原告（反诉被告）张a，女，汉族，住×市×区×路×弄×号×室。
委托代理人陆a，上海市A律师事务所律师。
被告（反诉原告）吴a，男，汉族，户籍地×市×区×路×弄×号×室。
委托代理人俞a，女，住×市×区×路×弄×号。
张a与吴a房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年7月28日立案受理，审理中，吴a提起反诉，本院一并受理后，依法由审判员李红以简易程序独任审判，于2008年9月5日、10月7日、11月19日三次公开开庭进行了审理。张a及其委托代理人陆a、吴a的委托代理人俞a到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张a诉称：2006年11月2日，其与吴a签订《不动产租赁合同》一份，约定其将位于×市×区×路×弄×号×室的房屋出租给吴a，月租金为4,300元，租赁期为五年，2006年11月6日至2011年11月5日止。合同约定吴a不得转租。2008年1月，吴a通过中介公司擅自将房屋转租他人，为此其多次以书面形式通知吴a，要求收回房屋，并将被拆除的地热和被调换的家具恢复原状，但吴a不予理睬，拖欠的水电煤等费用也不付。其认为吴a拖欠租金等费用不付，且未经其同意，擅自将房屋转租他人，致使其无法收回房屋，为此，诉至法院，要求依法判令：一、解除双方签订的《不动产租赁合同》，确认吴a与案外人孙a签订的《上海市房屋租赁合同》无效；二、吴a支付2008年5月6日至9月5日的租金17,200元（月租金4,300元），最终要求支付至实际交还房屋之日；三、吴a支付租赁期间拖欠的水费55.2元、燃气费283.2元、电费439.3元，共计777.7元；四、被告恢复原有的地热设备（即要求吴a返还原本属于其所有的锅炉）；五、吴a支付合同约定的违约赔偿金3万元（合同第十一条第一款约定违约方向另一方赔偿3万元）；六、吴a支付延期付款违约金1,161元（自2008年5月6日至同年8月5日，共90天，每日违约金按合同第六条第七款约定的月租金的千分之三即12.9元收取）。
诉讼中，张a表示因案外人孙a已搬离了系争房屋，故撤回要求确认吴a与案外人孙a签订的《上海市房屋租赁合同》无效的诉请。此外，张a增加了以下诉请：一、要求吴a返还其存放在房屋内的下列物品：客厅内的沙发（一个三人、一个单人）、一张餐桌和四把餐椅、两个马桶、客厅及小房间的双层窗帘，并赔偿卫生间墙面砖损坏及大门把手损坏的费用，合计1万元（上述物品部分吴a已为其更换，但质量不好，要求退还吴a）；二、要求支付拖欠的水、电、煤气费等费用计6,513.7元（不包括原诉请主张的欠费）。
为证实诉请，张a提供了以下证据：
1、《上海市房地产权证》一份，证明其是房屋产权人；
2、其与吴a签订的《不动产租赁合同》（附房屋财产明细表）一份；
3、吴a与案外人签订的《上海市房屋租赁合同》一份，证明吴松将房屋转租他人；
4、2008年3月12日其发给吴a的告知书一份，证明其对吴a的转租行为书面提出异议；
5、次承租人张b出具的证明书一份；
6、次承租人孙a出具的证明书一份；
7、2007年11月18日其发给吴a的解除合同告知书一份；
8、其为吴a垫付的承租期间的电费发票；
9、其为吴a垫付的承租期间的水费发票；
10、其为吴a垫付的承租期间的燃气费发票。
张a补充提供的证据如下：
11、锅炉发票一张，以证明其出租给吴a系争房屋时安装了锅炉；
12、收房后的现场照片一组，以证明餐桌椅、马桶等被更换及墙面砖等损坏的事实；
13、其为吴a垫付的承租期间的水电费、物业管理费等单据（与上述证据8-10的欠费单据不重复）；
14、被更换的马桶、沙发、餐桌椅的发票、购货清单等。
吴a辩称：一、其是经张a同意才将房屋转租他人的，且自2008年5月6日起未付租金也是由于张a不断至次承租人处骚扰，导致次承租人于2008年4月1日搬离所致，次承租人搬离后房屋一直空关着，现同意解除合同。二、2008年3月20日张a提出要求与次承租人签订合同，且张a也发函给其要求解除合同，次承租人搬离后其也未曾使用过房屋，故其不同意再支付张a诉请的租金。三、同意支付张a诉请拖欠的水电煤等费用。四、张a提供给其的房屋内只有地热装置，没有锅炉，锅炉是其根据次承租人的要求事后购买安装的，不同意给张a。关于屋内的家具，同意按合同所附清单上的物品予以恢复，有原物的返还原物，没有原物的，其已另行购买更换及安装，张a增加诉请提出要求退还由其更换的物品，其不能同意，因为当初庭审中其提出对无法返还的物品予以更换时，张a并未提出反对，故对张a增加诉请提出的赔偿要求也不同意。五、本案是张a单方提出终止合同，其不应也不同意承担违约金。
吴a反诉称：其与张a签订了租赁合同后，张a于2007年11月19日发函给其，同意其自行配置家具家电后将房屋转租他人，但在其将房屋转租后，张a却至次承租人处吵闹，称要赶走次承租人，事后次承租人来电称张a还要求由其直接与次承租人签订合同，次承租人未予同意。张a于2008年3月13日向其发函称已单方解除合同，并要求其次承租人于3月底前搬离系争房屋，次承租人被迫于2008年4月1日提前终止合同搬离了系争房屋。其认为张a的行为已构成根本性违约，理应按照合同约定向其支付违约金及赔偿金。为此，反诉要求：一、张a向其支付违约金16,000元，并赔偿3万元（依据合同第十一条第一款约定，如果张a违约，则除了双倍返还保证金外，还应另行支付3万元赔偿款）；二、张a支付其装修配置损失18,000元（诉讼中，吴a将该诉请变更为要求支付其购买锅炉的费用6,500元或返还锅炉）;三、张a退还其一个月租金4,500元（因张a的多次上门阻挠，次承租人于2008年4月1日搬离了系争房屋，而其向张a支付租金至2008年5月5日）。
为证实辩解意见及反诉诉请，吴a提供了以下证据：
1、其与张a签订的《不动产租赁合同》一份；
2、付款凭证一份，以证明其确实向张a支付租金至2008年5月5日；
3、其与次承租人孙a签订的转租合同、补充条款、家具清单、次承租人孙a的代理人张c出具的证明、其与张c签署的承诺书各一份，以证明补充条款反映出锅炉是其根据孙a的要求安装的，张a称锅炉是由她安装的不符合事实；张c出具的证明反映出张a单方提出解除合同；
4、2007年11月18日张a写给吴a的信函（含信封），以证明其将房屋转租他人是经过张a同意的；
5、2008年3月12日张a写给吴a的信函（含信封），以证明张a单方解除合同。
吴a补充提供的证据：
6、锅炉的质量保修卡、发票、说明书、照片等，以证明承租房屋内的锅炉是由其购买的。
张a辩称：吴a系私自转租，要求驳回其所有反诉请求。
经质证，吴a对张a提供的证据发表质证意见如下：对证据1、2、3无异议；对证据4不予认可，其确实收到过张a2008年3月12日的告知书，但内容不是该份；对证据5不予认可，次承租人是孙a与张c，不知张a提供的张b是谁；对证据6不认可，次承租人孙a是韩国人，不懂中文，即使是签名，也看不出是孙a签的；对证据7不认可，理由同证据4的质证意见；对证据8-10无异议；对证据11不予认可，该证据不能反映锅炉的购买人是张a；对证据12照片的真实性无异议，不同意退还更换的马桶，但可适当补贴马桶的差价，不同意退还餐桌椅，也不同意补偿，因原先的餐桌椅也是旧的，价值与更换的差不多，沙发并未更换，只是因为脏了，其另外为沙发做了套子，对损坏的墙面砖同意进行更换，对被拆除的客厅及小房间的窗帘同意进行适当赔偿；对证据13拖欠的水电费、物业管理费等单据除了一张335.6元的电费单据需进一步核实外，对其他单据均无异议；对证据14马桶、餐桌椅、沙发等质证意见同证据12。
张a对吴a提供的证据发表质证意见如下：对证据1无异议；对证据2无异议，但吴a是在其拒收租金的情况下将钱汇过来的；对证据3中的转租合同无异议，但该合同的签订未经其同意，补充条款虽然反映由吴a安装锅炉，但这是吴a将原先属于其所有的锅炉拆除后再安装的，证人未到庭，对证人证言不认可，对承诺书的情况不清楚；对证据4的信封无异议，但对里面的内容不认可，系吴a伪造的；对证据5没有异议；对证据6的真实性无异议，但对系争房屋内的锅炉是由吴a购买的不予认可。
证据认定：一、对双方无争议的证据效力予以认定。
二、对张a提供的锅炉发票的效力不予认定，对吴a提供的锅炉发票、说明书等证据的效力予以认定。
三、对吴a提供的证据4、5的两封信函的效力予以认定，对张a提供的证据4、7的两封信函的真实性不予认定。
根据双方当事人的陈述及质证意见及本院对证据的认定，本院确认的事实如下：
位于×市×区×路×弄×号×室房屋的产权人是张a。
2006年11月2日，张a（甲方）与吴a（乙方）签订《不动产租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租上述房屋，租期自2006年11月6日至2011年11月5日止，月租金为4,300元。租金每三个月支付一次，即12,900元，每次租金于当年当月当日前支付，先付后租。保证金8,000元，乙方于签订本合同时交付甲方。该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方腾空房屋并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后三天内无息返还给乙方。乙方在租赁期内，未经甲方的同意，不得将承租的房屋部分或全部转租给第三方。乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的千分之三收取违约金，如拖欠租金达十五日，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同。租赁期内，该房屋内所有公用事业费，如水、电、煤气及物业管理费等由乙方使用而生之费用均需由吴a负担，若乙方逾期交付电话费、水、电、煤气及物业管理费等费用达一个月的，视为乙方严重违约，甲方有权提前终止合同。若甲方提前收回该房屋，则除了双倍返还吴a保证金外，另向乙方赔偿3万元。乙方违约应赔偿甲方3万元。乙方为生活需要可自行调换部分屋内可移动设施，但合同到期甲方需要必须全部恢复原状。如因乙方使用不当造成房屋内设备损坏，由乙方自行维修，费用由乙方承担。合同所附房屋财产明细表显示张a向吴a提供了浴霸、热水器等物品，但没有锅炉。合同签订后，张a向吴a交付了房屋，吴a向张a支付了保证金8,000元，并按合同约定的月租金4,300元向张a支付租金至2008年2月5日止。
2006年12月9日，吴a在添置了部分设施后与案外人孙a（韩国籍）的代理人张c签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定吴a将上述房屋转租给孙a，月租金为5,500元，租期自2007年12月20日至2008年12月19日。合同并约定了孙a在入住前吴a需安装好锅炉。合同签订后，吴a在系争房屋内安装了锅炉（该锅炉于2007年12月26日购买，价格6,500元）并向孙a交付了房屋，但不久张a以吴a擅自转租为由要求孙a搬离，孙a于2008年4月1日搬离了上述房屋，并将房屋钥匙交还了吴a。
本院另外确认的事实如下：
2007年11月18日，张a发函吴a，内容如下：“对于你来电中提出的租赁合同相关事宜，我经考虑后现答复如下：1、因你我之间签订的长期合同刚履行了一年，我希望双方间的租赁合同能继续履行下去。2、对于你提出将该房屋增加你自己的家具后再转租他人的事情我表示同意，但是要求租金每月增加200元，以后每年要递增……”吴a于2008年12月4日至邮局领取了此函，并于2008年2月5日按月租金4,500元向张a支付了2008年2月6日至同年5月5日止的三个月的租金。
2008年3月12日，张a再次发函吴a，内容如下：“经本人查实，你已经将房屋转租而未告知本人，本人曾发函给你就转租事宜提出要求并未得到您的书面回复，因此在我们之间就转租事宜未达成协议的情况下双方应遵守原租赁合同的约定。在与您沟通无效的情况下本人现正式向您提出解除我们之间关于该房屋的租赁合同，并要求您和租客于2008年3月30日前搬离该房屋和向本人归还所有配置，否则本人为维护权益将诉诸法院。”吴a于2008年3月28日至邮局领取了此函，但未对此作出答复。事后，吴a未再向张a支付租金，也未向张a交还房屋。
诉讼中，吴a于2008年10月10日向张a交还了房屋钥匙。
本院还确认了以下事实：
吴a拖欠张a承租期间的水、电、燃气、物业管理费等费用共计7,291.4元。
吴a未经张a同意，拆除及拿走了上述房屋内属张a所有的马桶、立盆、餐桌椅、窗帘等物，现除窗帘外吴a已另行配置了被拆除及拿走的物品。此外，卫生间的墙面砖个别有损坏，门把手有损坏。
本院认为：张a与吴a签订的《不动产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律规定，应属有效。
一、关于合同解除的问题
双方约定的租赁期至2011年11月5日届满，张a诉请主张与吴a解除合同，吴a同意解除，且于2008年10月10日向张a交还了房屋钥匙，故认定经双方合意，租赁合同已于2008年10月10日解除。
二、张a本诉主张的要求吴a支付租金的诉请与吴a反诉主张的要求张a退还租金的诉请涉及2008年4月1日至同年10月10日的租金双方如何承担的问题
张a在发函同意吴a转租后又以吴a擅自转租为由将次承租人赶走，显然张a有过错，但吴a在接到张a的解除合同通知并由次承租人向其退还房屋钥匙后，未告知张a是否同意解除合同，也未交还房屋或继续支付租金，而是放任房屋空关，直至诉讼后才于2008年10月10日向张a交还房屋钥匙，故对该时段的租金损失双方都有责任，且吴a的责任大于张a，故本院酌定，对2008年4月1日至同年10月10日的租金27,219元（因转租合同已解除，故每月仍按4,300元计），由吴a承担70%即19,053元，扣除吴a已支付的按每月4,500元计的2008年4月1日至同年5月5日的租金5,226元后，吴a还应向张a支付租金13,827元。
三、除租金外，吴a还应向张a结清承租期间所产生的水、电、燃气、物业管理费等费用共计7,291.4元；
四、关于锅炉的问题
张a提供的锅炉发票显示购买人是案外人，且双方间的租赁合同所附的财产明细表中有热水器等电器，却没有锅炉，故张a没有证据证明其向吴a交付房屋时提供了锅炉，对其要求吴a交还锅炉的诉请，不予支持。吴a提供了由其在2007年12月26日（转租合同于2007年12月9日签订）购买锅炉的发票及安装记录、说明书、质量保证书等材料，且锅炉的品牌与现在系争房屋内的一致，故张a应将系争房屋内的锅炉返还给吴a，如不愿返还，按折价款5,200元支付。
五、对张a主张的逾期付款违约金，如上述第二项所述，吴a逾期付款张a也有部分责任，且本院在酌情认定欠付租金责任时也综合考虑了各方的责任，故对该项诉请，不予支持。
六、张a要求向吴a退还被更换的物品及赔偿被更换及损坏物品的损失的诉请，从实际情况出发，本院对吴a已为张a更换的物品不再作退还处理，但基于吴a擅自更换的行为以及张a对更换后的部分物品并不满意的情况以及房屋内还有窗帘等被拆走、瓷砖等有损坏的情况，本院酌定由吴a赔偿张a2,200元。
七、关于本诉及反诉均涉及的违约赔偿金的问题
租赁合同第十一条第一款约定：“如甲方（张a）提前收回该房屋，则除了双倍返还乙方（吴a）保证金外，另向乙方赔偿人民币三万元。”第二款约定：“乙方违约应赔偿甲方人民币3万元。”本案张a以吴a转租为由单方提出解除合同，因吴a的转租行为事先得到了张a的认可，故张a要求解除合同不符合合同法第九十四条法定解除的条件，其行为构成违约。吴a逾期支付水、电、燃气费等费用，根据合同约定已构成违约，且如上述第二项所述，吴a还应对逾期支付租金承担大部分责任。综合双方当事人的违约情形，本院对双方各自提出的违约赔偿金的诉请，均不予支持。
最后，基于对合同解除的后果应一并予以处理的原则，张a应向吴a返还押金8,000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、张a与吴a就×市×区×路×弄×号×室的房屋于2006年11月2日签订的《不动产租赁合同》已于2008年10月10日解除；
二、吴a支付张a租金13,827元；
三、吴a支付张a拖欠的水、电、燃气、物业管理费等费用共计7,291.4元；
四、吴a赔偿张a擅自处理马桶、餐桌椅、窗帘等物品以及卫生间墙面砖损坏、门把手损坏等费用计2,200元；
五、张a返还吴a押金8,000元；
上述第二、三、四、五项互相抵扣后，由吴a于本判决生效之日起十日内支付张a15,318.4元；
六、张a于本判决生效之日起十日内返还吴a上述房屋内的锅炉一只，如不返还，则按5,200元予以赔偿；
七、驳回张a的其余诉请；
八、驳回吴a的其余诉请。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费514.24元（已减半），由张a、吴a各半支付；反诉案件受理费756.25元（已减半），由吴a支付681.25元，张a支付75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员李红
书记员胡向远
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
