请本院院长批准延长审限三个月。本案现已审理终结。
原审法院确认事实如下：1998年6月2日，原告云南省春城建筑工程总公司第五工程处（下简称春建司五处）与曲靖塑料二厂昆明销售公司订立房地承包协议及补充协议，约定春建司五处将大观楼X号房屋租给曲靖塑料二厂昆明销售公司使用。1998年8月8日，曲靖塑料二厂昆明销售公司又与被告昆明市西山棕树营大观楼寿星乐园敬老院订立房地承包协议，将向原告所租赁的大观楼X号房屋转租给被告使用，年租金为x元，且每年递增。1999年12月23日，原告春建司五处、曲靖塑料二厂昆明销售公司与被告三方订立房地承包协议，约定春建司五处与曲靖塑料二厂昆明销售公司于1998年6月2日所订立的房地承包协议终止，曲靖塑料二厂昆明销售公司与被告于1998年8月8日所订立的房地承包协议转交给原告春建司五处执行，被告从2000年8月8日起将房租费直接付给春建司五处。后被告与两原告4次订立补充协议，将租金下调。2003年6月25日，被告又与原告蓬莱建筑公司的第四工程处签订敬老房租新协议，将每年的租金调整为x元。2004年1月4日，原告向被告发出通知，要求提高租金。2004年2月9日，被告函复原告，不同意调整租金。2004年2月11日，原告再次重申将调整租金。被告将租金支付到2004年2月8日，2004年2月9日至2005年1月31日期间，被告仍使用着原告的房屋和场地，但未支付租金。另确认，2004年3月23日，本案被告昆明市西山棕树营大观楼寿星乐园敬老院向昆明市西山区人民法院起诉本案原告宜良县蓬莱建筑公司和云南省春城建筑工程总公司租赁纠纷案，经昆明市西山区人民法院、昆明市中级人民法院二审终审解除双方之间的房地承包协议。另，春建司五处、蓬莱建筑公司四工程处分属两原告下属的无营业执照的分支机构；被告原名为某明银发老龄之家有限公司，后变更名称为现在使用的名称。2004年2月8日后，被告未再向原告支付租金。另，本案在一审期间，原、被告于2005年2月1日已达成协议，被告已履行将租赁的房屋和场地交还原告；2005年10月15日，原告向一审法院提出书面申请，申请撤回其第一项诉讼请求，即交回1998年12月23日房地产承包协议约定的房地产的诉讼请求。
一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，1998年8月8日，曲靖塑料二厂昆明销售公司将其从原告处租赁的房屋和场地转租给被告使用到1999年12月23日，原告、曲靖塑料二厂昆明销售公司、被告三方签订协议直至2003年6月25日，原、被告签订房租新协议止的一系列房屋和场地租赁协议，经昆明市西山区人民法院和昆明市中级人民法院二审终审予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十六条的规定，被告自2004年2月8日前的租金支付清结后，至2005年1月31日期间仍在使用租赁物，原告未提出异议，双方于2003年6月25日签订的房租新协议是双方签订的最后一份书面合同，该合同继续有效。双方在该协议中约定的每年租金为x元应予维持，即被告每天应向原告支付租金120元；被告至2005年2月1日才将租赁物交回原告，但被告自2004年2月9日起未向原告支付租金，被告未支付租金而使用原告的租赁物时间达357天，按原、被告双方签订的房租新协议约定的年租金x元计算，被告还应向原告支付租金x元。因此，原告宜良县蓬莱建筑公司、云南省春城建筑工程总公司主张被告昆明市西山棕树营大观楼寿星乐园敬老院自2004年2月9日起到交回房地产之日的承包金每天120元（一年按x元收取）的诉讼请求，即自2004年2月9日起到2005年1月31日止共计357元，每天120元计算合计x元租金的诉讼请求，一审法院予以支持。一审审理过程中，被告提出其多支付给原告租金x元的主张，被告未提交反诉状，也未交纳反诉费，一审法院在本案中不予处理。同时，被告提出2004年6月26日合同期届满至2005年1月31日期间继续使用原告的租赁物218天，是被告计算错误，现有证据显示被告的租金仅支付到2004年2月8日，自2004年2月9日起到2005年1月31日期间357天的租金未支付，按双方均认可的年租金x元计算，被告还应支付原告357天，每天120元的租金，即x元。故被告的上述抗辩主张没有事实和法律依据，不能成立。一审审理过程中，被告已于2005年2月1日将租赁物交还原告，原告就其主张的返还租赁物的诉讼请求，向一审法院提出书面撤诉申请，并不违反法律禁止性规定，一审法院予以准许。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十一条、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，遂判决：本判决生效后十日内，由被告昆明市西山棕树营大观楼寿星乐园敬老院向原告宜良县蓬莱建筑公司、云南省春城建筑工程总公司一次性支付2004年2月9日至2005年1月31日期间357天的房屋和场地租金人民币x元。
宣判后，上诉人昆明市西山棕树营大观楼寿星敬老院不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决严重超审限，因此应当发回重审；2、一审法院不作为导致上诉人丧失反诉权；3、一审判决在实体上既未查清事实，也未查清双方的权利义务关系。综上，其请求二审法院：1、将本案发回重审，或查清事实驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担全部诉讼费用。
被上诉人宜良县蓬莱建筑公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人云南省春城建筑工程总公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明：按照双方合同约定，自2000年8月8日至2005年1月31日，上诉人昆明市西山棕树营大观楼寿星乐园敬老院应当向被上诉人宜良县蓬莱建筑公司、云南省春城建筑工程总公司支付房屋租金共计人民币x元，对此双方均无异议。而在此期间，被上诉人宜良县蓬莱建筑公司、云南省春城建筑工程总公司出具给上诉人昆明市西山棕树营大观楼寿星乐园敬老院的租金收款单据共计人民币x.14元。另外，被上诉人宜良县蓬莱建筑公司、云南省春城建筑工程总公司认可上诉人昆明市西山棕树营大观楼寿星乐园敬老院于2002年9月19日通过中国银行转账支票方式交付租金人民币x元（该款未开具收款单据），以上两项共计人民币x.14元。
其余事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。
综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点是：上诉人昆明市西山棕树营大观楼寿星乐园敬老院是否尚欠被上诉人宜良县蓬莱建筑公司、云南省春城建筑工程总公司房屋租金。
本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，被上诉人宜良县蓬莱建筑公司、云南省春城建筑工程总公司要求上诉人昆明市西山棕树营大观楼寿星乐园敬老院支付自2004年2月8日至2005年1月31日的房屋租金。而上诉人昆明市西山棕树营大观楼寿星乐园敬老院认为其自2000年8月8日至2004年2月8日交付的租金已超过按照双方合同约定其自2000年8月8日至2005年1月31日应当交付的租金。在二审审理中，双方对于按照合同约定自2000年8月8日至2005年1月31日应当交付租金人民币x元的事实均无异议。在此期间，被上诉人出具给上诉人的租金收款单据共计人民币x.14元。对此，被上诉人宜良县蓬莱建筑公司、云南省春城建筑工程总公司提出双方仅通过转账支票形式进行租金交付，其仅认可通过转账支票形式支付的租金数额。而根据本案查明的事实，双方在租赁合同中并未约定租金的交付方式，且被上诉人宜良县蓬莱建筑公司、云南省春城建筑工程总公司并未提交证据证明双方在履行合同中变更了租金的交付方式，因此，其认为双方仅通过转账支票方式支付租金的抗辩主张并无充分证据证明，该抗辩主张依法不能成立。因此，上诉人昆明市西山棕树营大观楼寿星乐园敬老院缴纳房屋租金应按照被上诉人宜良县蓬莱建筑公司、云南省春城建筑工程总公司开具的收款单据为准。被上诉人宜良县蓬莱建筑公司、云南省春城建筑工程总公司在诉讼过程中，提出双方在实际履行中是由其先开具收款单据再由上诉人昆明市西山棕树营大观楼寿星乐园敬老院按照收款单据通过转账支票支付租金，对此，上诉人昆明市西山棕树营大观楼寿星乐园敬老院予以否认，且该行为也不符合交易习惯。因此，被上诉人宜良县蓬莱建筑公司、云南省春城建筑工程总公司的该抗辩理由不能成立。本案中，被上诉人宜良县蓬莱建筑公司、云南省春城建筑工程总公司对于其自2000年8月30日至2003年11月17日所开具的十五份收款单据的真实性予以认可，该十五份收款单据载明房屋租金共计人民币x.14元。另外，被上诉人亦认可上诉人于2002年9月19日通过中国银行转账支票方式交付租金人民币x元（该款未开具收款单据），以上两项共计人民币x.14元。根据双方合同的约定，上诉人昆明市西山棕树营大观楼寿星乐园敬老院自2000年8月8日至2005年1月31日搬离该租赁场地期间应当支付的租金总额为人民币x元，而其自2000年8月8日至2004年2月8日期间实际交付房屋租金为人民币x.14元，即其已多支付了房屋租金人民币x.14元。另，关于被上诉人宜良县蓬莱建筑公司、云南省春城建筑工程总公司在二审审理中提出2003年11月20日交付租金的支票存根上有上诉人昆明市西山棕树营大观楼寿星乐园敬老院原工作人员现该院院长张文娟所书写“至2004年2月8日房租付清”，因此双方对2004年2月8日以前的房租已作结清的问题，对此，本院认为，该段书写仅能说明昆明市西山棕树营大观楼寿星乐园敬老院将租金付至2004年2月8日的行为，而并不能证明双方已对2004年2月8日之前租金进行了结算。因此，被上诉人宜良县蓬莱建筑公司、云南省春城建筑工程总公司要求上诉人昆明市西山棕树营大观楼寿星乐园敬老院支付自2004年2月8日起至2005年1月31日房屋租金的诉讼请求并无事实依据，依法不能成立。综上所述，上诉人昆明市西山棕树营大观楼寿星乐园敬老院主张其不欠房屋租金的理由有事实依据，其不再支付被上诉人宜良县蓬莱建筑公司、云南省春城建筑工程总公司房屋租金的上诉请求成立，本院依法予以支持。原审对此处理有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条第一款第三项及第一百零七条第一款之规定，判决如下：
一、撤销昆明市西山区人民法院（2005）西法民初字第X号民事判决。
二、驳回原审原告宜良县蓬莱建筑公司、云南省春城建筑工程总公司的诉讼请求。
一、二审案件受理费人民币2521.25元，由被上诉人宜良县蓬莱建筑公司、云南省春城建筑工程总公司负担。
本判决为终审判决。
审判长洪琳
审判员万绍敏
代理审判员彭韬
二○○七年十二月二十五日
书记员朱莉
（本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。）
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