上诉人（本诉原告、反诉被告）严某某，男，汉族，X年X月X日出生，农民，住（略）。身份证号码x。
上诉人（本诉原告、反诉被告）钱某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。身份证号码x。
委托代理人李某胜，滇源律师事务所律师，系严某某、钱某某的代理人，特别授权。
被上诉人（原审本诉被告、反诉第三人）昆明市嵩明县汽车修理总厂。住所地：昆明市嵩明县城南门外。
法定代表人李某甲，厂长。
被上诉人（本诉被告、反诉原告）云南金地嘉业房地产开发有限公司。住所地：昆明市大观商业城佳华苑B座X楼X室
法定代表人，王某某，总经理。
委托代理人：陈洪余、丁某某，云南陈洪余律师事务所律师，特别授权。
上诉人严某某、钱某某因与被上诉人昆明市嵩明县汽车修理总厂（以下简称“嵩明汽修厂”）、云南金地嘉业房地产开发有限公司（以下简称“金地房地产公司”）租赁合同纠纷一案，不服云南省嵩明县人民法院嵩民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年6月4日受理后，依法组成合议庭，于2008年6月25日对本案公开进行询问。严某某、钱某某及其委托代理人李某胜、嵩明汽修厂法定代表人李某甲、金地房地产公司委托代理人丁某某到庭参加了询问，本案现已审理终结。
原审法院经审理确认：嵩明汽修厂是集体所有制企业，因国家政策调整，需进行企业体制改革，经嵩明县交通局2003年7月24日发文，同意嵩明汽修厂整体出售。2004年10月15日，严某某与嵩明汽修厂签订了房屋租赁合同，合同的主要内容是：1、乙方（严某某）因经营需要，向甲方（嵩明汽修厂）租用位于昆昭公路旁二幢二、三楼房间（含卫生间）。2、租赁期为2004年10月15日至2009年10月14日共5年，租期中如甲方因企业拍卖、改制及国家政策需要收回的，乙方必须无条件将房屋交还给甲方，甲方按实际使用时间计收租金，并终止合同。3、第一年租金为5000元，第二年至第五年租金为8000元。4、乙方因经营需要须对房屋进行改造、装修的，必须征得甲方同意方可进行。5、若一方出现人为因素，致使合同难以履行时违约一方必须负全部责任及造成的直接经济损失和间接损失，同时支付租金15％的违约金。租赁合同签订后，严某某与钱某某合伙将所承租的房屋用来开设方舟歌舞厅，并做了装修。2005年10月20日，嵩明汽修厂与金地房地产公司达成土地使用权转让协议，以340万元将上述租赁房屋在内的厂区X.58平方米土地及建筑物转让给金地房地产公司。协议次日付款200万元，并于2006年11月2日办理了上述土地的使用权过户手续。2005年11月2日，嵩明汽修厂向严某某及钱某某发出通知，向其告知了企业自2003年8月进行整体改制，所有权已公开出售完毕的事实，要求严某某及钱某某于2006年1月19日前搬迁交与拆除。严某某、钱某某向嵩明汽修厂递交了一份报告，要求处理终止合同后遗留问题，要求补偿方舟歌舞厅装修款x元的80％，设备购置费9万元和一年的经济损失8万余元。双方未能达成一致意见，自2006年2月起，方舟歌舞厅未能正常经营。嵩明汽修厂于2006年6月27日向原审法院起诉严某某及钱某某，要求终止合同，愿退租金5866元。庭审中，严某某及钱某某要求继续履行合同，拒绝对租赁房内的投资进行鉴定评估。嵩明县法院以（2006）嵩民初字第X号民事判决书，判令终止租赁合同，嵩明汽修厂退还严某某、钱某某租金5866元，严某某及钱某某上诉至昆明市中级人民法院，昆明市中级人民法院以（2007）昆民二终字第X号裁定书，撤销嵩明县法院（2006）嵩民初第X号民事判决书，并以出租人将租赁物的所有权转让与第三人（金地房地产公司），与承租人继续发生租赁关系，而与出租人嵩明汽修厂脱离租赁关系，因此不得请求返还租赁物，也不能再行使租赁合同解除权为由，裁定驳回嵩明汽修厂的起诉。2007年8月23日，严某某、钱某某起诉嵩明汽修厂、金地房地产公司后同时申请证据保全，经查，租赁房屋大部分已被拆除，实地破坏严某，无法进入房间清点及拍照，鉴于此，申请人对保全内容进行了变更，依照当事人变更后的申请，嵩明县法院仅对拆除房屋的现场通过拍照进行了证据保全。现严某某、钱某某所租赁的房屋已被金地房地产公司强行拆除，金地房地产公司拆除租赁房屋时，对房屋内的财产进行了清点，并制作了财产清单，所清点的73项财产已被金地房地产公司收存保管。
原审法院经审理认为：根据法律规定，合同约定单方解除或终止的条件，应当是可能发生的事由，当事人一方因自己的过错，致使合同不能履行给对方造成损失的，应按约定赔偿对方的损失。受损失一方也有过错的应当减轻对方的赔偿责任。当事人两个以上在同一合同中的过错有内在联系的，对对方造成的损失应承担连带责任。本案中嵩明汽修厂与严某某签订房屋租赁合同，在2004年10月15日签订合同前，2003年7月24日，嵩明县交通局发文“同意嵩明汽修厂进行整体出售”。合同明确：租期中如甲方因企业拍卖、改制及国家政策需要收回的，乙方必须无条件将房屋交还给甲方，甲方按实际使用时间计收租金，并终止合同。表明一旦签订合同就具备了终止或解除的条件。在此条件下嵩明汽修厂与严某某签订房屋租赁五年期合同，让严某某与钱某某共同经营歌舞厅，嵩明汽修厂房屋又属旧房，经营歌舞厅必须进行装修，使严某某、钱某某投资安全留下隐患，对此嵩明汽修厂负有主要责任。既然合同的第一条预定了“租期中如甲方因企业拍卖、改制及国家政策需要收回的，乙方必须无条件将房屋交还给甲方，甲方按实际使用时间计收租金，并终止合同”。说明严某某、钱某某在签订合同时，对嵩明汽修厂处于待出售状态是明了的。严某某、钱某某对歌舞厅投入的损失也负有一定责任。嵩明汽修厂与金地房地产公司达成土地使用权转让协议，以340万元将上述租赁房屋在内的厂区X.58平方米，土地及建筑物转让给金地房地产公司，用于商住房开发，严某某、钱某某因此写出报告要求经济补偿，说明严某某、钱某某已明知租赁合同已经无法继续履行。昆明市中级人民法院二审裁定驳回嵩明汽修厂起诉后，即严某某、钱某某的房屋租赁合同仍然有效，纠纷尚未解决的前提下，金地房地产公司仍强行拆除租赁房屋，造成本案直接证据的灭失，金地房地产公司对严某某、钱某某的投资损失负有举证责任，由于金地房地产公司举证不能，其应承担本案的主要赔偿责任。而严某某、钱某某在嵩明汽修厂向嵩明县法院起诉主张解除合同时，多次拒绝对投资的装修部分进行评估、对财物进行清点。对本案直接证据的灭失也负有一定责任。至于本案的损失：装修部分按合同及付款收据所确定的x元，租期五年，扣除已经营一年即五分之一，实际损失应为x元，严某某、钱某某主张x元，对此嵩明县法院予以认定，并按双方责任大小予以分担；对于电器损失的主张，因严某某、钱某某提交的电器物品清单及部分购物原件等证据不能足以证实在拆除所租赁的房屋时严某某、钱某某清单上所列物品仍在方舟舞厅内，故对于严某某、钱某某财物损失赔偿的主张，嵩明县法院不予支持；但金地房地产公司收存保管的财物，则应全部返还给严某某、钱某某。对严某某、钱某某的停业损失主张，属间接损失，因造成停业不是人为因素，与双方约定间接损失赔偿条件不相符，故对该项请求嵩明县法院不予支持；严某某、钱某某主张由嵩明汽修厂、金地房地产公司支付违约金，因在同一合同中不得与损失赔偿同时主张，只能选择其中一项，按就高不就低的原则，严某某、钱某某所选择损失赔偿额高于违约金，故严某某、钱某某主张由嵩明汽修厂、金地房地产公司支付违约金的请求嵩明县法院不予支持；严某某、钱某某主张停业期间看守人员的工资，考虑到本案发生纠纷后，无法正常营业确需人看守财物，严某某、钱某某仅凭收据无法客观真实地证实看守人员的工资数额，且严某某、钱某某又不能提供其他辅助证据，故嵩明县法院酌情认定看守人员工资为3000元。严某某、钱某某主张应退租金5866元，这与嵩明汽修厂搬迁通知所承诺的应退租金数额相符，故对此项请求嵩明县法院予以支持，所应退租金由嵩明汽修厂予以退还；严某某、钱某某主张停业初期小工工资，因无相应证据证实，故该项请求嵩明县法院不予支持。至于严某某、钱某某主张看守人员财物丢失，因无充分证据证实，该项请求嵩明县法院不予支持，同时，金地房地产公司反诉请求要求终止租赁合同，因嵩明汽修厂改制已将包含严某某、钱某某承租房在内的土地使用权转让给了金地房地产公司，符合约定的终止条件，该租赁房屋已被拆除，房屋租赁合同已无法继续履行，故金地房地产公司的反诉请求嵩明县法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十九条之规定，判决：一、终止严某某、钱某某与金地房地产公司的租赁合同。二、由嵩明汽修厂退还严某某、钱某某租金5866元。三、由金地房地产公司按清单返还严某某、钱某某财物共73项（详见附后方舟歌舞厅财产清单）。四、由嵩明汽修厂、金地房地产公司连带赔偿严某某、钱某某歌舞厅装修款及看守人员的工资合币x元的70％即x元，其余部分由严某某、钱某某自理。（以上款项及财物于本判决生效后十日内履行）。五、驳回严某某、钱某某的其他诉讼请求。案件受理费4601元、由嵩明汽修厂、金地房地产公司共同承担3221元，由严某某、钱某某承担1380元；反诉费300元由金地房地产公司承担；证据保全费2067元，由嵩明汽修厂、金地房地产公司共同承担1447元，由严某某、钱某某承担620元。
上述一审判决宣判后，严某某、钱某某不服，向本院提起上诉，严某某、钱某某上诉认为:一、一审法院认定事实有误，错误判决本案。一审认定金地房地产公司的自己称述和非法强行拆除租赁房屋后自制的所谓财产清单，被上诉人金地房地产公司自制所谓财产清单时又没有无利害关系的第三人在场予以证明，针对被上诉人金地房地产公司的陈述和自制的财产清单，上述人予以否认，并且与上诉人向法庭提供的财产清单和发票不一致，此外，被上诉人金地房地产公司再无其他证据证实其自己陈述和自制的财产清单是客观真实的，一审法院作出上述认定，不符合一审庭审中查明的事实。二、一审法院判决适用法律不当，错误划分责任。一审法院认为上诉人明知租赁房屋处于待出售状态还投资有一定责任，以及多次拒绝评估负有证据灭失的责任，并判令上诉人承担30％的责任严某违背本案客观事实和法律规定。一审法院不顾上述事实和法律规定认定被上诉人承担违约责任，却刻意抓住上诉人明知租赁房屋处于待出售状态还投资和多次拒绝评估不放，不符合租赁合同纠纷案件审理的法律规定，上诉人作为租赁房屋的善意一方根本不可能知道明知租赁房屋处于待售状态，自然就不应该承担明知租赁房屋处于待售还投资的一定责任，至于上诉人多次拒绝评估是因为在（2006）嵩民初字第X号和（2007）昆民二终字第X号案件中是合同是否继续履行之争，并不涉及违约损失之争，不涉及损失的评估的必要。三、上诉人赔偿损失x.24元的诉讼请求应得到法庭支持。事实上两被上诉人租赁房屋转让后拆除导致租赁房屋自2006年2月无法正常使用，2007年8月23日被上诉人金地房地产公司强行拆除。被上诉人金地房地产公司未通知上诉人到场的情况下，非法强行拆除租赁房屋导致证据灭失，应适用举证倒置，由被上诉人金地房地产公司举有力的证据证明其没有占有上诉人的电器设备，否则就应按上诉人向法庭提供的财产清单和发票赔偿上诉人的损失。
针对上诉人严某某、钱某某的上诉，被上诉人嵩明汽修厂答辩认为：上诉人租用我厂房屋时就明知存在有随时收回房屋的风险，装修又没有取得我厂同意，在租房合同约定的事项出现时就应按合同履行。在2005年11月2日接到我厂搬迁通知后竟要求巨额赔偿。直至金地房地产公司拆除房屋后，上诉人向嵩明县人民法院起诉我厂和金地房地产公司，同样要求巨额赔偿。上诉人发生的租赁关系到办理土地使用权转让与金地房地产公司时就已停止，由金地房地产公司取代了我厂的承租地位，房屋是否继续租用我厂已无权参与，至于后期强行拆除房屋导致的一切损失均与我厂无关。到目前仍然承让扣除上诉人使用的1303.09元的水电费后，退还上诉人租金4562.10元。其他损失与我厂无直接责任。请求法院依法判决：一、依法驳回上诉人请求，我厂不应承担上诉人任何损失。二、由我厂退还上诉人扣除水电费后的租金4562.10元。三、二审诉讼费由上诉人承担。
针对上诉人严某某、钱某某提出的上诉，被上诉人金地房地产公司答辩认为：上诉人与被上诉人嵩明汽修厂之间的合同约定了解除的条件，并对双方在合同解除条件成立时各自的责任进行了约定，该约定不违反国家法律法规的规定，属于当事人自行处理民事权利。出租给上诉人的房屋租金水平也印证了上诉人当时租用房屋的目的及随时腾退房屋的约定是双方自愿真实的。上诉人在租赁房屋时对房屋随时会出售、转让、拆除等风险是明知的，租金水平也反映了这种风险。现上诉人以其在其他地方经营的舞厅的物品单据在本案中向被上诉人主张权利，没有事实依据。我公司一直坚持认为，上诉人的损失系其非法强占房屋造成的，依法应当由其自己承担。一审法院根据以上事实，根据双方实际情况作出判决，我公司认为一审判决是有利于纠纷解决的，也兼顾了各方，尤其是上诉人一方的利益。请求人民法院查明事实，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经二审征询双方当事人对原审法院确认事实的意见，上诉人严某某、钱某某认为：1、2006年2月起由于嵩明汽修厂的原因导致租赁合同不能履行，昆明市中级人民法院（2007）X号民事裁定证明这一点。2、在本案中上诉人严某某、钱某某没有拒绝评估，拒绝评估是在前一案中。3、原审判决认定：“现严某某、钱某某所租赁的房屋已被金地房地产公司强行拆除，金地房地产公司拆除租赁房屋时，对房屋内的财产进行了清点，并制作了财产清单，所清点的73项财产已被金地房地产公司收存保管。”以上一审认定的只是被上诉人称，没有其它证据证明。
针对上诉人所提异议，上诉人严某某、钱某某提交以下新证据证明其观点：1、照片九张，证明2007年1月被上诉人对房屋拆除，导致安全通道、消防通道不能使用。2、李某签名的设备清单，证明房屋及设备交由李某保管。
上诉人严某某、钱某某以一审提交的以下证据证明其观点：1、《租赁合同》，2、嵩明县人民法院（2006）嵩民初字第X号民事判决书。3、昆明市中级人民法院（2007）昆民二终字第X号裁定书。4、照片及光盘。5、装修合同3份。6、歌舞厅的设备及物品清单。
在二审审理中上诉人严某某、钱某某申请证人李某出庭作证，证明：2006年1月至2007年8月帮上诉人看守租赁房屋，李某证明2007年8月21日所看护的房屋被拆除，但不知道拆房的人是谁，不知道上诉人是否到租赁的房屋内搬过财产。证人李某当庭提交“方舟歌舞厅设备、住宿清单”，证明被拆房屋内的财产情况。
被上诉人嵩明汽修厂对上诉人严某某、钱某某提交的新证据1认为：照片上的房屋是其租赁的房屋，但对上诉人所要证明的观点不认可。对证据2认为：真实性以及证明观点不认可。对证人李某乙证实的情况不清楚，不予质证。
被上诉人金地房地产公司对上诉人严某某、钱某某所提交的新证据认为：对证据1不是新证据，不予质证。对证据2清单一审已经提交，质证意见以一审的一致。对证人李某的证明内容认为相互矛盾。
被上诉人嵩明汽修厂、金地房地产公司未向本院提交新证据证明其答辩观点。
本院认为：上诉人严某某、钱某某所提交的证据1、照片其真实性本院予以采信，但对上诉人所要证明的观点没有关联性，对该证据证明的观点本院不予采信。对证据2、由李某签名的设备、财物清单，与一审时上诉人严某某、钱某某提交的财物清单相一致，该清单不能证明租赁房屋被拆除时有清单上的财物在房屋内，经审查该清单中的部份财物与一审法院认定的被上诉人金地房地产公司提交的清单中的部份财物相一致，对上诉人与被上诉人以及李某乙提交的清单相一致的财物本院予以确认，对上诉人严某某、钱某某一审提交的财物清单上除以上双方确认的财物外，对严某某、钱某某提交的清单上的其它财物，由于无相关证据相印证，本院不予确认，为此，对该证据的真实性本院予以采信，对该证据所要证明的观点本院予以部份采信。对证据3、李某出庭证明在看护上诉人严某某、钱某某租赁的房屋内的财产情况，但不能证明租赁房屋被拆时有清单上的财物在房屋内，对证人证明的内容的真实性本院予以采信，但对上诉人严某某、钱某某所要证明的观点本院不予采信。
综合双方上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点是：1、上诉人严某某、钱某某所提交的租赁房屋内的财物清单是否属实，其主张是否应当得到支持。2、上诉人严某某、钱某某主张由被上诉人赔偿其损失x.24元的观点是否应当得到支持。
本院认为：上诉人严某某与被上诉人嵩明汽修厂签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式符合法律规定，该合同合法有效，本院予以确认。本案中嵩明汽修厂与严某某签订房屋租赁合同前，嵩明县交通局已发文“同意嵩明汽修厂进行整体出售”。在双方签订的合同中也明确：“租期中如甲方因企业拍卖、改制及国家政策需要收回的，乙方必须无条件将房屋交还给甲方，甲方按实际使用时间计收租金，并终止合同”。该条款表明签订合同时就明确终止或解除的条件。在此条件下嵩明汽修厂与严某某签订房屋租赁五年期合同，严某某与钱某某共同经营歌舞厅，嵩明汽修厂租赁房屋属于旧房，经营歌舞厅必须进行装修，使严某某、钱某某投资存在风险，对此嵩明汽修厂负有主要责任。严某某、钱某某在签订合同时，对嵩明汽修厂处于待出售状态是清楚的。严某某、钱某某对歌舞厅投入的损失也负有一定责任。嵩明汽修厂与金地房地产公司达成土地使用权转让协议，将上述租赁房屋在内的厂区土地及建筑物转让给金地房地产公司用于商住房开发，嵩明汽修厂与金地房地产公司签订的《土地使用权转让协议》中明确转让的范围土地使用权及附属建筑物，在嵩明汽修厂将土地及建筑物移交金地房地产公司后，该公司于2006年6月9日办理了国有土地使用权证，土地使用权及附属建筑物的所有权已发生转移，原审法院终止严某某、钱某某与金地房地产公司的租赁关系并无不当，本院予以维持。金地房地产公司将土地及附属建筑物转移后，严某某、钱某某要求经济补偿，证明严某某、钱某某已明知租赁合同已经无法继续履行。本院以（2007）昆民二终字第X号民事裁定，裁定驳回嵩明汽修厂起诉后，严某某与嵩明汽修厂的房屋租赁合同仍然有效，在纠纷尚未解决的前提下，金地房地产公司强行拆除租赁房屋，造成本案直接证据的灭失，金地房地产公司对严某某、钱某某的投资损失负有举证责任，由于金地房地产公司举证不能，其应承担本案的主要赔偿责任。而严某某、钱某某在嵩明汽修厂向原审法院起诉的（2006）嵩民初字第X号案件中，主张解除合同时，未配合对投资的装修部分进行评估、对财物进行清点。对本案直接证据的灭失也负有一定责任。对上诉人提交的由李某签名的设备、财物清单，与一审时上诉人严某某、钱某某提交的财物清单相一致，经审查该清单中的部份财物与一审法院认定的被上诉人金地房地产公司提交的清单中的部份财物相一致，对上诉人与被上诉人所提交的清单相一致的财物本院予以确认，金地房地产公司应当返还严某某、钱某某财物20项（详见附后方舟歌舞厅财产清单一）。对上诉人严某某、钱某某一审提交的财物清单上除上述双方清单中确认的财物外的其它财物，由于无相关证据相印证，本院不予确认。但对一审确认的被上诉人金地房地产公司提交的清单中除上诉人清单相一致的财物外的财物，属于金地房地产公司的自认所保管的财物，金地房地产公司同意返还严某某、钱某某财物53项（详见附后方舟歌舞厅财产清单二），其主张本院予以支持。原审法院对于上诉人严某某、钱某某租赁房屋租金、装修的判决并无不当，本院予以维持。但对上诉人严某某、钱某某租赁房屋内的财物返还以及看护人员工资损失的判决不当，本院予以改判，依照严某某、钱某某一审提交的证据李某出具的“收条”，对该证据的真实性、合法性、关联性本院予以采信，对该证据所要证明的观点本院予以确认，严某某、钱某某主张由嵩明汽修厂、金地房地产公司赔偿其看护人员工资损失7500元的诉求本院予以支持。
综上所述，原审判决认定事实不清，部份判决不当，本院依法予以改判。上诉人的上诉请求部份成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持云南省嵩明县人民法院嵩明初字第X号民事判决第一、二、五项。即：一、终止严某某、钱某某与嘉业房地产公司的租赁合同。二、由嵩明汽修厂退还严某某、钱某某租金5866元。五、驳回严某某、钱某某的其他诉讼请求。
二、撤销云南省嵩明县人民法院嵩民初字第X号民事判决第三、四项。即：三、金地房地产公司按清单返还严某某、钱某某财物共73项（详见附后方舟歌舞厅财产清单）。四、由嵩明汽修厂、金地房地产公司连带赔偿严某某、钱某某歌舞厅装修款及看守人员的工资合币x元的70％即x元，其余部分由严某某、钱某某自理。（以上款项及财物于判决生效后十日内履行）。
三、由金地房地产公司返还严某某、钱某某经双方确认一致的财物20项（详见附后方舟歌舞厅财产清单一）。由金地房地产公司返还严某某、钱某某经金地房地产公司自认的财物53项（详见附后方舟歌舞厅财产清单二）。
四、由嵩明汽修厂、金地房地产公司连带赔偿严某某、钱某某歌舞厅装修款x元的70％，即x元，看护人员工资7500元，计x元。
以上款项及财物于本判决生效后十日内履行。
一审案件受理费4601元、由嵩明汽修厂、金地房地产公司共同负担3601元，由严某某、钱某某负担1000元；反诉费300元由金地房地产公司负担；证据保全费2067元，由嵩明汽修厂、金地房地产公司共同负担1447元，由严某某、钱某某负担620元。二审案件受理费4601元，由嵩明汽修厂、金地房地产公司共同负担3601元，由严某某、钱某某负担1000元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，如未按照本判决指定的期间履行金钱某付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。
审判长杨宁
审判员罗天惠
代理审判员杨茜
二○○八年八月二十五日
书记员王某宁
（本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。）
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