原告XX，男，X年X月X日出生，汉族，户籍上海市XX号，现住上海市XX室。
委托代理人XX，女，X年X月X日出生，汉族，住上海市XX室。
委托代理人XX，上海市XX律师事务所律师。
被告上海XX有限公司，住所地上海市XX室，经营地上海市XX号。
法定代表人XX，该公司董事长。
委托代理人XX，上海市XX律师事务所律师。
委托代理人XX，上海市XX律师事务所律师。
原告XX诉被告上海XX有限公司（以下简称依瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，先适用简易程序，于2009年6月4日、2009年9月2日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，于2010年3月12日第三次公开开庭进行了审理。原告XX及其委托代理人XX、XX，被告依瑞公司的委托代理人XX、XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告XX诉称，原告欲承租上海市XX号1－X号楼及X号楼非酒店经营部分的房屋开办餐饮休闲公司并经营台球室、酒吧，故用XX餐饮休闲有限公司筹备组名义与被告签订了协议书。为此，原、被告在租赁协议中除对租金面积、租期、租金、等进行约定外，被告同时保证：租赁物业可以用于原告的用途约定，并且不会出现因为租赁物业本身的原因而导致原告无法取得经营本协议1.3条约定的业务的相关许可证。否则，原告有权解除合同并赔偿损失。协议签订后，原告按约将租金及押金交付给了被告，然被告却不能按约将房屋交付原告，同时在原告为协议约定的业务申请办理相关许可证照时，被告无法提供所需文件。经政府有关部门告知，原告承租的房屋欲办理出租协议约定的用途，因不符合有关规定无法办理相关证照。原告曾于2008年11月份试营业，期间被工商部门查处而停业了一段时间，恢复营业后又因被工商部门处罚而从2009年3月28日停业至今，故实际经营了二个月左右。现原告起诉至法院：要求判令：1、解除租赁协议；2、被告返还意向金人民币（以下币种同）5万元、押金166,926.66元、租金250,389.99元及以上各项费用的资金占用费13,661.93元，合计481,278.58元；3、被告赔偿损失2,814,163.76元（其中员工伙食费78,606.57元及资金占用费1,103.22元、开办费193,700.78元及资金占用费2,900.45元、员工工资302,704.40元及资金占用费3,026.92元、设备购置费906,156元及资金占用费19,517.22元、装修费1,292,500元及资金占用费13,948.20元）。
为证明自己的主张，原告提供以下证据材料：
1、《租赁意向确认书》，证明原、被告为涉案租赁物有过接触；
2、《协议书》，证明原、被告就承租内容、租期、用途等权利义务达成一致；
3、再转租同意函、委托合同证明书、委托合同，证明被告出租的授权主体及转租手续；
4、上海市房地产权证及照片，证明租赁标的物的状况、地理位置及面积；
5、收据、发票，证明原告支付意向金、押金、租金的情况；
6、企业名称延期核准通知书、函、回函，证明因被告无法提供办理营业执照的材料，致原告要求延长企业名称保留期，同时向被告催要办证材料；
7、转送告知单、关于咨询潍坊西路X号环评审批手续受理的问题、关于上海钢椅厂已被列入动拆迁范围的函，证明租赁标的物不符合“建设项目选址应当符合区域开发建设规划和环境功能区划的要求”，导致无法办理营业执照；
8、装修图纸、照片，证明被告提供的租赁物面积不足约定面积及原告进行装修的情况；
9、成本费、开办费、员工工资、购置物品、装修费用单据，证明原告的经济损失。
被告依瑞公司辩称，认可原告为租赁合同的承租主体。租赁房屋有产权证，被告具有合法转租权，且原告对房屋的属性、用途是明知的，原告无单方解除权。协议未约定被告有义务向原告提供可供其注册之用的房屋，原告提供的证据也无法证明租赁房屋的属性是其无法办理营业执照的直接原因，被告认为是由于原告自身原因而无法办理营业执照。原告的装修和增设附属设备未征得被告书面同意，原告无权要求赔偿。原告在经营过程中发生的债权债务与被告无关，原告主张的员工工资等经营成本应由其自行承担。根据水电费使用情况，原告至今经营到2009年3月。综上，要求法院驳回原告的诉请。
为证明自己的主张，被告提供了《协议书》、上海市房地产权证、营业执照和烟草专卖许可证，证明涉案房屋的合法性；原、被告的租赁协议有效；与原告承租房屋相同地段的房屋均申办出了营业执照。
审理中，经原告申请，本院对涉案房屋内的固定装修委托评估，结论为租赁房屋固定装潢评估价值为1,947,897元,其中被告认为评估范围有争议部分的评估价值为669,193元〔包括中央空调主机（即外机，价值229,425元）、家具（价值57,600元）、桌球台（价值167,440元）、彩电（价值21,840元）、麻将台（价值4,620元）、挂壁式空调（价值1,968元）、音响设备（价值127,500元）、酒吧厨房设备（价值58,800元）〕。
经质证，原告对被告提供的《协议书》、上海市房地产权证真实性无异议，但认为租赁房屋地址与产证面积不符；对营业执照和烟草专卖许可证，认为这二份证据所涉及的经营内容以及办理时间与原告的都不一致。被告对原告提供的证据1－3、5及证据4中的产权证、证据6中的两份函、证据7中的“转送告知单”、“关于咨询潍坊西路X号环评审批手续受理的问题”的真实性无异议，但认为意向金已转化为涉案押金的一部分，不能办理执照是原告自身提供材料缺陷所致；对证据4中的照片，认为无法反映拍摄时间；对证据6中的企业名称延期核准通知书，认为与本案无关；对证据8，认为图纸是原告单方制作，不能以此认定实际租赁面积，照片所反映的装修现状即使属实也属原告擅自装修。对证据9，认为是原告的经营成本，应由原告承担。
对评估报告，XX表示无异议。被告认为除评估报告中指明的异议部分外，还有：1、露台是被告免费提供，不应列入评估范围；2、作为评估依据的发票等有异议；3、成新率取值有异议，应按实际状况评估。对被告所提异议，造价工程师解释：1、露台搭建问题在现场确认时双方当事人都没有提出异议；2、对原告提供的合同、发票，评估时只是作为参考依据，评估是以现场查看、市场询价等方法来定价的。
基于质证意见，本院认为，对原、被告确认真实性的证据，本院根据证据本身反映的内容及与本案的关联性予以认定。对押金数额问题，原告提供了二张收据，载明分别支付了意向金5万元和押金166,926.66元；被告虽然认为这5万元意向金已包括166,926.66元押金中，但在原告否认的前提下，被告又没有相应证据证明其主张的内容，故原告对此的陈述本院予以采信。就固定装修等添附认定问题。考虑到中央空调外机与室内安装部分的整体性，原告要求将争议装修中的室外机纳入损失评估范围本院予以采纳；对评估报告中列入争议装修中的其他部分，均属可移动财产，不属固定装修范围；露台使用在合同中有明确约定，被告以免费提供为由认为露台搭建不应评估缺乏依据。
根据本院认证意见及当事人的庭审陈述，现确认如下事实：上海市XX号的房屋为案外人上海钢椅厂有限公司所有。2008年7月7日，XX委托案外人叶志锋与被告签订一份《租赁意向确认书》，约定XX租用上海市XX号X号楼X、X楼，租期八年，意向金5万元。合同签订后，XX支付了意向金5万元。
2008年8月26日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订一份《协议书》，约定甲方于2008年4月28日与承租人CHINACAPITALINCOMEPROPERTYFUNDⅠINC（CCIP）的《委托合同》，依法取得潍坊西路X号1－X号楼及X号楼非酒店经营部分的房屋的租赁权，期限自2008年5月1日至2023年4月30日。乙方向甲方承租坐落于潍坊西路X号X幢X层、X层（X号楼），租赁物业建筑面积为686平方米。租赁期限自2008年8月20日至2016年8月19日止。乙方的租金以每日每平方米4元计算，年租金为1,001,560元，租赁期在二年以上的，第三年开始每二年在上一年租金的基础上递增8％。乙方同意向甲方缴纳物业管理费，物业管理费为每月每平方米10元。甲方承诺，免费向甲方提供一块建筑面积约100平方米并与租赁物业相连的露台供乙方使用。另协议第1.3条约定，租赁用途：乙方承租该租赁物业用作设立餐饮休闲公司并经营相关业务，包括但不限于经营台球室、酒吧、餐厅相关之用途，并应遵守国家和上海市有关行业经营和物业的规定。第2.2条约定，甲方保证，租赁物业可以用于本协议1.3约定的用途，并且不会出现因为租赁物业本身的原因（包括但不限于类型、使用性质、质量、结构）而导致乙方无法取得经营本协议1.3约定的业务的相关许可证照。否则，乙方有权解除本合同，并要求甲方退回押金和返还计算至本合同解除之日后剩余的租金，并且赔偿损失（乙方施工至今发生的相关费用）……。合同签订后，被告按约交付了租赁房屋。原告对房屋装修后曾进行实际经营，另原告向被告支付了押金166,926.66元及2008年10月20日至2009年1月19日期间的租金250,389.99元。2009年3月29日，原、被告确认当日租赁房屋的水表读数为“418”，电表读数为“x”。
另查，租赁房屋于2007年3月已被列入拆迁范围。经评估，结论为租赁房屋固定装潢评估价值为1,947,897元,其中被告认为评估范围有争议部分的评估价值为669,193元。评估费5,800元，由原告预缴。
2009年4月，原告提起本案诉讼，诉请如前。
审理中，XX撤回了第2项诉请中资金占用费部分的诉请、第3项诉请中员工伙食费、开办费、员工工资及该诉请中涉及的资金占用费部分的诉请，同时基于评估结论，将第3项诉请中的设备购置费、装修费合并计算，即要求被告赔偿装修损失1,947,897元。经本院释明，XX表示若涉案租赁合同无效，除诉请事项外，本案中无其他事项需法律处理；依瑞公司表示若涉案租赁合同无效，则要求原告返还房屋并按每月83,463元的标准支付2009年1月20日起至原告返还房屋之日止的房屋使用费、按每月6,860元的标准支付2008年10月20日至原告返还房屋之日止的物业管理费、2009年1－3月的电费32,902.80元及水费467.90元。
本院认为，就当事人争议的合同效力问题。根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十二条的规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得租赁房屋。因上述禁止性规定直接针对租赁行为本身，且违反上述规定若使涉案租赁协议继续有效将使国家和社会公共利益受损，故上述禁止性规定应认定为效力性强制规定。《合同法》第五十二条的相关规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。故涉案租赁协议应认定为无效合同。
《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为涉案合同的出租方，有义务提供符合租赁用途且不为法律、法规所禁止的租赁物。而本案合同无效是因系争房屋已列入拆迁范围，出租权受到法律限制所致，故被告应承担合同无效的主要过错责任。而原告疏于必要的审查注意义务，自身也负有一定责任。本案中，对被告主张的房屋使用费、物业管理费、水电费及房屋返还事项可作为合同无效法律后果一并在本案中处理。基于无效合同的处理原则，原告要求被告返还意向金、押金的诉请具有法律依据，本院予以支持。同时，原告再占有使用租赁物已无合同依据，应予以返还。涉案租赁合同虽被确认无效，但原告实际占用了房屋，其仍应支付相应的房屋使用费和物业管理费。鉴于原告曾有实际经营行为，故原告已支付的三个月租金可抵作2009年3月之前的房屋使用费，原告要求返还该笔租金本院不予支持；对2009年4月之后的使用费及2008年10月20日之后的物业管理费，本院按照双方的过错责任及本案具体案情酌定原告应承担的具体数额。对租赁房屋内的可移动物品，包括评估报告中列明的家具、卓球台、彩电、麻将台、挂壁式空调、音响设备、酒吧厨房设备，原告的返还房屋时应予搬离；对租赁房屋内的固定装修等添附（含中央空调外机及露台搭建）可判归被告所有，由被告承担过错赔偿责任，具体数额亦由法院酌情确定。对涉案水、电费用，原告表示同意支付，本院可据此判决。审理中，原告自愿撤回部分诉讼请求，系当事人对自己诉讼权利的处分，本院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告XX与被告上海XX有限公司签订的《租赁意向确认书》、《协议书》无效；
二、原告XX于本判决生效之日起三十日内将合同约定的上海市XX号X幢X层、X层（X号楼）房屋及露台返还被告上海XX有限公司；
三、原告XX于本判决生效之日起三十日内按每月16,693元的标准支付被告上海XX有限公司自2009年4月1日起至房屋返还之日止的房屋使用费；
四、原告XX于本判决生效之日起三十日内支付被告上海XX有限公司自2008年10月20日起至房屋返还之日止的物业管理费（其中2008年10月20日至2009年3月31日期间的物业管理费为20,580元，2009年4月1日之后的物业管理费按每月1,372元的标准计算）；
五、被告上海XX有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告XX意向金5万元、押金166,926.66元；
六、上海市XX号X幢X层、X层（X号楼）房屋内的固定装修及露台上的搭建物归被告上海XX有限公司所有；
七、被告上海XX有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告XX装修损失120万元；
八、原告XX于本判决生效之日起三十日内支付被告上海XX有限公司电费32,902.80元、水费467.90元，合计33,370.70元；
九、驳回原告XX的其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26,122元，保全费5,000元，评估费5,800元，合计36,922元，由原告XX负担9,730元，被告上海XX有限公司负担27,192元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
原告XX，男，X年X月X日出生，汉族，户籍上海市XX号，现住上海市XX室。
委托代理人XX，女，X年X月X日出生，汉族，住上海市XX室。
委托代理人XX，上海市XX律师事务所律师。
被告上海XX有限公司，住所地上海市XX室，经营地上海市XX号。
法定代表人XX，该公司董事长。
委托代理人XX，上海市XX律师事务所律师。
委托代理人XX，上海市XX律师事务所律师。
原告XX诉被告上海XX有限公司（以下简称依瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，先适用简易程序，于2009年6月4日、2009年9月2日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，于2010年3月12日第三次公开开庭进行了审理。原告XX及其委托代理人XX、XX，被告依瑞公司的委托代理人XX、XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告XX诉称，原告欲承租上海市XX号1－X号楼及X号楼非酒店经营部分的房屋开办餐饮休闲公司并经营台球室、酒吧，故用XX餐饮休闲有限公司筹备组名义与被告签订了协议书。为此，原、被告在租赁协议中除对租金面积、租期、租金、等进行约定外，被告同时保证：租赁物业可以用于原告的用途约定，并且不会出现因为租赁物业本身的原因而导致原告无法取得经营本协议1.3条约定的业务的相关许可证。否则，原告有权解除合同并赔偿损失。协议签订后，原告按约将租金及押金交付给了被告，然被告却不能按约将房屋交付原告，同时在原告为协议约定的业务申请办理相关许可证照时，被告无法提供所需文件。经政府有关部门告知，原告承租的房屋欲办理出租协议约定的用途，因不符合有关规定无法办理相关证照。原告曾于2008年11月份试营业，期间被工商部门查处而停业了一段时间，恢复营业后又因被工商部门处罚而从2009年3月28日停业至今，故实际经营了二个月左右。现原告起诉至法院：要求判令：1、解除租赁协议；2、被告返还意向金人民币（以下币种同）5万元、押金166,926.66元、租金250,389.99元及以上各项费用的资金占用费13,661.93元，合计481,278.58元；3、被告赔偿损失2,814,163.76元（其中员工伙食费78,606.57元及资金占用费1,103.22元、开办费193,700.78元及资金占用费2,900.45元、员工工资302,704.40元及资金占用费3,026.92元、设备购置费906,156元及资金占用费19,517.22元、装修费1,292,500元及资金占用费13,948.20元）。
为证明自己的主张，原告提供以下证据材料：
1、《租赁意向确认书》，证明原、被告为涉案租赁物有过接触；
2、《协议书》，证明原、被告就承租内容、租期、用途等权利义务达成一致；
3、再转租同意函、委托合同证明书、委托合同，证明被告出租的授权主体及转租手续；
4、上海市房地产权证及照片，证明租赁标的物的状况、地理位置及面积；
5、收据、发票，证明原告支付意向金、押金、租金的情况；
6、企业名称延期核准通知书、函、回函，证明因被告无法提供办理营业执照的材料，致原告要求延长企业名称保留期，同时向被告催要办证材料；
7、转送告知单、关于咨询潍坊西路X号环评审批手续受理的问题、关于上海钢椅厂已被列入动拆迁范围的函，证明租赁标的物不符合“建设项目选址应当符合区域开发建设规划和环境功能区划的要求”，导致无法办理营业执照；
8、装修图纸、照片，证明被告提供的租赁物面积不足约定面积及原告进行装修的情况；
9、成本费、开办费、员工工资、购置物品、装修费用单据，证明原告的经济损失。
被告依瑞公司辩称，认可原告为租赁合同的承租主体。租赁房屋有产权证，被告具有合法转租权，且原告对房屋的属性、用途是明知的，原告无单方解除权。协议未约定被告有义务向原告提供可供其注册之用的房屋，原告提供的证据也无法证明租赁房屋的属性是其无法办理营业执照的直接原因，被告认为是由于原告自身原因而无法办理营业执照。原告的装修和增设附属设备未征得被告书面同意，原告无权要求赔偿。原告在经营过程中发生的债权债务与被告无关，原告主张的员工工资等经营成本应由其自行承担。根据水电费使用情况，原告至今经营到2009年3月。综上，要求法院驳回原告的诉请。
为证明自己的主张，被告提供了《协议书》、上海市房地产权证、营业执照和烟草专卖许可证，证明涉案房屋的合法性；原、被告的租赁协议有效；与原告承租房屋相同地段的房屋均申办出了营业执照。
审理中，经原告申请，本院对涉案房屋内的固定装修委托评估，结论为租赁房屋固定装潢评估价值为1,947,897元,其中被告认为评估范围有争议部分的评估价值为669,193元〔包括中央空调主机（即外机，价值229,425元）、家具（价值57,600元）、桌球台（价值167,440元）、彩电（价值21,840元）、麻将台（价值4,620元）、挂壁式空调（价值1,968元）、音响设备（价值127,500元）、酒吧厨房设备（价值58,800元）〕。
经质证，原告对被告提供的《协议书》、上海市房地产权证真实性无异议，但认为租赁房屋地址与产证面积不符；对营业执照和烟草专卖许可证，认为这二份证据所涉及的经营内容以及办理时间与原告的都不一致。被告对原告提供的证据1－3、5及证据4中的产权证、证据6中的两份函、证据7中的“转送告知单”、“关于咨询潍坊西路X号环评审批手续受理的问题”的真实性无异议，但认为意向金已转化为涉案押金的一部分，不能办理执照是原告自身提供材料缺陷所致；对证据4中的照片，认为无法反映拍摄时间；对证据6中的企业名称延期核准通知书，认为与本案无关；对证据8，认为图纸是原告单方制作，不能以此认定实际租赁面积，照片所反映的装修现状即使属实也属原告擅自装修。对证据9，认为是原告的经营成本，应由原告承担。
对评估报告，XX表示无异议。被告认为除评估报告中指明的异议部分外，还有：1、露台是被告免费提供，不应列入评估范围；2、作为评估依据的发票等有异议；3、成新率取值有异议，应按实际状况评估。对被告所提异议，造价工程师解释：1、露台搭建问题在现场确认时双方当事人都没有提出异议；2、对原告提供的合同、发票，评估时只是作为参考依据，评估是以现场查看、市场询价等方法来定价的。
基于质证意见，本院认为，对原、被告确认真实性的证据，本院根据证据本身反映的内容及与本案的关联性予以认定。对押金数额问题，原告提供了二张收据，载明分别支付了意向金5万元和押金166,926.66元；被告虽然认为这5万元意向金已包括166,926.66元押金中，但在原告否认的前提下，被告又没有相应证据证明其主张的内容，故原告对此的陈述本院予以采信。就固定装修等添附认定问题。考虑到中央空调外机与室内安装部分的整体性，原告要求将争议装修中的室外机纳入损失评估范围本院予以采纳；对评估报告中列入争议装修中的其他部分，均属可移动财产，不属固定装修范围；露台使用在合同中有明确约定，被告以免费提供为由认为露台搭建不应评估缺乏依据。
根据本院认证意见及当事人的庭审陈述，现确认如下事实：上海市XX号的房屋为案外人上海钢椅厂有限公司所有。2008年7月7日，XX委托案外人叶志锋与被告签订一份《租赁意向确认书》，约定XX租用上海市XX号X号楼X、X楼，租期八年，意向金5万元。合同签订后，XX支付了意向金5万元。
2008年8月26日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订一份《协议书》，约定甲方于2008年4月28日与承租人CHINACAPITALINCOMEPROPERTYFUNDⅠINC（CCIP）的《委托合同》，依法取得潍坊西路X号1－X号楼及X号楼非酒店经营部分的房屋的租赁权，期限自2008年5月1日至2023年4月30日。乙方向甲方承租坐落于潍坊西路X号X幢X层、X层（X号楼），租赁物业建筑面积为686平方米。租赁期限自2008年8月20日至2016年8月19日止。乙方的租金以每日每平方米4元计算，年租金为1,001,560元，租赁期在二年以上的，第三年开始每二年在上一年租金的基础上递增8％。乙方同意向甲方缴纳物业管理费，物业管理费为每月每平方米10元。甲方承诺，免费向甲方提供一块建筑面积约100平方米并与租赁物业相连的露台供乙方使用。另协议第1.3条约定，租赁用途：乙方承租该租赁物业用作设立餐饮休闲公司并经营相关业务，包括但不限于经营台球室、酒吧、餐厅相关之用途，并应遵守国家和上海市有关行业经营和物业的规定。第2.2条约定，甲方保证，租赁物业可以用于本协议1.3约定的用途，并且不会出现因为租赁物业本身的原因（包括但不限于类型、使用性质、质量、结构）而导致乙方无法取得经营本协议1.3约定的业务的相关许可证照。否则，乙方有权解除本合同，并要求甲方退回押金和返还计算至本合同解除之日后剩余的租金，并且赔偿损失（乙方施工至今发生的相关费用）……。合同签订后，被告按约交付了租赁房屋。原告对房屋装修后曾进行实际经营，另原告向被告支付了押金166,926.66元及2008年10月20日至2009年1月19日期间的租金250,389.99元。2009年3月29日，原、被告确认当日租赁房屋的水表读数为“418”，电表读数为“x”。
另查，租赁房屋于2007年3月已被列入拆迁范围。经评估，结论为租赁房屋固定装潢评估价值为1,947,897元,其中被告认为评估范围有争议部分的评估价值为669,193元。评估费5,800元，由原告预缴。
2009年4月，原告提起本案诉讼，诉请如前。
审理中，XX撤回了第2项诉请中资金占用费部分的诉请、第3项诉请中员工伙食费、开办费、员工工资及该诉请中涉及的资金占用费部分的诉请，同时基于评估结论，将第3项诉请中的设备购置费、装修费合并计算，即要求被告赔偿装修损失1,947,897元。经本院释明，XX表示若涉案租赁合同无效，除诉请事项外，本案中无其他事项需法律处理；依瑞公司表示若涉案租赁合同无效，则要求原告返还房屋并按每月83,463元的标准支付2009年1月20日起至原告返还房屋之日止的房屋使用费、按每月6,860元的标准支付2008年10月20日至原告返还房屋之日止的物业管理费、2009年1－3月的电费32,902.80元及水费467.90元。
本院认为，就当事人争议的合同效力问题。根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十二条的规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得租赁房屋。因上述禁止性规定直接针对租赁行为本身，且违反上述规定若使涉案租赁协议继续有效将使国家和社会公共利益受损，故上述禁止性规定应认定为效力性强制规定。《合同法》第五十二条的相关规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。故涉案租赁协议应认定为无效合同。
《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为涉案合同的出租方，有义务提供符合租赁用途且不为法律、法规所禁止的租赁物。而本案合同无效是因系争房屋已列入拆迁范围，出租权受到法律限制所致，故被告应承担合同无效的主要过错责任。而原告疏于必要的审查注意义务，自身也负有一定责任。本案中，对被告主张的房屋使用费、物业管理费、水电费及房屋返还事项可作为合同无效法律后果一并在本案中处理。基于无效合同的处理原则，原告要求被告返还意向金、押金的诉请具有法律依据，本院予以支持。同时，原告再占有使用租赁物已无合同依据，应予以返还。涉案租赁合同虽被确认无效，但原告实际占用了房屋，其仍应支付相应的房屋使用费和物业管理费。鉴于原告曾有实际经营行为，故原告已支付的三个月租金可抵作2009年3月之前的房屋使用费，原告要求返还该笔租金本院不予支持；对2009年4月之后的使用费及2008年10月20日之后的物业管理费，本院按照双方的过错责任及本案具体案情酌定原告应承担的具体数额。对租赁房屋内的可移动物品，包括评估报告中列明的家具、卓球台、彩电、麻将台、挂壁式空调、音响设备、酒吧厨房设备，原告的返还房屋时应予搬离；对租赁房屋内的固定装修等添附（含中央空调外机及露台搭建）可判归被告所有，由被告承担过错赔偿责任，具体数额亦由法院酌情确定。对涉案水、电费用，原告表示同意支付，本院可据此判决。审理中，原告自愿撤回部分诉讼请求，系当事人对自己诉讼权利的处分，本院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告XX与被告上海XX有限公司签订的《租赁意向确认书》、《协议书》无效；
二、原告XX于本判决生效之日起三十日内将合同约定的上海市XX号X幢X层、X层（X号楼）房屋及露台返还被告上海XX有限公司；
三、原告XX于本判决生效之日起三十日内按每月16,693元的标准支付被告上海XX有限公司自2009年4月1日起至房屋返还之日止的房屋使用费；
四、原告XX于本判决生效之日起三十日内支付被告上海XX有限公司自2008年10月20日起至房屋返还之日止的物业管理费（其中2008年10月20日至2009年3月31日期间的物业管理费为20,580元，2009年4月1日之后的物业管理费按每月1,372元的标准计算）；
五、被告上海XX有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告XX意向金5万元、押金166,926.66元；
六、上海市XX号X幢X层、X层（X号楼）房屋内的固定装修及露台上的搭建物归被告上海XX有限公司所有；
七、被告上海XX有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告XX装修损失120万元；
八、原告XX于本判决生效之日起三十日内支付被告上海XX有限公司电费32,902.80元、水费467.90元，合计33,370.70元；
九、驳回原告XX的其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26,122元，保全费5,000元，评估费5,800元，合计36,922元，由原告XX负担9,730元，被告上海XX有限公司负担27,192元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长黄某
审判员杨善言
代理审判员俞嗣荣
书记员许瑞芬
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