原告（反诉被告）A公司。
法定代表人严某，职务总经理。
委托代理人郭某，某某律师事务所律师。
委托代理人袁某，某某律师事务所律师。
被告（反诉原告）B公司。
法定代表人齐某，职务董事长。
委托代理人刘某，男，被告公司员工。
委托代理人封某，某某律师事务所律师。
原告（反诉被告，下简称“原告”）A公司诉被告（反诉原告，下简称“被告”）B公司房屋租赁合同纠纷一案，于2009年11月6日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员郭斌独任审判，于2009年12月7日第一次公开开庭进行了审理。由于双方当事人争议较大，本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2010年2月10日第二次公开开庭进行了审理，被告B公司提出反诉，本院当日受理后与本诉合并审理。本院又于2010年4月2日、7月7日两次公开开庭对本案进行了审理。审理中，原告A公司的委托代理人郭某、袁某，被告B公司的法定代表人齐某以及委托代理人刘某、封某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）A公司本诉诉称，2006年12月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将本市长宁区X路X号三层CX室房屋（以下简称涉讼租赁房屋）出租给被告，租期自2006年12月23日起至2016年12月22日止。该合同还约定了租金、物业管理费、违约责任等条款。履约过程中，被告始终未能按约履行付款义务，原告曾提起诉讼，后双方达成了和解，原告给予被告租金减免及优惠，原告撤回了该案起诉。此后，被告依旧不能履行补充协议内容，根据补充协议约定，如果被告未依约履行付款义务，所有优惠条件自动失效，仍按原租赁合同约定结算双方的债权债务。由于被告拖欠租金等费用已经超过合同约定的范围，原告曾于2009年10月23日致函被告，催告被告支付欠款，若不支付的，合同自同年10月28日解除。被告收到信函后，仅支付了部分款项，余款仍未付。原告认为，被告拖欠租金、房屋使用费、物业管理费、风机费超过了合同约定的限度，原告有权解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。故原告提起本案诉讼，要求判令确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议于2009年10月28日解除；要求判令被告搬离涉讼租赁的房屋，将该房屋完好地交还原告；判令被告支付截至2009年10月27日的租金人民币979,842.15元、自2009年10月28日起，按每月71,231元计算的房屋使用费至被告实际搬离涉讼租赁房屋之日止、2009年5月1日至2009年9月30日期间的物业管理费55,046元、2008年1月1日至2009年8月1日期间的风机电费67,985.30元、滞纳金1,151,857.03元、违约金142,462元。
被告（反诉原告）B公司本诉辩称及反诉诉称，对双方签订的《房屋租赁合同》没有异议。被告已经按照合同及补充协议的约定支付了截至2009年8月31日的租金。由于原告提供的租赁房屋中的排风设施效果不理想、周围环境杂乱、物业管理方面混乱等因素，造成了被告损失大于其应支付的租金，被告不能确定还需支付多少租金，故暂停支付了2009年9月1日之后的租金。原告还违反约定招租了与被告相同经营种类的其他商户。被告于2009年10月24日收到了原告发出的信函。被告认为，原告发出解除合同的信函时没有解除合同的权利，其行为实质上是单方面毁约，被告不同意解除合同；被告没有违反双方签订的补充协议，应按补充协议约定减免的数额继续计算租金；原告违约招租了与被告类同的餐饮经营者，应承担违约责任。被告不同意原告的本诉诉讼请求，并提出反诉，要求判令原告支付违约金142,462元；要求判令原告立即收回出租给其他烧烤、火锅经营者的房屋、并在原告租期内不得在招租其他烧烤、火锅等与原告类同的餐饮行业。
原告（反诉被告）A公司反诉辩称，被告自行在其租赁的房屋内加装了排风设备，即使效果不好，也不属于原告违约；所谓周围环境杂乱、物业管理方面混乱仅是其他商户租赁以后进行装修，不至于影响到被告的经营；这些问题是在补充协议签订之前就以存在的，补充协议就是解决当时存在的问题，被告不能就此向原告再提出违约责任的主张。由于被告一直拖欠费用，违约在先，故不能主张原告招租其他火锅类商户属于违约。原告不同意被告的反诉诉讼请求。
经审理查明，2006年12月23日，原告与案外人李某、费某签订了《房屋租赁合同》，约定原告将本市长宁区X路X号三层CX室房屋出租给李某、费某，租期自2006年12月23日起至2016年12月22日止。该合同还约定：租赁房屋的产权人为案外人上海茗嘉房地产发展有限公司，本合同将由上海茗嘉房地产发展有限公司和上海盈嘉物业管理有限公司作为见证人认可并盖章生效。由于承租人正在办理工商营业执照的登记事项，故在办妥营业执照3个工作日内，由承租人在本合同上加盖公章，以确定本合同承租方为该公司，相应的合同权利、义务转由该公司承担。该租赁合同的主要内容为：乙方（承租人）系工商行政机关批准成立的企业法人，乙方保证其营业执照是合法有效的，本合同由乙方法定代表人或其书面授权代理人与甲方（出租人）签订；租赁房屋的用途为商业，由乙方按营业执照所属的经营范围承租使用，经营内容为餐饮（韩式烧烤、火锅）；乙方装修房屋的，免租期120天，自2006年12月31日起至2007年4月30日止；租金计算标准为2.20元每日每平方米，总计每月为69,291元，每年831,492元，租赁的建筑面积为1,049.87平方米;双方还约定了租金的递增比例和时间，其中2006年12月23日至2009年12月22日的月租金为69,291元，2009年12月23日至2011年12月22日的月租金为72,756元，2011年12月23日至2013年12月22日的月租金为76,536元，2013年12月23日至2015年12月22日的月租金为80,315元，2015年12月23日至租赁期满的月租金为84,410元；该房屋的物业管理费为每月每平方米3元，总计每月3,150元，物业管理协议由乙方与物业管理单位另行与本合同同步签订，物业管理费由承租人承担；双方约定租金和物业管理费按月支付，先付后用；乙方应支付相当于两个月租金的租赁保证金（即租赁押金）138,582元，租赁期满，如双方续约，则自然转为续签合同的租赁保证金，如双方同意解除合同，则乙方应在对该房屋不破坏原有结构的前提下将房屋内的物品搬空后交还给甲方，甲方于验收合格后30天内将租赁保证金无息全额退还乙方；乙方未能按时如数缴付租金、物业管理费、根据本合同应付而未付清的任何费用以及由此产生的滞纳金、违约金、赔偿金，甲方有权按乙方实际需付款项金额在租赁保证金中如数抵扣，并书面告知乙方，乙方可在15日内提出异议，逾期或无法出示相关文件的，视为乙方认可抵扣；甲方需在2006年12月31日将房屋交给乙方进行装修；甲方将尽量保持出租房屋良好状态，确保乙方正常经营为首要前提，不得无故中断、终止任何公共设施的供应，如出现相应设施、设备运行问题造成乙方不能正常营业的，造成的经济损失由甲方负责赔偿（赔偿金按乙方上月的平均日营业额计算）；甲方保证在乙方租赁期内本商场不再招租其他烧烤、火锅与乙方类同的餐饮行业；合同期满或因违约提前解除合同时，乙方应于当天开始清场并于20日内将承租的房屋及相关事宜统一确认交接，经甲方同意在承租房内进行装修及添置设备的，期满后可将自行添置的可拆动的动产部分拆运，并保证使房屋处于不影响其质量与原有结构安全的状态下交还甲方；如乙方不按时清场搬离并交还的，除继续支付房租外，还应承担违约责任；乙方未按时如数支付租金及应付费用的，甲方应作出书面形式催讨，乙方自应交而未交应付费用之日的30日内，每逾期一日按未交付金额的千分之五支付滞纳金，逾期未付达30日以上的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，并追讨欠款及滞纳金；双方约定，本合同违约金金额相当于2个月租金。当日，原告与案外人李某、费某还签订了补充协议，对包括空调安装、停车位、煤气申请费用等内容进行了约定，其中第五条为：“甲方将水、电引入乙方厨房位置。并留出通风系统位置。”。签约后，涉讼租赁合同开始履行，出租方交付了房屋，承租方则于2006年12月25日支付了租赁押金138,582元并装修了涉讼租赁房屋。案外人李某、费某还与上海盈嘉物业管理有限公司就涉讼租赁房屋签署了《物业管理协议》。
2007年4月5日，原告与案外人李某、费某签订了补充协议二，约定：因乙方实际需要，双方协商后增加东侧消防通道后29.39平方米租赁面积，乙方承租的建筑面积为1,079.26平方米，月租金变更为71,231元，物业管理费变更为3,238元。被告经工商行政管理机关核准，于2007年6月7日登记成立，登记的住所地为本市长宁区X路X号X层CX室（即涉讼租赁房屋），注册资本20万元。被告在上述补充协议二上加盖了公司印章。2008年4月29日，原、被告签订了补充协议三，明确被告公司新增一名股东，原、被告及案外人李某、费某，以及齐某（即被告法定代表人）在该补充协议上签章。
2008年8月8日，原、被告签订《协议书》，约定：“因馥邦中环广场天山西路大门雨棚施工单位未按施工时间施工造成乙方（被告）营业受损一事，经甲方（原告）与施工单位协调，并双方友好协商下达成以下协议：一、双方同意以甲方名义给予乙方一次性经济补贴人民币肆万元整，该补贴款分两次在租金上抵扣，即2008年8月和9月租金分别抵扣人民币贰万元整。……”。
原告曾以欠付租金为由，于2009年5月26日向本院提起诉讼，要求解除其与被告及李某、费某、齐某之间的《房屋租赁合同》，并主张欠付的租金、滞纳金、违约金等。在该案审理期间，原、被告达成和解，签署了补充协议四。此补充协议四约定：“一、甲、乙双方商定：乙方（被告）所欠2008年9月1日至2009年5月31日租金，经减免后合计x元，乙方承诺分三期付清：2009年6月17日前支付x元；2009年7月5日前支付x元；2009年8月5日前支付x元。二、2009年9月1日起，甲方（原告）给予乙方租金优惠扶持，乙方按原租赁合同月租金x的50％，即x.5元支付月租金，每月5日前支付当月租金，该优惠条款待商场70％面积开业后自动终止，租金标准恢复为原合同标准。三、自本协议签订之日起乙方应严某按照本协议约定时间付款，如乙方未能按时支付租金，则本协议自动失效，双方仍按原合同条款内容执行。四、本补充协议自签订之日起非经双方书面同意，任何一方不得擅自更改协议内容，本协议有效期内，如有增减的条款，均应经双方书面同意后才能生效。本协议经双方盖章并经双方签字后生效，本协议一式肆份，甲、乙双方各执壹份，上海茗嘉房地产发展有限公司贰份，与原合同正本具有同等法律效力。”。该补充协议还列明了2008年9月1日至2009年5月31日期间的原月租金数额及减免后的月租金数额。此后，原告向本院申请撤回了该案起诉，本院于2009年6月29日作出裁定，准予原告撤回该案起诉。2009年6月17日，被告向原告支付了104,654元，原告在该笔租金的发票上注明：“2008年9月1日－2008年11月30日租金（2008年11月30日之前的租金全部结清）”。
2009年7月1日，被告提出书面申请，表示商场整体处于大面积空置、物业和排风问题没有妥善解决，影响被告经营效益，要求原告对补充协议四约定的7月5日和8月5日前应付的20万元租金同意缓交几个月。时任上海茗嘉房地产发展有限公司营销部经理的茅铭铭在该申请上签署“吉高餐饮目前阶段经营情况不理想情况属实，同意适当缓期（四个月内）交纳补充协议四指定的20万元租金（4个月内）”，茅铭铭除签名外还以手指捺印。
2009年7月10日、7月30日、9月3日，被告按照补充协议四约定的租金减半标准，即每月35,615.50元向原告支付了2009年6月、7月、8月的租金。原告为此出具了三张租金发票，经营项目栏中分别记载：“09年6月份租金”、“09年7.1－7.31租金”、“09/8/1－8/31租金”。被告未再支付2009年9月1日之后的租金。
另查，原告与案外人上海茗嘉房地产发展有限公司、上海盈嘉物业管理有限公司在登记的股东或发起人方面存在比较密切的关联。证人茅铭铭在出庭陈述证言过程中，对其在补充协议四、《A公司日常文件签报单》、月度绩效考核表上的签名系其本人签署没有异议。2009年9月，涉讼租赁房屋所在的馥邦中环广场内有“全国火锅连锁苏武牧羊”开始从事餐饮经营。原告代被告向上海盈嘉物业管理有限公司支付了2008年5月至2009年第三季度期间的物业管理费55,046元、2008年1月至2009年8月期间的风机分摊电费。被告曾就商场环境、排风效果、其他商铺装修等问题向上海茗嘉房地产发展有限公司、上海盈嘉物业管理有限公司以及原告投诉反映。
2009年10月23日，被告向原告支付了213,693元。至此，补充协议四约定的2008年9月1日至2009年5月31日期间经减免后应付的318,347元租金支付完毕。同日，原告向被告发出《催款暨房屋租赁合同解除通知书》，被告认可于次日（2009年10月24日）收到该通知书。原告在该通知书中主张被告未按补充协议四履行付款义务，因而补充协议四已经失效，原告按照原租赁合同约定租金标准计算了被告累计欠付的租金数额为1,200,658.25元，要求被告于2009年10月27日前支付上述欠租及相应滞纳金，若被告不能在该期限内付清全部欠租的，双方之间的《房屋租赁合同》自2009年10月28日解除，并保留后续主张违约责任的权利。原告使用“上海茗嘉房地产有限公司”的信封邮寄该通知书。
2009年11月9日，被告致函原告，就商场环境、排风效果、其他商铺装修、招租“苏武牧羊”等事项再次向原告交涉。
审理中，本院会同双方当事人至涉讼租赁房屋进行了勘验，租赁房屋所在的商场有部分商铺当时闲置，部分商铺正处于装修过程中，相关装修商铺及公共部位未进行遮拦；双方认可，被告自行加装了排风设施，并接驳至商场公共排风管道中。此后，本院就涉讼房屋的装修情况向被告进行了调查，被告表示其花费100万元从他人处转让取得了房屋的装修物所有权，其自行又投入了50万元进行装修，另50万元添置了部分餐饮设备；该房屋于2007年初投入经营使用。原告对于被告提出的房屋装修投入费用及投入使用的时间无异议。原告表示不同意利用被告现有的装修添附物，但自愿给予被告补偿款10万元。
原告起诉时曾将李某、费某、齐某列为共同被告，后撤回了对上述三人的起诉。撤回了要求被告支付风机电费的诉讼请求。
上述事实，有《房屋租赁合同》、四份补充协议、原告前次起诉的《民事起诉状》、（2009）长民三（民）初字第X号《民事裁定书》、《催款暨房屋租赁合同解除通知书》及信封、被告缓交租金申请（含茅铭铭签注）、租金发票、“苏武牧羊”抵用券、《公证书》两份、《物业管理协议》、工商行政管理机关档案、《协议书》、《A公司日常文件签报单》、月度绩效考核表，以及双方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误。
由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。
本院认为，涉讼《房屋租赁合同》及四份补充协议系原、被告真实意思表示，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人均应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于补充协议四在双方当事人之间设定哪些权利义务、茅铭铭签注的效力、原告发出解除合同通知时是否具有解除权、哪一方当事人存在违约行为，双方各自的诉求是否合法有据，本院结合涉案事实予以综合评价。
关于补充协议四。该补充协议系在前次诉讼过程中由双方当事人达成的合意，而当时双方当事人之间存在的纠纷内容与本案中双方各自主张对方存在的违约状况并无实质不同。在补充协议四中仅明确了2008年9月1日至2009年5月31日的欠租事实，未提及被告另有租金欠付，该协议的基本内容是租金减免和分期支付。因此，补充协议四应是双方当事人综合涉讼租赁房屋所在商场存在排风设施效果不理想、商场环境及物业管理方面不佳、被告当时累计欠付的租金、原告已同意抵扣但尚未实际抵扣的部分租金等事项的基础上，统筹协商一致的结果。在补充协议四中约定自2009年6月1日起，原告继续给予被告租金优惠，按原合同约定月租金的50%计算，也体现了双方对于当时业已存在的纠纷一揽子解决的意思。补充协议四虽然约定了如被告未能按时支付租金，该协议自动失效的内容，但在被告未适格履行自2009年6月起的租金后，原告仍按减半的租金标准，收取了2009年7月和8月的租金，因而双方当事人实际上并未按上述失效条款履行。
关于茅铭铭签注的效力。茅铭铭本身不是原告的工作人员，但结合原告与案外人上海茗嘉房地产发展有限公司、上海盈嘉物业管理有限公司在登记的股东或发起人方面存在比较密切的关联，以及茅铭铭在上海茗嘉房地产发展有限公司担任部门负责人且在补充协议四的内部流转过程中签署意见、原告所发《催款暨房屋租赁合同解除通知书》使用的是上海茗嘉房地产发展有限公司的信封、在被告客观上迟延支付补充协议四约定的既往欠租情况下，原告依然按照减免后的数额收取被告后续租金等事实，应当认定茅铭铭有权代表原告处理涉讼租赁合同范围内的事务。原告及茅铭铭所称系在被告公司人员的胁迫下在相关申请上签注的意见，虽然茅铭铭除签名外还以手指捺印的方式与商务活动的中的通常作法不合，但鉴于茅铭铭未在事发后及时向公安机关报案，目前也无其他证据相印证，故本院对原告的主张难以采信。茅铭铭签注的“吉高餐饮目前阶段经营情况不理想情况属实，同意适当缓期（四个月内）交纳补充协议四指定的20万元租金（4个月内）”，对原告发生效力。被告在2009年10月23日向原告支付了213,693元欠租，在茅铭铭所签注“四个月内”的时间范围内，因而不能认定是被告违约。
关于原告发出解除合同通知时是否具有解除权。2009年7月10日、7月30日、9月3日，被告按照补充协议四约定的减半标准，即每月35,615.50元向原告支付了2009年6月、7月、8月的租金。而根据补充协议四的约定，被告应当在每月5日前支付当月租金，上述三笔租金被告均迟延支付，应属违约。合同约定，被告未按时如数支付租金及应付费用的，原告应作出书面形式催讨，被告自应交而未交应付费用之日的30日内，每逾期一日按未交付金额的千分之五支付滞纳金，逾期未付达30日以上的，原告有权单方面解除合同，收回房屋，并追讨欠款及滞纳金。原告于2009年10月23日向被告发出的《催款暨房屋租赁合同解除通知书》中虽然主张的欠付租金数额并不完全准确，但被告迟延支付2009年6月和9月份租金均超过30日，故经原告催告后，被告仍未支付应付租金的，原告可以行使合同约定的解除权，原、被告之间的租赁合同法律关系于2009年10月28日解除。
关于解除合同的后果、双方各自主张对方的其余违约事实及相应责任。合同解除后，被告应当搬离涉讼租赁房屋，并依约将房屋交还原告。被告欠付的2009年9月和10月的租金按照补充协议四约定的数额计算。合同解除之后，2009年11月1日起的房屋使用费由于涉及补充协议四的减半租金、合同约定的租金及递增等多项内容，结合双方当事人均按照每月71,231元的标准主张两个月租金数额作为违约金的事实，故被告应按每月71,231元的标准向原告支付房屋使用费至交还涉讼房屋之日止。原、被告双方约定了每月物业管理费的标准，虽然物业管理费应由被告向物业公司支付，但在被告未支付的情况下，原告已经垫付了部分物业管理费，现原告要求被告承担已经垫付的物业管理费55,046元，本院应予支持。原告在本案中主张按照每日千分之二计算滞纳金，并未超过合同约定，但截至原告行使解除权，应计算滞纳金的仅为2009年6月-10月的租金，迟延时间超过30日的，按30日计算，不足30日的，按实际迟延天数计算。上述计算滞纳金的累计时间为135天，被告应支付滞纳金9,616.20元。基于被告的上述违约行为，原告有权要求被告支付相当于两个月租金数额的违约金。被告反诉主张原告违反约定，招租了与被告同类的餐饮行业之事实成立，且此事实发生在原告行使合同解除权之前，故原告亦应就此承担相当于两个月租金的违约金。现原、被告双方均按照月租金71,231元主张违约金，可见双方对违约金的计算方式意见一致，本院对此应予采纳。合同解除后，对于涉讼租赁房屋内的装修物应一并处理。虽然原告也存在招租与被告同类餐饮行业的违约行为，但导致涉讼租赁合同解除的原因是被告迟延支付租金超过合同约定的期限。双方在合同中未对装修物残值的处理方式进行约定，原告不同意利用被告的装修，故原则上原告对此可以不予补偿。现原告书面表示虽不同意利用现有装修，但仍自愿就此补偿被告10万元，并无不妥，本院予以准许。被告已经支付的保证金应在其履行相关债务后，按约定应由原告无息退还。
被告要求判令原告立即收回出租给其他烧烤、火锅经营者的房屋、并在原告租期内不得在招租其他烧烤、火锅等与原告类同餐饮行业的反诉请求，因涉及案外人的利益，在法律上及事实上均难以履行且租赁合同已经解除，故本院对此不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第一款及第三款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）A公司与被告（反诉原告）B公司在2006年12月23日就本市长宁区X路X号三层CX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2009年10月28日解除；
二、被告（反诉原告）B公司应于本判决生效之日起二十日内搬离本市长宁区X路X号三层CX室房屋，将该房屋（在不影响其质量与原有结构安全的状态下）交还原告（反诉被告）A公司；
三、被告（反诉原告）B公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）A公司支付2009年9月和10月的租金计人民币71,231元，并支付自2009年11月1日起至实际交还上述房屋之日止，按每月人民币71,231元计算的房屋使用费；
四、被告（反诉原告）B公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）A公司支付物业管理费人民币55,046元、滞纳金人民币9,616.20元、违约金人民币142,462元；
五、原告（反诉被告）A公司自愿补偿被告（反诉原告）B公司人民币100,000元，予以准许，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
六、原告（反诉被告）A公司应于被告（反诉原告）B公司履行本判决第二项至第四项义务当日，将租赁保证金（押金）人民币138,582元返还被告（反诉原告）B公司；
七、驳回原告（反诉被告）A公司的其余本诉诉讼请求；
八、原告（反诉被告）A公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）B公司支付违约金人民币142,462元；
九、驳回被告（反诉原告）B公司的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币26,547.30元，由原告（反诉被告）A公司负担人民币17,197.30元，被告（反诉原告）B公司负担人民币9,350元。
反诉案件受理费人民币1,614.62元，由原告（反诉被告）A公司负担人民币1,574.62元，被告（反诉原告）B公司负担人民币40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长朱爱东
审判员郭斌
代理审判员杨耀丰
书记员王宁
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