原告中国工商银行股份有限公司北京亚运村支行，住所地北京市朝阳区慧忠北里X号楼。
负责人苗某某，行长。
委托代理人胡郁楠，中国工商银行股份有限公司分行法律事务部科员。
委托代理人章某，男，汉族，X年X月X日出生，中国工商银行股份有限公司北京亚运村支行个人信贷业务部科员，住（略）。
被告卢某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人陈某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被告北京世豪房地产开发有限责任公司，住所地北京市密云县工业开发区。
法定代表人张某甲，董事长。
委托代理人张某乙，女，汉族，X年X月X日出生，北京世豪房地产开发有限责任公司职员。
中国工商银行股份有限公司北京亚运村支行（以下简称工行亚运村支行）与卢某某、北京世豪房地产开发有限责任公司（以下简称世豪公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王玲独任审判，公开开庭进行了审理。工行亚运村支行的委托代理人章某，卢某某的委托代理人陈某某，世豪公司的委托代理人张某乙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
工行亚运村支行诉称：2001年11月1日，卢某某为购买朝阳区X路世豪花园X栋X-101、X号房屋，与工行亚运村支行签订了个人购房借款合同。合同约定，工行亚运村支行向卢某某发放贷款36万元，贷款期限20年，自2001年11月2日起至2021年11月2日止，月利率为4.65‰，卢某某采用月均等额本息还款方式，每月归还贷款本息2492.69元；合同履行期内若卢某某连续3个付款期或累计6个付款期未按期偿还贷款本息，工行亚运村支行有权要求卢某某提前清偿全部借款本息；如未按照约定的时间还款，工行亚运村支行有权对逾期贷款每日计收万分之二点一的罚息，并对未支付的利息计收复利；世豪公司为卢某某提供连带责任保证，在个人购房借款合同上签字盖章。合同签订后，工行亚运村支行于2001年11月2日向卢某某发放了全部贷款，履行了合同约定的义务。但卢某某截至2008年4月已连续7期、累计15个付款期未按期偿还贷款，世豪公司也未按约定履行连带保证责任。为此工行亚运村支行诉至法院，要求卢某某偿还截至2008年4月1日的逾期借款本金7680.91元，利息9184.55元，以及上述本息自2008年4月2日起至实际清偿之日止按照合同约定所应支付的利息、罚息、复利；要求卢某某提前清偿剩余本金x.56元，并支付该本金自2008年4月2日至实际清偿之日止按照合同约定所应支付的利息、罚息、复利；要求世豪公司对卢某某应偿还的借款本息承担连带保证责任，并由卢某某、世豪公司承担本案诉讼费。
卢某某辩称：贷款购房属实，但已经与世豪公司签订了退房协议，办理了退房手续，工行亚运村支行发放的贷款应由世豪公司直接承担还款责任，卢某某不同意工行亚运村支行的诉讼请求。
世豪公司辩称：贷款及欠款情况属实，卢某某已经与世豪公司办理了退房手续，世豪公司愿意直接向工行亚运村支行承担清偿责任。
经审理查明：2001年11月1日，工行亚运村支行(原名称某国工商银行北京市X村支行，2006年1月18日变更为现名称)作为贷款人与借款人卢某某、保证人世豪公司签订了个人购房借款合同，合同约定：工行亚运村支行向卢某某发放贷款36万元，用于其购买朝阳区X路世豪花园X栋X－101、X号房屋，贷款期限20年，自2001年11月2日起至2021年11月2日止，月利率为4.65‰，利息从放款之日起计算并按月结息，如遇中国人民银行贷款利率调整，按规定执行，贷款人不再另行通知借款人；借款人不可撤销地授权贷款人在本合同担保生效后（或登记备案后），以借款人购房的名义将贷款一次划入购房者世豪公司在贷款处开立的账户；借款人按月归还贷款本息，共240期，采用等额本息还款方式，每月归还贷款本息2492.69元；借款人在永安里储蓄所开立储蓄账户，户名卢某某，账号x并保证在每期还款日前存入当期足额还本付息的存款，同时授权贷款人于每月20日或贷款人规定的还款日从该账户中扣收贷款本息，如果该存款账户内资金不足偿还当期款项，贷款人可从借款人在贷款人处开立的任何其它账户中扣收相应款项；借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定时间归还，贷款人将按照国家规定对逾期贷款每日计收万分之二点一的罚息；借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利；借款人连续3个付款期或累计6个付款期未按时偿还借款本息，贷款人有权宣布本合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）；保证人自愿为借款人提供连带责任保证，在借款人没有按照合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务，或对借款人所购的房屋进行回购；保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息以及实现债权的费用；保证担保期限为本合同借款人不履行债务之日起两年，如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止，如贷款人依据本合同的约定提前收回贷款，则保证担保履行期限相应提前；若保证人不按合同履行保证责任，贷款人有权从其账户直接扣收相关款项，或向保证人行使追索权利。
合同签订后，工行亚运村支行于2001年11月2日向卢某某发放了贷款36万元。截至2008年4月，卢某某已连续7期、累计15个付款期未按期偿还贷款，累计欠贷款本金x.47元、利息9184.55元。世豪公司也未按约定履行连带保证责任。
另查，2001年12月25日，世豪公司与卢某某签订退房协议。约定：卢某某于2001年11月以按揭方式购买的世豪花园X栋X-101、X号房屋，首付金额x元，按揭金额x元，现因卢某某原因要求退房；世豪公司同意退房，并承诺在本协议签订之日至银行退房手续办完前世豪公司承担卢某某所购房屋月供，此期间所发生的利息与卢某某无关；世豪公司于本协议签订之日，已将卢某某所购房屋首付款及已付银行月供合计为x元于2001年12月25日一次性支付卢某某，且不向卢某某计收违约金；卢某某须配合世豪公司办理该套房屋银行退房手续。诉讼中，世豪公司与卢某某一致确认，协议签订之后，卢某某将所购房屋首付款和按揭款的发票交付世豪公司，世豪公司已将相应款项退还卢某某。
上述事实，有工行亚运村支行提供的个人购房借款合同、借款借据、个人客户信息表、信贷借款凭证、贷款合同利率信息表、个人贷款借据余额信息表，有世豪公司提供的退房协议、首付款与按揭款发票以及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：工行亚运村支行与卢某某、世豪公司签订的借款合同是当事人的真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。工行亚运村支行按照借款合同的约定发放了贷款，履行了贷款人的合同义务。卢某某未按照约定的期限偿还到期本息，世豪公司未履行保证责任，其行为均构成违约，工行亚运村支行要求提前收回全部贷款本息，符合合同约定、法律规定，但其有关自2008年4月2日起对所欠本息按照借款合同约定标准计收利息和罚息的主张，与贷款提前到期相矛盾，亦无其他依据，为此本院予以适当调整，即自该日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计付利息。卢某某辩称已经将贷款所购房屋退还给世豪公司，还款责任应该由世豪公司承担。就此本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中银行主张提前收回贷款，不再执行原借款合同，而卢某某与世豪公司已基于真实的意思表示签订退房协议并实际履行完毕。世豪公司是贷款的实际使用人，应承担直接向工行亚运村支行偿还贷款本息之责任。卢某某不再承担还款责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，判决如下：
一、北京世豪房地产开发有限责任公司于本判决生效之日偿还中国工商银行股份有限公司北京亚运村支行借款本金二十九万二千三百一十五元四角七分及截止到二○○八年四月一日的利息九千一百八十四元五角五分，并自二○○八年四月二日开始至上述贷款本息清偿之日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准向中国工商银行股份有限公司北京亚运村支行支付利息。
二、驳回中国工商银行股份有限公司北京亚运村支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2007年修正）第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千九百一十一元，由北京世豪房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员王玲
二○○八年九月十七日
书记员刘斯娜
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